時(shí)至年中，上市房企半年報(bào)陸續(xù)公布。從其銷售業(yè)績(jī)來看，上半年一度慘淡的樓市，并未對(duì)標(biāo)桿房企造成太大影響，而二季度的成交回暖，則很大程度上促進(jìn)了房企業(yè)績(jī)的提升。不過從另一數(shù)據(jù)凈利潤(rùn)來看，房企半年報(bào)并沒有看上去那么“美好”。

　　六成房企利潤(rùn)不佳

　　截至目前，已經(jīng)有49家滬深上市房企以快報(bào)和預(yù)告等形式發(fā)布了上半年利潤(rùn)情況，約占滬深上市房企總數(shù)的六成。其中17家為上市房企前100強(qiáng)的大型房企，其余32家為排名100強(qiáng)以外的中小房企。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，在這49家上市房企中，28家房企出現(xiàn)虧損或利潤(rùn)下滑，接近已披露房企半年報(bào)總數(shù)六成，其中虧損房企13家。在排名前100的17家大型房企中，47%的房企出現(xiàn)了虧損或利潤(rùn)下滑。這一指標(biāo)比排名在100后的中小型房企低12%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，雖然部分房企的虧損和利潤(rùn)下滑緣于報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目少等結(jié)構(gòu)性因素，但是接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤(rùn)下滑，且虧損房企數(shù)超過了2011年報(bào)披露數(shù)（8家）。表明2011年2月開始的新一輪調(diào)控政策對(duì)房企利潤(rùn)影響深入，大型房企所受影響也非常明顯。

　　從今年上半年銷售數(shù)據(jù)來看，35家大型房企上半年銷售5455.34億元，同比上漲11.8%，且大型房企市場(chǎng)份額增長(zhǎng)明顯。陳雪認(rèn)為，在犧牲利潤(rùn)，以價(jià)換量的情況下，即便銷售額增加，其利潤(rùn)受到帶動(dòng)作用也會(huì)減弱，因此房企利潤(rùn)方面短期內(nèi)依然難有起色。而在市場(chǎng)回暖的背景下，房企的銷售策略或會(huì)分化。銷售業(yè)績(jī)情況完成較好的大型房企可能從“保銷售”轉(zhuǎn)向“保利潤(rùn)”，借勢(shì)提價(jià)的意愿增強(qiáng)，但是銷售情況普遍不佳的中小房企的定價(jià)策略可能依舊是維持現(xiàn)狀。

　　“以價(jià)跑量”成績(jī)喜人

　　得益于年初以來政策“微調(diào)”以及企業(yè)“以價(jià)跑量”，樓市成交量得以逐步復(fù)蘇并呈現(xiàn)回暖行情。從已公布的數(shù)據(jù)看，不僅有房企已完成了全年50%的目標(biāo)或接近完成50%，有的房企還明確上調(diào)年度銷售目標(biāo)。在經(jīng)歷了2011年下半年的蕭條后，業(yè)內(nèi)人士指出，保銷售依然是各房企2012年工作的重中之重。

　　上半年在以價(jià)換量的房企中，招商地產(chǎn)較為顯眼，一季度以來，招商地產(chǎn)宣布展開的全國性優(yōu)惠活動(dòng)總讓利達(dá)10億元。其中，深圳招商雍景灣調(diào)低單價(jià)近萬元，上海佘山瓏原別墅6折起售，刷新了上海住宅類項(xiàng)目的折扣紀(jì)錄。大幅度讓利，也讓招商地產(chǎn)取得了讓人驚嘆的成績(jī)。其日前發(fā)布的上半年銷售數(shù)據(jù)顯示：實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積116.94萬平方米，同比增長(zhǎng)1.8倍，簽約銷售金額達(dá)161.31億元，同比增長(zhǎng)1.4倍。

　　而中海地產(chǎn)在此輪降價(jià)中也并不低調(diào)，4月17日，中海在青島的紫御觀邸直接刊登廣告稱每套降價(jià)“百萬”以促銷；4月下旬，佛山的萬錦東苑也推出較低單價(jià)不過萬元的現(xiàn)房，遠(yuǎn)低于以往均價(jià)；較具代表性的是中海地產(chǎn)在上海的地王項(xiàng)目中海紫御豪庭，其在5月27日開盤均價(jià)為3.8萬-4.5萬元/平方米，各種折扣算下來，售價(jià)較低至3.2萬元/平方米，遠(yuǎn)低于原來市場(chǎng)預(yù)期的7萬元/平方米左右。中海地產(chǎn)也在今年上半年完成了全年銷售目標(biāo)的81%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額651.5億港元，同比增長(zhǎng)24.7%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積395萬平方米，同比增長(zhǎng)28.6%。

　　粉飾業(yè)績(jī)難掩隱憂

　　對(duì)于上市房企半年報(bào)的業(yè)績(jī)飄紅，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，從上市房企年度銷售指標(biāo)的制定與去年同期銷售金額對(duì)比來看，可以發(fā)現(xiàn)房企年中業(yè)績(jī)中有粉飾成分。房企半年報(bào)中有一些房企已經(jīng)完成了全年任務(wù)指標(biāo)的50%的現(xiàn)象并不普遍。張宏偉認(rèn)為，在樓市走勢(shì)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時(shí)間段，房企粉飾年中報(bào)，報(bào)喜不報(bào)憂的意圖其實(shí)不言而喻，那就是進(jìn)一步以“假回暖”的現(xiàn)象炒作市場(chǎng)“真回暖”，較終形成市場(chǎng)成交量的“真回暖”，進(jìn)而形成“購漲不購跌”的熱銷氣氛。

　　“部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，得益于降價(jià)促銷的銷售策略，但降價(jià)的另一結(jié)果就是開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率明顯會(huì)走低，開發(fā)企業(yè)表面上的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并不代表利潤(rùn)率的增長(zhǎng)。”張宏偉表示，如果降價(jià)動(dòng)力消失，下半年銷售指標(biāo)能否完成值得進(jìn)一步觀察。此外，盡管一些房企提前或超額完成上半年銷售目標(biāo)，但這些房企幾乎都是高周轉(zhuǎn)型的大型房企，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

　　隨著部分城市提高公積金貸款額度、為購房提供獎(jiǎng)勵(lì)等一系列政策出臺(tái)以及央行3年來頭次降息的影響，全國樓市交投出現(xiàn)新變化。原本大幅度降價(jià)的樓盤紛紛調(diào)高價(jià)格，加之購房者預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，“量?jī)r(jià)齊升”現(xiàn)象再現(xiàn)樓市。

　　“盡管部分城市樓市成交數(shù)據(jù)逐月攀升，但仍有樓盤成交乏力，許多一、二線城市樓市成交也呈現(xiàn)出了熱冷不均的現(xiàn)象。而部分開發(fā)商則夸大樓市熱度，將“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策當(dāng)利好樓市解讀，試圖造勢(shì)托市，影響購房者預(yù)期。”專業(yè)人士指出，當(dāng)前穩(wěn)樓市關(guān)鍵是要穩(wěn)預(yù)期，防止開發(fā)商造勢(shì)托市進(jìn)而影響樓市調(diào)控大局。

　　應(yīng)防止用地王“造勢(shì)”

　　7月10日，備受關(guān)注的北京萬柳地塊花落中赫，承諾配建回購房面積1.64萬平方米。據(jù)了解，萬柳地塊總面積為77739平方米，較終出價(jià)26.3億元，樓面價(jià)3.38萬元/平方米，成為新貴地王。其中回購房競(jìng)拍面積1.64萬平方米。

　　在很多冷靜的地產(chǎn)界人士看來，萬柳等幾個(gè)“地王地塊”具有其特殊性，位于核心城市的核心區(qū)域，并不能代表整個(gè)土地市場(chǎng)的趨勢(shì)。雖然從6月份土地市場(chǎng)開始回暖，但低價(jià)成交依然是主流，流拍情況也時(shí)有發(fā)生。從全國來看，土地市場(chǎng)顯然難稱火熱。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，北京土地市場(chǎng)的高溢價(jià)率還是個(gè)別現(xiàn)象，而且大部分是一些非住宅類的小地塊，市場(chǎng)對(duì)此過度解讀可能會(huì)影響購房者恐慌性入市。“雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)止跌，但大漲的可能性依然很小，購房者還是應(yīng)該保持理性。”

　　在當(dāng)下的環(huán)境中，可怕的是借“土地回暖”的勢(shì)頭，一些房企加大土地投機(jī)的力度，給地王打上 的標(biāo)簽，插上 的翅膀，誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期，從而推高房地產(chǎn)價(jià)格，影響調(diào)控大局。尤其是在“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息比較混亂，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期出現(xiàn)一些變化，群眾普遍擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈”的當(dāng)下，不要拿個(gè)別地王價(jià)格與當(dāng)下樓市進(jìn)行簡(jiǎn)單對(duì)照。畢竟，土地變高樓，有一段時(shí)間周期；地王和 ，也不能完全畫上等號(hào)。

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