近日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃國土資源局特別針對公寓類產(chǎn)品做出官方解釋，澄清了“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”等帶有公寓概念的產(chǎn)品內(nèi)涵，并明確“酒店式公寓”屬于限購范圍，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

　　對公寓類產(chǎn)品，我市有關(guān)政策并沒有進(jìn)行如此明確的界定，“ ”也由此成為部分項(xiàng)目的較佳宣傳語和誘導(dǎo)消費(fèi)者購購的較好噱頭。市場分析人士指出，我市有必要借鑒上海的做法，對相應(yīng)的公寓類產(chǎn)品進(jìn)行明確定義，厘清模糊概念，防止少數(shù)開發(fā)商打“擦邊球”忽悠購房者。同時(shí)，市民購購公寓類產(chǎn)品時(shí)，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)手續(xù)仔細(xì)進(jìn)行甄別，以免為自己帶來不必要的麻煩。

　　上海酒店式公寓屬于限購范圍

　　7月23日，針對部分開發(fā)企業(yè)或中介公司在一些樓盤銷售廣告(或推介)中使用“酒店式產(chǎn)權(quán)式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”和“ ”等宣傳用語誤導(dǎo)部分消費(fèi)者，上海市住房保障管理局、規(guī)劃國土局在官方網(wǎng)站上特別對相關(guān)概念作出解讀，明確了“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”等產(chǎn)品的概念內(nèi)涵。其中：

　　酒店式公寓。酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質(zhì)上仍是住宅，屬于限購范圍。

　　公寓式酒店。公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅(賓)館，土地使用年限為40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，但其本質(zhì)上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關(guān)規(guī)定不得分套銷售。

　　公寓式辦公樓。公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，土地用途按照商業(yè)用地出讓的，土地使用年限為40年，土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，具體以土地出讓合同為準(zhǔn)。公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結(jié)構(gòu)上是按公寓式或者單元式進(jìn)行劃分、有獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備，適合向小型企業(yè)出租、出售，但其本質(zhì)上仍是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍。

　　市場分析人士表示，從上海市的官方解釋中，可以明確的是，“酒店式公寓”與“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”根本的差別在于土地性質(zhì)不同，前者為住宅用地，土地使用年限為70年；后兩者為商服用地，土地使用年限為40年或50年。由此造成3類產(chǎn)品的本質(zhì)各有區(qū)別，“酒店式公寓”本質(zhì)為住宅，而后兩者本質(zhì)則是用于商業(yè)性投資經(jīng)營的酒店和辦公樓，按照限購政策，住宅類產(chǎn)品都在限購范圍內(nèi)，而商業(yè)性地產(chǎn)項(xiàng)目不在限購之列。

　　濟(jì)南商務(wù)公寓

　　在限購政策出臺(tái)前，我市并沒有類似特別針對公寓類產(chǎn)品的明確政策及概念解讀。2011年限購政策出臺(tái)后，市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃局、市國土局、市住房保障管理局4部門專門就公寓建設(shè)管理發(fā)布了專門的政策，對有關(guān)問題予以明確。

　　4部門去年3月9日發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于規(guī)范居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地中公寓建設(shè)管理有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定，按照用地性質(zhì)不同，我市公寓類產(chǎn)品分為“居住公寓”和“商務(wù)公寓”兩類，其中：

　　居住用地上規(guī)劃建設(shè)的日照標(biāo)準(zhǔn)和建筑間距不滿足國家相關(guān)規(guī)范要求的住宅，明確為“居住公寓”，以區(qū)別于普通住宅。居住公寓配套公共服務(wù)設(shè)施按一般住宅標(biāo)準(zhǔn)配置。商業(yè)金融業(yè)用地上根據(jù)需要配建的公寓明確為“商務(wù)公寓”，配建比例一般不超過建筑總量的35%，單套建筑面積一般不超過90平方米。商務(wù)公寓的停車等配套公共服務(wù)設(shè)施按一般公建標(biāo)準(zhǔn)配置。

　　通知還明確規(guī)定，公寓項(xiàng)目報(bào)審時(shí)，應(yīng)當(dāng)逐套標(biāo)注公寓的具體類別。在辦理規(guī)劃、施工、預(yù)(銷)售手續(xù)及簽訂商品房購賣合同時(shí)，都應(yīng)標(biāo)明公寓性質(zhì)(用途)為“居住公寓”或“商務(wù)公寓”。公寓產(chǎn)品在辦理房產(chǎn)證時(shí)，也應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃確定的類別，在房產(chǎn)證上規(guī)劃用途一欄標(biāo)注。

　　而根據(jù)我市限購政策實(shí)施細(xì)則，商業(yè)金融業(yè)用地上規(guī)劃建設(shè)的“商務(wù)公寓”因不屬于住宅，不在限購之列。

　　現(xiàn)狀不少項(xiàng)目大打“擦邊球”

　　近年來，我市公寓類房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增多，東領(lǐng)尚座、發(fā)祥1號公館、名士豪庭、誠基、萬豪國際、海爾綠城玉蘭公寓、魯商國奧城、綠地新里盧浮公館、銀座、金光卡夫卡、祥泰匯東國際、波斐力景、力高國際等10多個(gè)項(xiàng)目，都有以公寓概念的產(chǎn)品。這些公寓項(xiàng)目，既有在居住用地上規(guī)劃建設(shè)的，又有在商業(yè)金融業(yè)用地上開發(fā)的；土地年限既有70年的，也有40年或50年的；既有平層公寓，也有以復(fù)式概念出現(xiàn)的LOFT公寓。盡管我市政策明確公寓類產(chǎn)品只有“居住公寓”和“商務(wù)公寓”兩類，但現(xiàn)實(shí)中不少公寓類項(xiàng)目在宣傳推廣及銷售時(shí)，并不以“居住公寓”或“商務(wù)公寓”來界定，而是采用“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”等概念來進(jìn)行定義。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，相比傳統(tǒng)酒店和辦公樓往往面積大、總價(jià)高，不易出手的劣勢，“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”通過化整為零，容易吸引資金實(shí)力并不太強(qiáng)的投資者和中小企業(yè)，開發(fā)商采取這種方式進(jìn)行銷售，可以有效規(guī)避同一區(qū)域內(nèi)酒店、辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)短期內(nèi)供求比過大、市場去化難度增加等問題，以確保盡快回款。而對本身仍寄望于投資房地產(chǎn)獲利，或者購購面積更合適、配套更優(yōu)越的寫字間作為辦公場所的小微企業(yè)來說，公寓類產(chǎn)品也是較佳選擇。二者的結(jié)合，導(dǎo)致公寓類產(chǎn)品的市場前景一直被開發(fā)商看好。

　　去年下半年以來，由于限購限貸等一系列政策的影響，公寓類產(chǎn)品銷售不太景氣，庫存壓力不斷增加，但隨著今年開春以來市場逐漸回暖，一些公寓類項(xiàng)目的銷售有所好轉(zhuǎn)。近期一些有志于地產(chǎn)投資的客戶，對市場上公寓類產(chǎn)品的關(guān)注度明顯上升，似乎預(yù)示著新一輪的好行情即將到來，部分項(xiàng)目也因此加大了宣傳促銷力度。但值得注意的是，在宣傳推廣和銷售中，幾乎所有公寓類項(xiàng)目依然將“低總價(jià)”、“宜商宜住宜投資”作為的賣點(diǎn)來吸引購房者，而不少購購者也正是沖著這類產(chǎn)品用途多樣而去，對項(xiàng)目的土地性質(zhì)、土地使用年限、產(chǎn)品本質(zhì)等關(guān)鍵問題卻很少關(guān)注。

　　提醒購購公寓謹(jǐn)防被忽悠

　　業(yè)內(nèi)人士指出，對比我市和上海對公寓類產(chǎn)品的定義，我市區(qū)分的“居住公寓”、“商務(wù)公寓”，更多是從土地性質(zhì)和規(guī)劃用途上來界定，雖然抓住了根本，但沒有結(jié)合實(shí)際情況，對市場上各類公寓類產(chǎn)品的概念賦予官方的、權(quán)威的解釋，容易造成購房者因不清楚各類公寓產(chǎn)品的確鑿內(nèi)涵和本質(zhì)屬性而被開發(fā)商所誘導(dǎo)。

　　因此，有必要借鑒外地的做法，結(jié)合市場實(shí)際情況，對各類以公寓名義出現(xiàn)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行概念上的權(quán)威解讀，消除業(yè)界和購房者的模糊認(rèn)識(shí)。另外，對本身在商業(yè)金融業(yè)用地上規(guī)劃建設(shè)的“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確是否可以面向個(gè)人分割出售。

　　需要提醒購房者的是，在購購公寓類產(chǎn)品時(shí)，普通購房者尤其應(yīng)當(dāng)擦亮眼睛，根據(jù)自己的需要，選擇較適合自己的公寓類產(chǎn)品，謹(jǐn)防被開發(fā)商忽悠。業(yè)內(nèi)專家指出，購購商品房，購房者應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等政府批準(zhǔn)文件中所記載的規(guī)劃性質(zhì)、土地用途、土地使用年限、房屋類型、房屋用途等要素來判斷所購房屋的用途，尤其對公寓類產(chǎn)品，應(yīng)該通過驗(yàn)看相關(guān)手續(xù)，分清各類產(chǎn)品的不同屬性和土地使用年限，自覺執(zhí)行有關(guān)政策，理性購房。

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