張玉良,20年前還是上海市農(nóng)委住宅辦主任，他的工作就是幫農(nóng)委的各個系統(tǒng)機關(guān)建房、分房。

　　由于體制原因，張玉良的很多想法無法在原來單位實現(xiàn)。1992年,張玉良拿著上海市政府劃撥的2000萬元人民幣下海，帶領(lǐng)著十幾個年輕人，成立了綠地開發(fā)總公司，即為現(xiàn)在綠地集團的前身。

　　1997年，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，綠地開始改制為集團。經(jīng)過股權(quán)更迭，目前，農(nóng)委等下屬企業(yè)持股51%，職工持股46%，其余3%為社會股東持有。這種國有資本控股，職工參股的股權(quán)結(jié)構(gòu)，讓綠地擁有了國企的背景，但又不失現(xiàn)代企業(yè)的靈活。有人也因此把張玉良與清朝的胡雪巖對比，稱他為當(dāng)代的“紅頂商人”。

　　在7月9日美國《財富》雜志較新發(fā)布的2012世界500強榜單中，國內(nèi)企業(yè)綠地集團頭次入圍，這也是中國頭家以房地產(chǎn)為主業(yè)的入選企業(yè)。20年前，綠地集團掌柜張玉良拿著2000萬啟動資金下海創(chuàng)業(yè)，而現(xiàn)在，綠地已擁有營業(yè)額近2000億，房地產(chǎn)為主業(yè)，能源為產(chǎn)業(yè)，兩條腿走路。綠地半官半商的混合體制令其在市場經(jīng)濟中迅速發(fā)展。張玉良信奉“做政府想做，做市場所需”的經(jīng)營哲學(xué)，也被稱為“紅頂商人”。

　　7月17日,綠地集團20周年發(fā)布會在上海舉行。會上，張玉良表示，未來將繼續(xù)加緊海外投資布局，通過國內(nèi)、國際資源的整合，將中國境外的消費市場也做起來。

　　國營民營一體的混合機制

　　20年前，張玉良還是上海市農(nóng)委住宅辦主任，他的工作就是幫農(nóng)委的各個系統(tǒng)機關(guān)建房、分房。當(dāng)時還沒有房地產(chǎn)市場化，機關(guān)職工住房問題，主要還是通過單位分房來獲得。而張玉良當(dāng)時的工作就是用單位劃撥建房的有限資金，建更多的房子。

　　由于體制原因，張玉良的很多想法無法在原來單位實現(xiàn)。1992年，張玉良拿著上海市政府劃撥的2000萬元人民幣下海，帶領(lǐng)著十幾個年輕人，成立了綠地開發(fā)總公司，即為現(xiàn)在綠地集團的前身。

　　綠地較初以綠化城市為己任，抓住上海大市政工程建設(shè)帶來的動遷房建設(shè)機遇，介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，又將房地產(chǎn)積累資金投入公共綠化，這也為綠地積累了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。

　　1997年，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，綠地開始改制為集團。經(jīng)過股權(quán)更迭，目前，農(nóng)委等下屬企業(yè)持股51%，職工持股46%，其余3%為社會股東持有。這種國有資本控股，職工參股的股權(quán)結(jié)構(gòu)，讓綠地擁有了國企的背景，但又不失現(xiàn)代企業(yè)的靈活。有人也因此把張玉良與清朝的胡雪巖對比，稱他為當(dāng)代的“紅頂商人”。

　　一晃20年，昔日的綠地開發(fā)總公司，變身為綠地集團，橫跨房地產(chǎn)、能源、金融、建筑等多領(lǐng)域的世界500強企業(yè)。員工發(fā)展到過萬名，經(jīng)營業(yè)績?nèi)ツ赀_到1800億元人民幣。

　　超高層撐起商業(yè)地產(chǎn)王國

　　作為綠地集團支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已進入全國60多個城市，在住宅、寫字樓以及城市綜合體領(lǐng)域都有不俗的成績，截至去年，綠地集團房產(chǎn)銷售金額已達776億元，總銷售面積為808萬平方米，全國排名第三位。

　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，綠地集團近年來商業(yè)地產(chǎn)的比重逐步增加，并擅長建設(shè)超高層建筑，去年綠地地產(chǎn)業(yè)務(wù)中商業(yè)地產(chǎn)比重達到30%，今年為40%-45%，而到了明年則要達到60%，超過住宅。

　　綠地集團商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展如此迅速，與綠地超高層建筑這一核心競爭力分不開。2003年，一個機緣巧合的機會，讓綠地集團接觸到南京紫峰大廈項目，該項目地處鼓樓繁華之地，但政府要求該項目高度不低于150米，資金和技術(shù)難題使不少企業(yè)望而卻步。但綠地集團成功地解決了資金問題，并將設(shè)計高度提高到450米，成為江蘇高樓。

　　目前全國已有15幢“綠地”摩天大樓，其中3幢位列世界前十。

　　兩條腿走路

　　綠地能先于地產(chǎn)大佬萬科進入世界500強，這與綠地的多元化戰(zhàn)略息息相關(guān)。

　　從2007年起，綠地集團確立能源為支柱產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展能源、金融、建設(shè)等其他產(chǎn)業(yè)，目前，房地產(chǎn)和能源產(chǎn)業(yè)在集團收入中各占40%，其他產(chǎn)業(yè)占20%。

　　張玉良認為，適度發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，不是丟掉主業(yè)，而是為了做強主業(yè)。因為每個產(chǎn)業(yè)的波動性很大，尤其是超千億以上的大企業(yè)，主業(yè)單一很難可持續(xù)發(fā)展，所以需要發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)抗擊風(fēng)險。

　　選擇能源作為產(chǎn)業(yè)，張玉良解析稱，，上海是我國能源長三角消費的區(qū)，在此有市場號召力，東西賣得出去。，從1996年開始，國務(wù)院推行煤礦改革，綠地抓住機會；第三，從長遠發(fā)展來看，中國仍然是一個能源消耗大國。

　　實際上，能源產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流充沛，增長快，且較地產(chǎn)更易獲得融資，可以補充地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金不足，未來綠地還會將金融培養(yǎng)成第三大支柱產(chǎn)業(yè)，三個產(chǎn)業(yè)彼此相關(guān)聯(lián)，大大增強綠地的抗風(fēng)險能力。

　　張玉良為綠地設(shè)立的目標(biāo)是到2015年，業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過5000億，躋身世界企業(yè)200強，他為此算了一筆賬，其中房地產(chǎn)要貢獻1800億-2000億元，能源做到2000億元，金融產(chǎn)業(yè)做到1000億元，300億-500億元為其他相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。

　　加緊國際化戰(zhàn)略

　　奮斗不止，雄心不減，從全國化擴張到多元化經(jīng)營，這一次，張玉良將目光瞄向了海外市場，加緊海外投資布局。

　　繼去年成功進入韓國濟州島后，今年8月，綠地集團海外投資單將落子澳大利亞悉尼，總投資約80億元建集住宅、配套商業(yè)及酒店于一體的大型示范性生活區(qū)。該項目建成后，主要面向華人及留學(xué)生市場。

　　據(jù)了解，今年綠地在韓國濟州島投資9億元的健康醫(yī)療城就要開工建設(shè)，“韓國投資300萬就可以移民，濟州島的住宅大概有2000多套，70%將賣給中國人。”對于項目的發(fā)展，張玉良已經(jīng)有了很成熟的思考。

　　今年，綠地還要進入德國和西班牙兩個國家，具體投資城市為法蘭克福、馬德里，產(chǎn)品主要集中在住宅、辦公、商業(yè)、酒店等。綠地海外投資明顯在加速。

　　張玉良發(fā)展海外市場的思路是：大量留學(xué)生在海外需要購房，而大量中國游客境外游需要住酒店，依托中國的資源，發(fā)展海外市場，這樣更有優(yōu)勢、風(fēng)險更小。張玉良將“做市場所需”的經(jīng)營智慧帶到了廣闊的海外市場中。

　　“綠地希望通過國內(nèi)、國際資源的整合，將中國境外的消費市場也做起來。”張玉良說。

　　對話張玉良

　　五年內(nèi)爭取將綠地帶入世界200強

　　關(guān)于企業(yè)

　　綠地集團的未來發(fā)展是如何規(guī)劃的？

　　張玉良：目前綠地集團已躋身世界500強，總資產(chǎn)達到了1800億元。在未來五年之內(nèi)，爭取將綠地集團帶入世界200強。

　　對于未來市場布局，由于限購的影響，住宅需求減少，北上廣等一線城市商業(yè)需求量很大，綠地集團未來將減少這些區(qū)域的居住產(chǎn)品，而增加商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。同樣，在全國省會城市，綠地也將大規(guī)模發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。而三四線城市則處于房地產(chǎn)發(fā)展初期，住宅產(chǎn)品短缺，將大力發(fā)展住宅。

　　關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)

　　綠地集團擅長建設(shè)超高層建筑，目前發(fā)展規(guī)模是怎樣的？

　　張玉良：實際上，綠地集團商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展獨具一格。目前全國300米以上的性建筑50%是由綠地集團投資建造，而世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個，超高層建筑已成為綠地集團的專利。今年綠地集團將有2棟300米以上的“綠地”竣工，未來每年還都將有2-3棟“綠地”竣工。但超高層建筑并不是越高越好，300米左右比較合適。

　　目前房企紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至三四線城市也圈地建商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是否會過量？

　　張玉良：未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)也會有更好的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)是城市化發(fā)展的需要，因國家政策導(dǎo)向的需要，商業(yè)地產(chǎn)也是未來幾年房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點。

　　未來的時代從長遠來講，是供大于求，這樣才會社會進步。商業(yè)地產(chǎn)有一點供大于求我認為是合理的、合適的，這可以淘汰落后。

　　關(guān)于樓市調(diào)控

　　目前樓市成交量相比一季度出現(xiàn)反彈，這一趨勢能否持續(xù)？

　　張玉良：反彈原因頭先是基本經(jīng)濟規(guī)律的作用，房地產(chǎn)的剛性需求仍然在。是政策已經(jīng)見底，同時以前我們做過頭的政策做了一些微調(diào)，這些微調(diào)對于剛性需求、商務(wù)地產(chǎn)都具有較好成長空間，所以市場比一季度好。但與去年比，則是有限的回調(diào)。第三，是開發(fā)商積極促銷，以價換量的結(jié)果。但這與調(diào)控前不是一個等量級的復(fù)蘇，市場結(jié)構(gòu)也不一樣，不僅僅是住宅，還有商務(wù)地產(chǎn)增量在增長。

　　目前的市場反彈力度有限，但樓市回暖會在調(diào)控的框架里，不會太好，也不會太壞。

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