1、房地產(chǎn)非主業(yè)的大型甚至特大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，慎入

　　由于土地在評估時采用現(xiàn)值法，許多上市公司儲備了非常多的土地，至于這些土地是否可以商業(yè)開發(fā)并不重要。另外，有相當數(shù)量的上市公司為了短期粉飾業(yè)績也會大量購入不動產(chǎn)，甚至包括許多爛尾工程，再進行包裝后可以獲得較理想的評估現(xiàn)值。

　　這類隸屬于上市公司的開發(fā)商，缺乏真正的開發(fā)品牌內(nèi)涵，其開發(fā)的項目，絕大多數(shù)使用了社會分工，將房地產(chǎn)項目當成了資本來運作，所以并沒有真實再現(xiàn)房地產(chǎn)品牌的產(chǎn)品內(nèi)在要求。并且由于其主要運用資本運作方式來開發(fā)房地產(chǎn)，因此其外現(xiàn)的營銷與產(chǎn)品包裝容易異軍突起，購房人應慎入。

　　這方面有點品牌意識的有華潤、中遠、中海外等。

　　2、本地民企早年儲備的國有工業(yè)用地，后來因為土地松綁而搖身成為本地大開發(fā)商，慎入

　　許多城市在早期發(fā)展經(jīng)濟的過程中，整塊整塊出讓工業(yè)用地或集體用地，這些用地伴隨城市化，有許多具備開發(fā)條件并且有些直接處于居住區(qū)，后來這些民企干脆注冊了房企從事成片住宅開發(fā)。

　　這些房企開發(fā)項目無意而入，是房價快速上漲幫了忙，因此他們無法用戰(zhàn)略高度來統(tǒng)治自己的資產(chǎn)。而且他們的用地都經(jīng)歷了多次變更。從管理方面看，這些民企往往為了節(jié)約成本，多使用了本單位管理干部就地轉(zhuǎn)化為開發(fā)管理層，再使用社會分工來從事項目開發(fā)。

　　這些房企開發(fā)的項目喜歡花錢玩豪華，喜歡尋求噱頭來造勢，其開發(fā)產(chǎn)品缺乏文化內(nèi)涵，也無法在幾年時間形成有內(nèi)涵的產(chǎn)品品牌。

　　3、專業(yè)品牌房企，準入

　　只有象萬科、金地等專業(yè)房企，其品牌與購房人的內(nèi)在需求是吻合的。這些房企戰(zhàn)略與戰(zhàn)術層面都非常重視消費需求的變化，也有專門機構(gòu)研究需求心理與需求特點，對客戶表現(xiàn)了一定程度的尊重。

　　另外，專業(yè)品牌房企的上市程序完全靠從事房地產(chǎn)運營所產(chǎn)生的效績，所以比較真實，即使為了粉飾業(yè)績大量儲備用地，但其在銷售領域的市場占有率決定這些房企能夠長期保留在陣營當中。

　　還有就是這些專業(yè)上市房企能夠從服務鏈方面進行管理，即有品牌服務，能夠保值物業(yè)后續(xù)價值提升。

　　4、本地國有房企，準入

　　很簡單，本地國有房企能夠從政府手中低價儲備開發(fā)用地，大量使用了是薄利多銷的策略。

　　另外，本地國有大房企不會完全以利潤為主導，還承擔著政府公共保障與市政建設的部分任務，而其利潤來源也不完全依賴房地產(chǎn)項目開發(fā)。

　　5、非上市房企中的先鋒企業(yè)，準入

　　也有相當多非上市房企，它們當中的一些先鋒企業(yè)，專注于產(chǎn)品研究與產(chǎn)品品牌打造，經(jīng)歷一段時間的歷練，成為本地或區(qū)域先鋒房企。

　　這類房企完全是打出來的，因此其品牌的含金量比較充足。

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