您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 溫州炒房團(tuán)分化:散戶套牢 巨鱷以租養(yǎng)貸
溫州炒房團(tuán)分化:散戶套牢 巨鱷以租養(yǎng)貸
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 685 次
知情人士聲稱,分布在全國各地的萬達(dá)廣場“黃金街”的商鋪,基本50%以上,屬于溫州資本擁有,“租金可是筆長期的收入”。
“我們現(xiàn)在不組團(tuán)了,直接找開發(fā)商談項(xiàng)目。”8月14日上午9點(diǎn)左右,孔帥在上海中環(huán)高架上飛駛著汽車,一邊告訴記者。
他正趕著參加一個(gè)房地產(chǎn)投資的早場會(huì)議??资蔷W(wǎng)絡(luò)紅人二月丫頭所組 “溫州上海置業(yè)精英會(huì)”的搭檔,活躍在上海、溫州兩地已5年多。
如今,在限購限貸多輪房地產(chǎn)連番調(diào)控中,這個(gè)炒房團(tuán),和溫州眾多炒房團(tuán)一樣,正謀求轉(zhuǎn)型。
“事實(shí)上,炒房團(tuán)存在的這些年,每個(gè)人都賺翻了,近段時(shí)間房價(jià)下調(diào)僅僅是在他們N多的利潤中減少一小點(diǎn)而已,無傷大雅。”溫州天浩置業(yè)有限公司(以下簡稱天浩置業(yè))總經(jīng)理陳鴻介紹。
陳說,溫州幾乎有全民炒房的經(jīng)歷,即使倒閉跑路的企業(yè)都算上,因房地產(chǎn)投資而虧損的較多也不會(huì)超出10%。“他們的失足并非是炒房,而是在民間借貸”。
陳對(duì)前幾日媒體報(bào)道“溫州炒房團(tuán)全軍覆沒,八成炒房者資金被套資不抵債”的報(bào)道不以為然。
根據(jù)記者對(duì)天浩、綠城溫州、置信等地產(chǎn)公司,以及上海炒團(tuán)等8個(gè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人的采訪,同時(shí)對(duì)涉足房地產(chǎn)投資的溫州大小金主們陸續(xù)數(shù)月的調(diào)查發(fā)現(xiàn),隨著國家房地產(chǎn)市場調(diào)控深入,溫州炒房團(tuán),分化嚴(yán)重。
比重極大,金額不多的散戶們幾近“全套”;然而實(shí)力強(qiáng)大的炒房巨鱷們,變換了新的投資模式,在實(shí)業(yè)等領(lǐng)域獲利后,或跨界轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)來回做波段獲利,或低調(diào)布局商業(yè)地產(chǎn),以租養(yǎng)貸。
這些巨鱷們,資金出手上億到幾十億元,其中一些人運(yùn)作基本脫離了銀行系統(tǒng)。
短線炒家被套
陳鴻說,炒房虧損的人實(shí)際上并非主流,炒房失敗的原因,在于并未看清楚眼下的行情。
在連番宏觀調(diào)控政策之下,“這一波基本上是剛需推動(dòng)交易”。綠城溫州的一名銷售客戶經(jīng)理向本報(bào)稱,“住宅市場幾乎已經(jīng)失去了炒作的空間。”
一名不便具名的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱,在這個(gè)時(shí)期沖進(jìn)去的投資者,基本都會(huì)被套,“比如媒體曝光的陳鳴,眼見形勢不妙,想退回500萬購房訂金,未獲開發(fā)商準(zhǔn)許,不得已只好購房。實(shí)際上他不專業(yè),他本人炒得也很小。”
“這實(shí)際上就是一小撮屌絲。”溫州當(dāng)?shù)匾患也槐憔呙姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司合伙人馬先生說,“真正的專業(yè)炒房客,早就逃之夭夭了。”
天浩置業(yè)的陳鴻就持此觀點(diǎn),他介紹,真正的炒房團(tuán)大多在10年前,就已在全國各地入場,“以北京上海為例,比對(duì)下房價(jià)就會(huì)清楚,即便現(xiàn)在脫手, 投資者也虧不了多少”。
但從資金流向看,眼下房地產(chǎn)信貸情況并不太樂觀,一些“短線”投資者確實(shí)被套。
“我們行在住宅抵押貸款領(lǐng)域的壞賬,約占整個(gè)不良貸款的6成左右。”溫州區(qū)域內(nèi)一股份制銀行辦公室負(fù)責(zé)人介紹,去年的借貸危機(jī)還沒完全消散,波及到銀行的不良率在持續(xù)高企。
“溫州銀監(jiān)分局各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)高度關(guān)注當(dāng)前溫州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)交易趨冷、價(jià)格下跌的現(xiàn)象,全面開展房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)排查,采取‘一戶一策’應(yīng)對(duì)措施。”上述負(fù)責(zé)人稱。
“市場是軀體,資金是血液”,這是炒房團(tuán)成員比較統(tǒng)一的描述。根據(jù)溫州金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2012年6月末,全市銀行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為706.7億元,比年初減少4.32億元,其中個(gè)人購房貸款余額為567.3億元,比年初減少4.4億元。
被套的投資房源基本集中在住宅。
溫州的周女士夫婦不幸成為陳鴻所說的10%之列。2010年4月,其夫在安徽合肥以按揭形式投資了一套房后,周女士又在2011年上半年,在溫州下呂浦抵押貸款投資了一套緊靠學(xué)校的小區(qū)。
孰料起始于去年3月份的下行調(diào)整,令人驚心。以溫州區(qū)鹿城區(qū)為例,目前平均價(jià)格基本和前五年持平。的跌幅在去年年底到3月份,達(dá)到了35%,目前才漸漸趨穩(wěn)。
“這是中國房地產(chǎn)市場開放后在這個(gè)區(qū)域里罕見的一次跌幅。”做了十幾年炒房投資的多名溫州人告訴本報(bào),跟以往相比,每次調(diào)控后就是報(bào)復(fù)性反彈,但此次明顯乏力。
5月以來,溫州共有十多個(gè)新盤入市,為市場提供了3000多套房源,“開發(fā)商采取了打折、以價(jià)換量等手段吸引購家”。陳鴻說。
“溫州目前購賣雙方10%的議價(jià)空間已經(jīng)持續(xù)了很長時(shí)間,而前段時(shí)間甚至達(dá)到30%左右”,置信廣場的一名銷售負(fù)責(zé)人說。
以租養(yǎng)貸現(xiàn)金為王
“這種大勢你是知道的。”曾經(jīng)聞名業(yè)界,并被稱為“炒房專業(yè)戶”的黃某告訴記者,宏觀大環(huán)境下,自己的日子也并不好過。
有知情人士告訴本報(bào),黃某單單在市區(qū),實(shí)際持有的物業(yè)達(dá)400多套,屬于高端物業(yè),“虧是不可能的,只是回報(bào)率沒達(dá)到投資初期的預(yù)期而已”。
今年46歲的黃,自稱溫州炒房團(tuán)老團(tuán)員,不僅自己全職炒房,還有個(gè)松散型的50人炒房團(tuán)。
像黃某這批投資者,依然還是中國房地產(chǎn)市場那波的受益者。憑著自己在這個(gè)市場浸淫十幾年的敏銳嗅覺,黃某早就開始脫身了。
令那批接棒被套的屌絲團(tuán)記憶深刻的是,2010年7月17日,黃某在溫州鹿城區(qū)組織了一場個(gè)人房產(chǎn)專場拍賣會(huì),把自己名下的寫字樓、住宅、廠房等物業(yè)拿出來做拍賣,這在當(dāng)?shù)貛缀跏穷^一回。
“連中介費(fèi)都省了。”一名當(dāng)時(shí)參與拍賣會(huì)的投資者說。在沒有委托中介公司、全部自己操辦的情況下,拍賣會(huì)成交率在80%以上。
“趁著現(xiàn)在樓市紅火,我把那些收益差的老房子賣掉,變成現(xiàn)金,等下半年市場緊起來時(shí),我再吃進(jìn)一批房齡短、地段好、回報(bào)率高的房子。”當(dāng)時(shí)黃有些得意。
投資房產(chǎn)市場10年來,黃某的簡單原則是——低價(jià)購,高價(jià)賣。在2008年底的樓市低迷期,他在溫州市購了8套住宅和30多套酒店式公寓。目前,黃某的地產(chǎn)投資遍布北京、上海等16個(gè)城市,涵蓋住宅、寫字樓、商鋪、酒店等各種業(yè)態(tài),其中溫州物業(yè)約占總量的一半。溫州市的兩家四酒店都有黃的股份。
黃某和朋友們的炒房手法并不復(fù)雜,基本都是“以租養(yǎng)貸”。1998年,當(dāng)時(shí)還在工作的黃某購置了一套4000元/平方米的住宅,原本打算自住,后來發(fā)現(xiàn)能租到4000元/月,租金還掉銀行貸款之后還有剩余,于是他改變主意轉(zhuǎn)為出租。嘗到甜頭之后,黃某賣掉甌海鄉(xiāng)下的老房子又添置了幾處房產(chǎn),一年下來租金超過20多萬。
2002年,溫州市大南門地區(qū)開發(fā)時(shí),黃某用100萬訂購了10套住宅,短短的6個(gè)月里出手賣掉,凈賺400多萬。從年開始,撈到“桶金”的黃走出溫州,跟朋友一起到全國各地炒房。
“也許,他所謂的現(xiàn)在日子不好過,可能是指房地產(chǎn)市場的‘快錢’時(shí)代已然終結(jié)吧。”前述黃某圈子內(nèi)的知情人士稱。
豪客布局商業(yè)地產(chǎn)“不差錢”
在連番的搏殺中,也確有屌絲團(tuán)成長起來,進(jìn)軍巨鱷群級(jí)別。
早在2010年,當(dāng)各地政府限購令相繼頒發(fā)之前,溫州就有大批房地產(chǎn)投資者提前嗅到氣息,謀求轉(zhuǎn)型。
這一點(diǎn)“二月丫頭”深有體會(huì),早先她熱衷于組織散戶房客,“這種組織太累了,加上去年發(fā)生了一場車禍,市場也比較清淡,就停辦了”。二月丫頭的搭檔孔帥說。
孔說,在各地陸續(xù)推出限購令之前,他們基本也開始嘗試進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)或高端住宅領(lǐng)域。
在2010年4月上海古北,他們組織的“豪宅投資團(tuán)”中6人,購置了9套高端住宅,總額起碼在1.35億元。
緊接著,他們又組織商業(yè)地產(chǎn)千人團(tuán),進(jìn)入上海市松江的一處商住房產(chǎn)。但此時(shí),投資者謹(jǐn)慎起來,雖是千人團(tuán),但成交者寥寥。
“太精了。”事后二月丫頭說。而且,他們在運(yùn)作中也逐漸發(fā)現(xiàn),溫州炒房團(tuán)在慢慢分化:真正的大鱷不參團(tuán),組團(tuán)的散戶往往額度偏小。
并且這些大鱷們,通常來自其他領(lǐng)域。
一名實(shí)業(yè)領(lǐng)域的知名溫商一邊打開資料,一邊分析,“你看,這是公開數(shù)據(jù),2001至2010年,國內(nèi)貨幣投放量從15.8萬億上升到72.6萬億,十年增加450%。如此多的貨幣投放量造成物價(jià)上漲,通貨膨脹在14%左右。由于利率一直都在7%左右浮動(dòng),貸款人獲得的資金成本更低,存款不如購房能抗通脹。”
“幾乎做實(shí)業(yè)的,都會(huì)有炒房經(jīng)歷。”陳鴻稱。
溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱,在2008年到2010年期間,溫州在房地產(chǎn)市場的資金規(guī)模約為1000億元,而歷史較高峰達(dá)到2000億元。而且,即使停產(chǎn)的企業(yè)家,依然在組團(tuán)投資。
這些大鱷們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資,基本脫離了銀行系統(tǒng)。
比如上述黃老師,一般會(huì)跟房開公司談妥分期付款期限,在這個(gè)期限中將商鋪出租,主要靠租金付貸款。
這種方式在這批人中盛行。比如溫州某實(shí)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)家江紅(化名),投資資金已經(jīng)延伸到上海、北京等各地的萬達(dá)商鋪。知情人士透露,她手頭的物業(yè)基本總價(jià)已經(jīng)超過了10億元。
知情人士聲稱,分布在全國各地的萬達(dá)廣場“黃金街”的商鋪,基本50%以上,屬于溫州資本擁有,“租金可是筆長期的收入”。
境外熱點(diǎn)也被他們捕捉。據(jù)該知情者稱,他們正在嘗試組建境外一批溫商的巨額資金,以私募基金出面收購債務(wù)危機(jī)下的境外地產(chǎn)。
文先生是這個(gè)圈子的頭目,圈中一部分人是國外僑領(lǐng),都曾有過實(shí)業(yè)經(jīng)歷。全球金融危機(jī)之后的實(shí)
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 71474
- 2一位北京老人在海南購房的真實(shí)感受 講的太好了! 64523
- 3海南那么美哪里安家好? 64252
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57442
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57281
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 55918
- 7轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50692
- 8在海南買房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居??? 50621
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50554
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50145
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 房產(chǎn)投資被套牢 投資客被迫變“房東”以租養(yǎng)貸
- 國五條出臺(tái)心急賣房 溫州炒房團(tuán)分歧
- “以租養(yǎng)貸”要算細(xì)賬 每月貼800元還貸很吃力
- “以租養(yǎng)貸” 注意經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
- “以租養(yǎng)貸” 注意經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
- 房產(chǎn)投資如何去選擇 "四大要點(diǎn)"教你慧眼識(shí)金
- 溫州炒房團(tuán)逃離樓市 專家稱房價(jià)有下降的趨勢
- 溫州炒房團(tuán)逃離樓市 專家稱現(xiàn)在無回頭路
- “以租養(yǎng)貸”房產(chǎn)投資要慎重
- 以租養(yǎng)貸必須關(guān)注五大風(fēng)險(xiǎn)
- 沈陽市房屋租賃管理中心提供“以租養(yǎng)貸”服務(wù)
- 購房族以租養(yǎng)貸三部曲