在政策面“微調(diào)”的刺激下，今年5-6月樓市成交量得以回升，于是業(yè)內(nèi)外人士就稱之為“樓市回暖”，但是，“樓市是否回暖”還值得我們進一步探討，尤其是樓市回暖的標準是什么？我們怎么看待當前的市場成交量的回暖，以及今后房地產(chǎn)市場成交量的趨勢？

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，樓市成交量回暖與否不能簡單只看1-2個月的成交量是否增加，應(yīng)該從“三個基本標準”的角度來研判樓市是否成交量回暖：

　　、政策面有沒有給予房地產(chǎn)市場更多的寬松的空間，房地產(chǎn)市場基本面有沒有回暖，這是衡量房地產(chǎn)市場是否真正回暖的基礎(chǔ)市場背景。

　　從整個市場基本面的角度來看，2012年1-5月份甚至整個上半年，全國包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)投資、開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模（土地市場交易）、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比去年同期負增長的市場局面，因此，所謂市場回暖還只是局限于短期內(nèi)市場成交量的回升，而后期成交量持續(xù)回升與否還值得我們?nèi)ビ^察。

　　、成交量回升是僅僅1-2個月時間，還是更長，成交量回升后是否可持續(xù)，如果回升這個時間可以持續(xù)6個月以上，并且已形成趨勢，我們可以稱之為回暖。就當前市場成交量而言，也僅僅是5-6兩個月時間的成交量的回升，還不足以說明成交量可持續(xù)性回暖。

　　如果成交量的持續(xù)回升已經(jīng)帶動大多數(shù)房企投資意愿回升，大多數(shù)房企又開始重新在土地市場上拿地，那么，這個時候才叫真正回暖，否則，開發(fā)企業(yè)不擴大再生產(chǎn)的市場背景下，還難說回暖。

　　第三、改善型需求有沒有開始入市，如果僅僅是自住頭套房需求在入市，那么，整體市場還沒有被具有市場成交量回暖上升意義的改善型需求所認可，樓市也難言回暖。現(xiàn)在看來，改善型需求有逐步入市的動機，不過，這主要和政策高壓下樓盤降價因素所致，如果降價空間收窄或不降價，那么，這類需求是否還會繼續(xù)入市也值得我們?nèi)ビ^察。

　　從以上幾個指標來看，房地產(chǎn)市場成交量還正在處于階段性的“回暖”過程，，截止目前為止，整個市場還難稱真正意義的回暖。不過，當前隨著以上幾個指標發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場成交量回暖有望實現(xiàn)。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，從政策總的趨勢角度而言，“微調(diào)”定向放松仍然是政策面走勢的大的趨勢，這樣的一個政策基本面還會導(dǎo)致市場持續(xù)進行放量，為頭套房的自住需求爭取更多的購房時間。因此，整體市場在7-8月傳統(tǒng)的淡季時間段應(yīng)該還會在微調(diào)的時間窗口下繼續(xù)放量，不會有改變，整個6-8月份還會延續(xù)“淡市不淡”的市場行情。如果這樣的行情得以延續(xù)實現(xiàn)，那么，到那時候我們可以稱之為成交量回暖。

　　因此，在今后這樣的時間段，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該抓住政策面“微調(diào)”給予市場釋放剛需的“窗口期”，及時推盤跑量，而不應(yīng)該在現(xiàn)在的市場階段房價降幅“見好就收”，制造市場購漲不購跌的氣氛。只有及時跑量回籠資金，開發(fā)企業(yè)才可以以“現(xiàn)金為王”。這樣，無論是政策面再度收緊，還是開發(fā)企業(yè)要在土地市場出手拿地，都應(yīng)該是得心應(yīng)手，在未來市場激烈的競爭中，才有可能處于主動地位。

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