新一輪調(diào)控蓄勢(shì)待發(fā)

　　上海市政府27日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》，從信貸、土地供應(yīng)、房屋用途、執(zhí)行監(jiān)管、住房保障，以及輿論引導(dǎo)等六方面重申進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的態(tài)度，并表示下半年將在全市組織開展住房限售政策、差別化住房信貸、稅收政策執(zhí)行情況的檢查，檢查購(gòu)房資格、“認(rèn)房認(rèn)貸”政策執(zhí)行情況、土地增值稅等稅收征管情況，嚴(yán)肅查處提供虛假證明騙取購(gòu)房資格以及違規(guī)發(fā)放二套、三套房貸等行為。

　　部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，事實(shí)上新一輪樓市調(diào)控已經(jīng)開始，其他城市很有可能跟進(jìn)，盡管只是重申調(diào)控政策，但在執(zhí)行上會(huì)更為嚴(yán)格。

　　國(guó)務(wù)院督查組近日對(duì)16個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查，專家認(rèn)為，樓市調(diào)控再次進(jìn)入敏感期，針對(duì)部分城市政策微調(diào)的傾向和樓市“量?jī)r(jià)齊升”的趨勢(shì)，開始進(jìn)行“精準(zhǔn)修正”，而不是再出臺(tái)“一刀切”的調(diào)控政策。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院23日發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展(2012年中)報(bào)告》指出，上半年市場(chǎng)走勢(shì)偏離調(diào)控目標(biāo)，主要是宏觀政策微調(diào)導(dǎo)致的預(yù)期調(diào)整與市場(chǎng)恐慌引起的，市場(chǎng)回漲的變化給下半年的調(diào)控增加了復(fù)雜性和難度。目前住房市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充分，開發(fā)商資金緊張，尚不具備報(bào)復(fù)性反彈的條件。但是，在經(jīng)歷半年以上的住房吸納周期，商品房庫(kù)存消耗到達(dá)一定程度后，開發(fā)企業(yè)上調(diào)價(jià)格底氣將增加，如果沒有有效的調(diào)控措施，一、二線城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)快速反彈的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告建議取消頭套房貸優(yōu)惠利率和期房預(yù)售制度等。

　　國(guó)土資源部全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的較新報(bào)告顯示，截至目前全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，北京等33個(gè)城市從不同角度出臺(tái)樓市微調(diào)政策。在這種宏觀政策調(diào)整與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，以及地方政府出臺(tái)的微調(diào)政策不斷加大的局面下，部分城市的市場(chǎng)預(yù)期正在出現(xiàn)變化，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入敏感階段。

    樓市好轉(zhuǎn)但尚未逆轉(zhuǎn)

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)姚玲珍認(rèn)為，部分城市成交量回暖的原因頭先是開發(fā)商“以價(jià)換量”和貨幣政策的微調(diào)刺激剛性需求入市，另外市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變也使得猶豫不決的購(gòu)房者入市。但市場(chǎng)仍有很多的不確定性因素，房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒有得到根本的扭轉(zhuǎn)，成交大幅度反彈特別是價(jià)格大幅度反彈不具備政策基礎(chǔ)。

　　以上海為例，26日發(fā)布的“工行-上海財(cái)大”住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，上海近半年房?jī)r(jià)走勢(shì)可概括為低位盤整和走勢(shì)平穩(wěn)。房?jī)r(jià)整體延續(xù)了去年四季度以來(lái)的低位，盡管5、6月指數(shù)出現(xiàn)小幅回調(diào)，但回調(diào)幅度遠(yuǎn)不及前期積累的降價(jià)幅度。地方政府以“限購(gòu)”為核心頻繁收緊樓市調(diào)控，而調(diào)控政策微調(diào)僅以提高頭次置業(yè)家庭的支付能力為目的，遠(yuǎn)未達(dá)到促進(jìn)市場(chǎng)全面回暖的程度。華東師范大學(xué)東方地產(chǎn)學(xué)院副院長(zhǎng)華偉稱，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)只能說是好轉(zhuǎn)，而不是逆轉(zhuǎn)，離正常水平仍有差距。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不容樂觀，目前房企的負(fù)債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過60%。截至目前，在滬深兩市已經(jīng)公布業(yè)績(jī)預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)下滑，有20家預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達(dá)到了55.9%。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，現(xiàn)階段還 于狹義市場(chǎng)成交量回暖，不足以導(dǎo)致市場(chǎng)基本面整體回暖，包括土地購(gòu)置情況、房地產(chǎn)投資、新開工面積、房企資金面及盈利狀況等均未出現(xiàn)量?jī)r(jià)明顯回升或增速回升，后市仍有不確定性。

    調(diào)控仍有可能趨緊

　　專家認(rèn)為，從調(diào)控效果而言，各地投資性投機(jī)性需求已經(jīng)被大量擠出樓市，市場(chǎng)基本回歸至以“自住需求”為主，并且各地房?jī)r(jià)已經(jīng)“停漲”或出現(xiàn)10-15%以上的個(gè)案價(jià)格下調(diào)，樓市調(diào)控已經(jīng)取得顯著成效。但現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控仍處于關(guān)鍵期，急需推行后續(xù)新政，亟待形成長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免房地產(chǎn)調(diào)控功虧一簣。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)止跌反彈的苗頭，在這種情況下，國(guó)家出臺(tái)新一輪調(diào)控政策的可能性增加。但鑒于經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的壓力也很大，此時(shí)不宜過度打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。兩方面因素綜合考慮，即便再次調(diào)控也將以重申和強(qiáng)調(diào)既有政策為主，不會(huì)增加太多、太嚴(yán)厲的措施，而是加大對(duì)地方政府的督查力度。此次國(guó)務(wù)院督查16個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出的強(qiáng)烈信號(hào)是督促落實(shí)既有政策。至于是否會(huì)有新政策出臺(tái)，要視督查結(jié)果以及未來(lái)一兩個(gè)月的房?jī)r(jià)表現(xiàn)而定。

　　姚玲珍認(rèn)為，下半年，房?jī)r(jià)大幅上漲或下跌的條件和環(huán)境都不存在，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)依然受政策所引導(dǎo)。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)下，貨幣政策適度放松與“保剛需”政策微調(diào)，將持續(xù)帶動(dòng)剛需、改善性需求入市，而投資性需求仍將被嚴(yán)格控制。預(yù)計(jì)后市房?jī)r(jià)依然會(huì)延續(xù)上半年的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，短期可能略有回調(diào)，下半年或?qū)⒄w與上半年持平。

　　專家認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)反彈過快，國(guó)家還有可能出臺(tái)新的調(diào)控措施，比如房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)容、二手房交易稅提高、房地產(chǎn)貸款收縮、切實(shí)問責(zé)地方官員等。在此形勢(shì)下，下半年樓市將有所降溫，但下行空間已不大。房?jī)r(jià)大漲可能性為零，將基本以盤整態(tài)勢(shì)為主，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅將會(huì)有所波動(dòng)，小漲小跌皆屬正常。

　　“應(yīng)該看到，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不均衡，東中西部城市回暖速度并不一致。因此，在未來(lái)的樓市調(diào)控中，也應(yīng)分地區(qū)實(shí)行差異化的調(diào)控政策。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說。而華偉等專家也認(rèn)為，“一刀切”的調(diào)控政策“殺傷力”太大，容易誤傷自住性需求，更多的應(yīng)是像外科手術(shù)一樣“準(zhǔn)確制導(dǎo)”、有針對(duì)性地對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市進(jìn)行調(diào)控。

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