鄒曉云 中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師

陳晟 中國指數(shù)研究院海公司總經(jīng)理

范小沖 陽光壹佰置業(yè)集團常務(wù)副總裁

進入“金九銀十”的時段，房地產(chǎn)市場的樂觀情緒越來越濃。

來自亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的8月份，北京商品住宅成交均價為21008元/平方米，環(huán)比7月上漲10.6%，創(chuàng)下了新一輪樓市調(diào)控政策出臺以來的漲幅，同時也是新一輪調(diào)控以來，北京商品房成交價頭次連續(xù)兩月保持上漲。與此同時，滬廣深等一線城市樓市幾乎實現(xiàn)同步回暖，成交量和價格數(shù)據(jù)普遍向好?；嘏?fù)蘇、反彈等關(guān)鍵詞頻頻出現(xiàn)在媒體報道中。

經(jīng)歷了4個多月調(diào)控的房地產(chǎn)市場，似乎正在發(fā)生強勢反轉(zhuǎn)。但在狂歡的表象背后，市場的本質(zhì)究竟如何？傳統(tǒng)的“金九銀十”能否再現(xiàn)？強勢回暖會不會迫使不得不出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策？對此，《每日經(jīng)濟新聞》邀請3位業(yè)內(nèi) 人士為您一一分析。

　當(dāng)前市場虛假回暖？

NBD：在較近的房地產(chǎn)市場上，“回暖”的聲音非常大，不管從成交量還是房價的數(shù)據(jù)來看，都表明8月份4個一線城市的樓市確實在 “回暖”，“金九銀十”似乎也即將到來。這一輪“回暖”的本質(zhì)是什么？是長期的還是短期的？

陳晟：政府較愿意看到的結(jié)果是“量漲價跌”，較不愿看到的結(jié)果是“量降價升”。可以說，個別城市出現(xiàn)的“量價齊升”并不在本輪調(diào)控的預(yù)期之內(nèi)。從這輪市場回暖來看，至少“量漲”是預(yù)期之中的。

但價格的變化情況，有結(jié)構(gòu)性的因素：一方面，在不少大城市的郊區(qū)縣，出現(xiàn)了降價銷售的現(xiàn)象，即“通過價格換取成交量”；另一方面，個別高端項目很快地進入市場，在一定程度上推高了整體成交價格，這種情況需要警惕。

范小沖：從供需關(guān)系上來看，成交量的上漲是由供應(yīng)量大幅回升帶來的。2008年受金融危機的影響，不少房企的銷售狀況不佳，庫存積壓較多；2009年市場回暖，企業(yè)一邊賣房一邊拿地動工，在今年形成了供應(yīng)高峰。

在價格方面，不能一味地看平均值，因為不同地方的成交價格是有升有降的，很多區(qū)域確實出現(xiàn)了以價換量的情況。

鄒曉云：我認(rèn)為這次回暖不太真實。如果跟7月份比，成交量和價格確實是有所好轉(zhuǎn)，但這距離一個正常的市場要求太遠(yuǎn)。本輪宏觀調(diào)控的主要目的是打擊投資投機性需求，但從現(xiàn)在來看，這部分需求又開始進入市場了，8月份的銷售成績在一定程度上就是投資性需求入市的結(jié)果。

之前我們說市場處于 “觀望”階段，其實真正的剛性需求是很少觀望的，只要購得起就會出手。大家不購，說明價格還沒有降到位。自住型需求對價格十分敏感，但當(dāng)市場出現(xiàn)量價齊升時，說明投資性需求進來了。

　“金九銀十”成色不足

NBD：進入到9月，就是我們傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”了，按照目前的市場走勢，各位覺得今年的“金九銀十”成色如何？

范小沖：我認(rèn)為從量上看沒問題，但完全不會超過去年同期的水平。價格可能會趨于平穩(wěn)，但還是我之前說的，有升有降。但即使降價也不會大多，降幅在百分之十幾。

鄒曉云：所謂“金九銀十”，我認(rèn)為本身就是開發(fā)商炒作的概念。九十月份為什么就是房地產(chǎn)消費旺季？可能是因為優(yōu)惠活動比較多，與季節(jié)和市場關(guān)系不大。從目前來看，政策執(zhí)行還不到位，成交量的上漲很難持續(xù)，同時，開發(fā)商的降價動力也不大。

NBD：我采訪過很多業(yè)內(nèi)人士，也都說到了政策執(zhí)行的問題，其中一個觀點是，目前仍處于政策觀望期，還不好對當(dāng)前的市場作出評價。鄒老師說的政策執(zhí)行不到位，恐怕是另外一個概念吧？

鄒曉云：對。不能光等著看效果，重要的是督促執(zhí)行。執(zhí)行的主體一是地方政府和銀行，很多地方政府沒出細(xì)化政策，在執(zhí)行過程中也存在松動的現(xiàn)象，銀行在執(zhí)行信貸政策過程中同樣也不嚴(yán)格；二是開發(fā)商，開發(fā)商采取了不少應(yīng)對措施，在一定程度上消解了政策的效力。

NBD：除了政策執(zhí)行不到位，當(dāng)前市場的問題還有哪些？

陳晟：我覺得的問題還在于各地能不能按期完成土地供應(yīng)。從新開工面積上看，今年的市場供應(yīng)足夠了，供需緊張的局面可以得到緩解。但如果各地的土地供應(yīng)計劃不能完成，就會影響企業(yè)對后市的預(yù)期。

鄒曉云：我認(rèn)為土地供應(yīng)已經(jīng)不存在什么問題了，因為今年的土地供應(yīng)規(guī)模比較大，完成任務(wù)可能有點困難，但供應(yīng)量沒問題。同時，在土地財政的壓力下，地方政府的供地?zé)崆楸容^高。

政策存在“加碼”可能

NBD：如果房價繼續(xù)上漲，會迫使出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策嗎？

陳晟：沒錯。目前的市場局面是很明朗的，按照調(diào)控的思路繼續(xù)走下去，短期內(nèi)不會再有重磅政策出臺。但就像我剛才說的，投資客開始出動，高價樓盤急于入市，市場上有種相對樂觀的情緒。在這些因素的推動下，如果未來房價上漲過快，不排除房產(chǎn)稅等政策出臺的可能性。

NBD：能不能叫做“二次調(diào)控”？

陳晟：這不是二次調(diào)控。按照“國十條”的內(nèi)容，以打擊囤房囤地為主的市場政策已經(jīng)出臺，需要一個執(zhí)行過程；貨幣和信貸政策也已出臺，見效也相對較慢；只有財稅政策，也就是房產(chǎn)稅，還沒有出來。所以即使房產(chǎn)稅政策出臺，也在“國十條”范圍之內(nèi)。

NBD：房產(chǎn)稅的出臺有沒有時間表？

鄒曉云：從長遠(yuǎn)看，房產(chǎn)稅肯定要出臺的，但時間上不太好預(yù)期。按照現(xiàn)在的市場走勢，我認(rèn)為房產(chǎn)稅政策推出的時間不會太晚。

如果房價繼續(xù)上漲，而市場秩序仍然沒有好轉(zhuǎn)，那么，除了新政策出臺以外，政府還將會督促原有政策的執(zhí)行。比如預(yù)售款監(jiān)管制度，如果預(yù)售款得以有效地監(jiān)管，將對開發(fā)企業(yè)的資金鏈帶來很大壓力。實際上在國外，預(yù)售款由第三方監(jiān)管，企業(yè)是不能動的。

結(jié)束語：從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的確有所回暖，但正像各位所說，政策執(zhí)行還不到位，市場的一些頑疾也沒有得到解決，要想讓樓市健康發(fā)展，我們還有很多工作要做。感謝各位嘉賓的精彩分析。

(作者：張 敏)