伴隨成交量的持續(xù)低迷而一同出現(xiàn)的，是北京土地市場(chǎng)一周內(nèi)供應(yīng)的8塊土地，5塊因無(wú)人報(bào)價(jià)遭遇流拍。

“房地產(chǎn)打下去，GDP就掉下去了，GDP掉下去，總理比開(kāi)發(fā)商還急?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的經(jīng)典論斷言猶在耳，宏觀調(diào)控之下的房地產(chǎn)行業(yè)好像又走到了這樣一個(gè)關(guān)卡。

下行趨勢(shì)明顯

“應(yīng)該說(shuō)去年‘保八’，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了非常重要的作用?！敝袊?guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌如此回顧去年房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的“一枝獨(dú)秀”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2009年包括新房和二手房在內(nèi)的全國(guó)房地產(chǎn)銷售額高達(dá)4.4萬(wàn)億元，占2009年我國(guó)GDP的13.1%；同期全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.62萬(wàn)億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22.4846萬(wàn)億元的16.1%。

然而，今年以來(lái)，尤其是春節(jié)之后，北京、上海、廣州等幾個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)暴漲、地王頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了廣大百姓對(duì)于高房?jī)r(jià)的不滿。

4月17日，國(guó)務(wù)院于常務(wù)會(huì)議之后正式下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（即新“國(guó)十條”），隨后，北京、廣州、深圳、重慶等城市紛紛出臺(tái)落實(shí)新“國(guó)十條”的調(diào)控細(xì)則。其中，除北京的細(xì)則相對(duì)嚴(yán)厲之外，其他城市的細(xì)則均較新“國(guó)十條”大打折扣。

“照目前的狀況發(fā)展下去，至少是地方政府的土地很難賣出去了。”顧云昌表示，在稅收體制尚未理順的情況下，地方財(cái)政對(duì)于賣地收入的依賴性還比較強(qiáng)，因此如果土地出讓速度放緩，財(cái)政收入就會(huì)有問(wèn)題，其對(duì)宏觀調(diào)控帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)下行的承受能力就顯得很弱了。

在顧云昌看來(lái)，如何把握調(diào)控的尺度，目前正考驗(yàn)著和地方政府的智慧?！霸谡叩穆鋵?shí)和細(xì)化過(guò)程中，我們要兩頭防止，既要防止調(diào)控不到位房?jī)r(jià)會(huì)反彈，又要防止嚴(yán)重的下挫對(duì)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)帶來(lái)影響?！?p>　從目前的市場(chǎng)情況看，在調(diào)控政策出臺(tái)后，幾個(gè)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均迅速進(jìn)入“冰川期”，先是市場(chǎng)交易逐漸冷清，成交量持續(xù)下滑。接踵而來(lái)的是恒大地產(chǎn)宣布旗下樓盤(pán)全部8.5折優(yōu)惠銷售，綠地隨即表示部分樓盤(pán)折扣較高達(dá)9折。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為3340億元，環(huán)比3月下降了3.19%。主要緣于4月房屋新開(kāi)工面積為1.34億平方米，環(huán)比下降了22.99%；土地購(gòu)置面積為3017萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了19.74%。在成交量方面，4月，全國(guó)商品房銷售面積為8051 萬(wàn)平方米，環(huán)比3月微幅下降155萬(wàn)平方米，其中住宅下降了180萬(wàn)平方米。

調(diào)控政策會(huì)否加碼？

央行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究主任李稻葵在其較新文章中表示：“在本輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)建設(shè)投資并非經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的較主要?jiǎng)恿?。反而是房?jī)r(jià)過(guò)高所帶來(lái)的對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的危害，以及廣大民眾的不滿卻是不可忽略的?！币虼耍袛?，政府針對(duì)高房?jī)r(jià)的各種調(diào)控政策不僅不會(huì)減弱，反而可能加碼。

“由于一個(gè)月以來(lái)沒(méi)怎么銷售出房子，現(xiàn)金回流得很少，現(xiàn)在我們公司已經(jīng)在研究降價(jià)政策了?！币晃徊辉竿嘎缎彰母酃缮鲜蟹科蠊ぷ魅藛T表示，如今該公司對(duì)員工的開(kāi)支和工資都已經(jīng)要求得非常苛刻。而一家港資開(kāi)發(fā)商上海分公司的工作人員透露，公司已決定涉及銷售的員工從6月份開(kāi)始休假，“等下半年行情明朗后再說(shuō)吧?！?p>“在這一輪調(diào)控中，企業(yè)沒(méi)有必要撐，應(yīng)該順應(yīng)趨勢(shì)?！睘I江地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于拿地，現(xiàn)在要多看少動(dòng)，相信地價(jià)會(huì)出現(xiàn)階段性的調(diào)整。

德意志銀行大中華區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿也在日前表示，房?jī)r(jià)下降兩成對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有負(fù)面影響?！熬驼麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)而言，兩成的下跌空間是比較合理的，不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響，反而對(duì)于控制資本泡沫大有裨益?！?p>對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷給地方政府財(cái)政收入以及地方GDP帶來(lái)的影響，仲量聯(lián)行北京研究部主管秦曉梅認(rèn)為，這反而是地方政府的一次機(jī)會(huì)?！艾F(xiàn)在我們的GDP總量已經(jīng)到達(dá)了一定水平，因此從長(zhǎng)期來(lái)看，更穩(wěn)健地適度放緩一些步伐是非常有必要的，同時(shí)也恰好可以借此機(jī)會(huì)來(lái)對(duì)GDP的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整?！?p>北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉同樣表示，十分關(guān)注中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否借此次樓市調(diào)控之機(jī)堅(jiān)決推進(jìn)轉(zhuǎn)型。“當(dāng)前，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)回升強(qiáng)勁，特別是一季度GDP增長(zhǎng)了11.9%，從均衡增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)看，已明顯進(jìn)入過(guò)熱區(qū)間。”因此，他認(rèn)為，當(dāng)前寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為本輪嚴(yán)厲的樓市調(diào)控提供了一個(gè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和基礎(chǔ)，也將考驗(yàn)中國(guó)金融和經(jīng)濟(jì)的承受力。

中國(guó)式房地產(chǎn)調(diào)控的三大癥結(jié)

曹盛潔

在中國(guó)，從來(lái)沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像近年的房地產(chǎn)行業(yè)一樣被如此密集的政策所包圍。

　面對(duì)如同脫韁的野馬般飛漲的房?jī)r(jià)，4月中旬，國(guó)家再次祭出調(diào)控之劍。新“國(guó)十條”被業(yè)內(nèi)稱為“史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政”。那些被高房?jī)r(jià)“綁架”的消費(fèi)者再度看到希望的曙光，盡管此前他們已經(jīng)聽(tīng)過(guò)好幾遍“狼來(lái)了”的故事。

2003年的“121文件”被公認(rèn)為管理層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的開(kāi)始，此后，政策開(kāi)始對(duì)該行業(yè)“狂轟濫炸”。2005年和2006年，管理層動(dòng)用了行政、稅收、土地等諸多手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行“圍剿”，皆未見(jiàn)效。直到2007年9月，調(diào)控手段轉(zhuǎn)向以差別化信貸為核心的政策組合，房?jī)r(jià)才低下“高昂的頭”。然而，上輪宏觀調(diào)控較終卻“虎頭蛇尾”，政策放松后房?jī)r(jià)隨即迎來(lái)了報(bào)復(fù)性反彈。

幾輪調(diào)控下來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入到“越調(diào)越漲、越漲越調(diào)”的怪圈之中，調(diào)控成為名副其實(shí)的“空調(diào)”。這一次，樓市能走出上述怪圈嗎？

仔細(xì)觀察此輪調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，新“國(guó)十條”頒布于部分城市房?jī)r(jià)暴漲之后。實(shí)際上，自去年秋天，北京等城市的房?jī)r(jià)已呈狂飆之勢(shì)，但是，諸如二套房貸款利率打七折等過(guò)于寬松的信貸政策卻在幾個(gè)月后才取消。而2007年那輪宏觀調(diào)控也是在部分城市房?jī)r(jià)翻一番之后才出臺(tái)。也就是說(shuō)，管理層幾乎從未在房?jī)r(jià)剛開(kāi)始燃起“火苗”時(shí)就將其撲滅，而是等其燒成“熊熊火焰”時(shí)才找來(lái)“滅火器”。

殊不知，房?jī)r(jià)漲上去容易降下來(lái)難。例如2007年短短幾個(gè)月北京等城市房?jī)r(jià)飆升一倍，管理層隨后出臺(tái)了頗為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策。政策的疊加效應(yīng)曾令不少開(kāi)發(fā)商的資金鏈在2008年緊繃，但那一年房?jī)r(jià)也只是向下調(diào)整了15%~20%，與上漲前相差甚遠(yuǎn)。

除較少運(yùn)用未雨綢繆的手段之外，中國(guó)式房地產(chǎn)調(diào)控還具有以下幾個(gè)主要特點(diǎn)：

一、多采用行政手段直接干預(yù)市場(chǎng)。

盡管1998年中國(guó)房地產(chǎn)就開(kāi)始了其市場(chǎng)化進(jìn)程，但直到現(xiàn)在，這個(gè)市場(chǎng)也未完全市場(chǎng)化。政府喜歡用行政手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這在此次新“國(guó)十條”及北京版的細(xì)則中可見(jiàn)一斑。限制外地人購(gòu)房、購(gòu)房查驗(yàn)結(jié)婚證及戶口本等，讓人恍若回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。

行政手段打壓市場(chǎng)確實(shí)能在短期內(nèi)取得較為顯著的效果。但是，這種有違市場(chǎng)規(guī)律的強(qiáng)力干涉，由于治標(biāo)不治本，一旦放松，很容易令房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，這在歷次宏觀調(diào)控中已被充分證明。

　二、政策時(shí)而“朝令夕改”， 缺乏長(zhǎng)期效應(yīng)。

任何政策的出臺(tái)，都應(yīng)以謹(jǐn)慎的態(tài)度反復(fù)論證，但在中國(guó)，針對(duì)房地產(chǎn)的政策隨意性很大。一些政策由于不遵循市場(chǎng)規(guī)律，如2005年大幅提高住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，在實(shí)際效果上甚至起到了助推房?jī)r(jià)上漲的相反作用。

當(dāng)政策成為一種常態(tài)，市場(chǎng)上的主體早已習(xí)慣在政府的干預(yù)下生存。2008年，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)生變化導(dǎo)致很多產(chǎn)業(yè)步履蹣跚之際，房地產(chǎn)是個(gè)跳出來(lái)向政府“呼救”的行業(yè)。這好比一個(gè)被溺愛(ài)后又被嚴(yán)加管教的孩子，稍微受點(diǎn)傷就委屈地哭了。因?yàn)檫@個(gè)孩子在家中的地位很重要，家長(zhǎng)不得不再次將他摟在懷里。

由于這個(gè)“家長(zhǎng)”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾心態(tài)，不少宏觀調(diào)控政策的延續(xù)期往往不超過(guò)一年。實(shí)際上，此前中國(guó)不乏嚴(yán)厲的政策，2007年秋天信貸政策的力度不可謂不大，但因持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，導(dǎo)致調(diào)控半途而廢。這一次，宏觀調(diào)控能堅(jiān)持多久，還未嘗可知。

三、因觸動(dòng)地方利益，政策在執(zhí)行環(huán)節(jié)打折扣。

新“國(guó)十條”的很多內(nèi)容其實(shí)并不新。除二套房頭付提高到五成、第三套房暫停貸款之外，大部分內(nèi)容，比如“兩年不開(kāi)發(fā)的土地要無(wú)償收回”、“加快保障性安居工程建設(shè)”等，在過(guò)去幾年出臺(tái)的政策中被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。但是，這些政策都沒(méi)有得到很好的執(zhí)行。

政府的很多政策到了地方那里被“稀釋”和變通，這早已成為公開(kāi)的秘密。為了能夠獲取更多的土地出讓金，不少地方政府有意控制供地節(jié)奏和供地規(guī)模，甚至找“托兒”來(lái)哄抬土地價(jià)格。2008年市場(chǎng)低迷，不少土地流拍流標(biāo)，一些地方政府一邊與高房?jī)r(jià)的言論撇清，一邊“暗度陳倉(cāng)”，越級(jí)出臺(tái)了一系列救市政策。

可以預(yù)見(jiàn)，由于土地財(cái)政、分稅制等問(wèn)題依然懸而未決，加之部分地方政府面臨債務(wù)難題，此輪宏觀調(diào)控如果產(chǎn)生類似2008年的效應(yīng)，較先坐不住的很可能不是開(kāi)發(fā)商，而是地方政府。

綜上所述，中國(guó)式房地產(chǎn)調(diào)控如同外科手術(shù)，往往治標(biāo)不治本。幾年來(lái)大大小小的“手術(shù)”過(guò)后，不僅未能令“病人”的身體恢復(fù)健康狀態(tài)，反而越病越厲害。如果房地產(chǎn)行業(yè)諸多深層次矛盾得不到有效解決，宏觀調(diào)控或再次淪為“空調(diào)”?！　?p>