盈利“戲法兒”讓人瞠目！

4月28日，散戶們期待已久的股改對(duì)價(jià)，隨著宜華地產(chǎn)（000150.SZ）頗具反轉(zhuǎn)色彩的年報(bào)而落空。就在前，各網(wǎng)站的股吧里，眾散戶還在紛紛憧憬著可能的追股。

這幾乎讓人不可思議。要知道，2008年三季報(bào)中，宜華地產(chǎn)只獲得了2032萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，此后短短3個(gè)月，就完成了超過6000萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，全年凈利潤(rùn)額達(dá)到了8200萬(wàn)元，這怎么可能？

而8200萬(wàn)元的收益，讓宜華地產(chǎn)避免了支付股改對(duì)價(jià)。其2007年11月股改時(shí)承諾，若2008年凈利潤(rùn)低于8000萬(wàn)元，將向全體流通股東每10股2.7股。按年報(bào)發(fā)布當(dāng)天股價(jià)計(jì)算，這將使得宜華地產(chǎn)無(wú)償大派價(jià)值2.5億元的股份。

“即使考慮到年底結(jié)算集中，這個(gè)數(shù)目依然驚人?！惫獯笞C券一位不愿具名的分析師表示，宜華地產(chǎn)并不排除通過提前結(jié)算收入、增加非經(jīng)常性損益等方式來促成業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)。

而這或許只是冰山一角。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括中江地產(chǎn)（600053.SH）、粵富華(000507.SZ)、天?；?000965.SZ)、深天地A(000023.SZ)等數(shù)家預(yù)計(jì)不能完成股改業(yè)績(jī)承諾的房企，在2008年四季度都完成了驚天大逆轉(zhuǎn)。而它們的招數(shù)也是花樣百出：或提前計(jì)算收入，或股權(quán)、資產(chǎn)收購(gòu)，或與大股東進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，或盤活資產(chǎn)進(jìn)行托管，只留下一干中小投資者無(wú)力的喧囂。

消失的股改對(duì)價(jià)行情

隨著較后一家面臨兌現(xiàn)股改業(yè)績(jī)的地產(chǎn)公司——宜華地產(chǎn)的業(yè)績(jī)反轉(zhuǎn)，一場(chǎng)圍繞著“市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)股改對(duì)價(jià)行情”的江湖爭(zhēng)論也偃旗息鼓。

截至2008年前三季，天?；ɡ鄯e凈利潤(rùn)4534萬(wàn)元，尚不足年度承諾業(yè)績(jī)的二分之一；中江地產(chǎn)累積凈利潤(rùn)5031萬(wàn)元、深天地A累積凈利潤(rùn)575萬(wàn)元，分別不足各自年度承諾業(yè)績(jī)的三分之一。其間，宜華地產(chǎn)更是因前三季累積凈利潤(rùn)僅占年度承諾業(yè)績(jī)8000萬(wàn)元的四分之一，被市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)列為“關(guān)注對(duì)象”。

“在2006年~2007年市場(chǎng)上行期間，這種對(duì)賭約定，曾一度見證了約定雙方的親密無(wú)間。然而2008年始料不及的金融危機(jī)以及行業(yè)調(diào)控，使地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了的寒冬，當(dāng)年在膨脹心態(tài)下擬定的股改承諾，變成了一道難以跨越的溝坎?！币晃皇袌?chǎng)分析人士稱。

回溯2005年~2006年，股改之初，為了吸引投資者、獲取流通權(quán)，參與股改的大股東往往承諾未來幾年的公司業(yè)績(jī)，并且還向投資者對(duì)賭了高額的股改對(duì)價(jià)。

“由于當(dāng)初各股改房企對(duì)于未來業(yè)績(jī)的估測(cè)過于樂觀，承諾的追股比例也都較大，一旦無(wú)法兌現(xiàn)業(yè)績(jī)，將使大股東面臨巨額的股份派?！币晃徊辉妇呙纳鲜蟹科蠖乇硎?。

根據(jù)此前約定的追比列，涉及股改對(duì)價(jià)的房企要派的股份價(jià)值由幾千萬(wàn)元到幾億元不等。如其中的大戶粵富華10股追2.5股，宜華地產(chǎn)10股追2.7股。

然而，就在四季度，這波“追股行情”正在發(fā)生戲劇性的反轉(zhuǎn)變化。

上述上市房企董秘表示，盡管各相關(guān)房企的基本面并不樂觀，但深諳資本運(yùn)作之道的大股東們并不會(huì)坐視追對(duì)價(jià)的條件被觸發(fā)。

花樣百出的“虛增”

那么，大股東們?nèi)绾巍吧钪O資本運(yùn)作之道”？

據(jù)了解，“粉飾”年報(bào)的手段多種多樣，除了限度地增加項(xiàng)目結(jié)算外，或有大股東關(guān)聯(lián)交易支持，或資產(chǎn)托管，或資產(chǎn)抵債，或財(cái)務(wù)杠桿平滑，而目的只有一個(gè)——避免觸發(fā)股改對(duì)價(jià)。

提前結(jié)算下一期的營(yíng)業(yè)收入、增加非經(jīng)常性損益凈利潤(rùn)，成為了“粉飾”業(yè)績(jī)的財(cái)務(wù)必修課。

在提前結(jié)算收入上面，宜華地產(chǎn)可謂不遺余力，并以四季度完成3.4億元的營(yíng)業(yè)收入高居此手段獲益之頭。

有意思的是，伴隨宜華地產(chǎn)去年四季度業(yè)績(jī)大增的，則是今年一季度營(yíng)業(yè)收入的大幅萎縮。

根據(jù)相關(guān)人士透露，宜華地產(chǎn)一季度的銷售項(xiàng)目汕頭宜嘉名都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)在售額大約5億~6億元，但這一數(shù)字在2009年一季報(bào)上并未體現(xiàn)。

粉飾報(bào)表的另一基本功則是：通過股權(quán)出售、政府補(bǔ)貼等杠桿來增加非經(jīng)常性利潤(rùn)收入。

天保基建、粵富華兩家年報(bào)透露了此種手段對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)作用。天?；▋H2008年12月當(dāng)月，即獲得政府發(fā)展基金、員工公寓房租補(bǔ)貼接近3650萬(wàn)元，并被同步計(jì)入當(dāng)年的非營(yíng)業(yè)性收入；粵富華接受的國(guó)家煤電補(bǔ)貼，同樣成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的貢獻(xiàn)點(diǎn)。

在財(cái)務(wù)杠桿平滑之外，大股東支持成為了弱勢(shì)行情下，對(duì)上市房企業(yè)績(jī)較可靠的支撐。

中江地產(chǎn)去年四季度的業(yè)績(jī)猛增，其大股東江中集團(tuán)的支持功不可沒。因?yàn)樵谌ツ?2月份，公司完成兩筆與江中集團(tuán)的關(guān)聯(lián)交易，一筆是將南昌紫金城項(xiàng)目的部分商鋪出售給江中集團(tuán)，另一筆是將紫金城項(xiàng)目部分商業(yè)區(qū)地下車位使用權(quán)用于抵償對(duì)江中集團(tuán)的相關(guān)債務(wù)。

對(duì)于缺乏大股東支持的深天地A，則通過盤活資產(chǎn)找到了上市房企“自救”的另一路徑。在2008年底，深天地Ａ通過對(duì)旗下一項(xiàng)目的托管，在盤活爛尾的同時(shí)，也為公司的未來2~3年內(nèi)帶來了1.8億元的收益。

而這一場(chǎng)規(guī)避股改對(duì)價(jià)的“游戲”，讓眾房企在兌現(xiàn)危機(jī)中實(shí)現(xiàn)了勝利大逃亡，只留下聲聲嘆息。

(作者：張曉赫)