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外資撤離房地產(chǎn)是暫時利空
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:觀點房產(chǎn)網(wǎng) 閱讀 477 次
中國樓市,在經(jīng)歷了3-8月份的復(fù)蘇之后,在官方頻頻表態(tài)調(diào)控不動搖下,重新出現(xiàn)了盤整態(tài)勢。對于未來樓市走向,業(yè)界出現(xiàn)了明顯分歧。影響樓市走向的因素繁多,作用機制復(fù)雜,在此僅對近期的外資態(tài)勢略作分析。
今年1-7月份,全國實際使用外資金額666.7億美元,同比下降3.6%。房地產(chǎn)實際使用外資金額下降9.3%,高于全國平均降幅。1-6月份,全國實際使用外資591億美元,同比下降3%,其中房地產(chǎn)為123億美元,剔除房地產(chǎn),則僅下跌0.1%。由這兩組數(shù)據(jù)可知,房地產(chǎn)利用外資額的顯著下滑,成為拖累全國使用外資總額的主要因素。
再從另外一個口徑分析。今年1-7月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長6.2%,其中利用外資228億元,同比下降54.3%,外資占全部到位資金的0.5%。其實,從年初以來,利用外資情況就發(fā)生了逆轉(zhuǎn),由1-2月份同比增長24.2%,變?yōu)橹鹪孪陆怠?/p>
外資投資大陸房地產(chǎn)的熱情為何大幅降溫?原因有很多:如中國房地產(chǎn)調(diào)控變本加厲,市場前景不樂觀,投資房地產(chǎn)的收益率下降。然而,一個重要原因是:人民幣對美元升值進程停滯,外資套取匯差的“無本生意”沒法繼續(xù)進行。
回顧歷史,2005年實行匯改之后,人民幣對美元持續(xù)升值,外資大量涌入中國內(nèi)地。在樓市爆熱的2007年,人民幣對美元升值近7%。而那年中國股市瘋狂,上證指數(shù)創(chuàng)6124點歷史較高,房價同樣大漲。2008年下半年,人民幣對美元停止升值,股市樓市皆下行。2010年6月,二次匯改,人民幣對美元重拾升值之路,至今年二季度,升值近8%。但是,二季度基本停止升值,甚至7月以來出現(xiàn)近些年非常罕見的微幅貶值。
與之同步的,還有外匯儲備量的變化。今年2月份,我國外匯儲備達3.3萬億美元,其后有所減少。截至2012年6月末,外匯儲備余額為3.24萬億美元,較一季度末減少了650億美元,是1998年以來頭次出現(xiàn)季度環(huán)比下降。
外匯儲備主要包括貿(mào)易順差、外國直接投資凈流入、國際套利資本流入等。二季度,我國外貿(mào)順差為689億美元,外國直接投資372億美元,而外匯儲備居然減少了650億美元,這也就意味著,大概1700億美元不知身在何處、流向哪里。外匯儲備減少的主要原因是,受國際金融市場動蕩、美元升值、人民幣升值預(yù)期下降甚至出現(xiàn)貶值預(yù)期的影響,居民和企業(yè)結(jié)匯意愿下降、售匯意愿增強,但是一定存在國際套利資金流出的因素。
大致從2004年開始,海外基金整棟收購成熟物業(yè)和散戶炒房的規(guī)模迅速增長,助推了一線城市房價。為了抑制房價飆升,2006年國家出臺了“171號文”,限制外資購房,炒房比重因此明顯下降。其后,部分資金轉(zhuǎn)而進入各種房地產(chǎn)企業(yè)和項目的股權(quán)投資領(lǐng)域。2007年,樓市再次非理性繁榮,外資重新泛濫。2008年國際金融危機爆發(fā),國內(nèi)經(jīng)濟和樓市雙雙下行,熱錢外流,部分海外基金急于拋售在華物業(yè),只是少有接盤者。2009年以來,外資進入房地產(chǎn)業(yè)的方式趨于多元化,除了傳統(tǒng)的外資開發(fā)企業(yè)與海外基金外,還有很多在中國香港上市的內(nèi)地開發(fā)企業(yè)通過IPO、借外債等方式融資,各種私募基金進入,在股權(quán)投資、過橋貸款、合作開發(fā)等方面大展拳腳。
今年以來,外匯儲備的減少、房地產(chǎn)利用外資的大幅下降,不僅直接減少了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的資金量,而且還制約了貨幣供應(yīng)的增加,至今M1增幅仍在5%以下的歷史低位掙扎。不管從市場需求,還是從市場供應(yīng)角度考慮,外資流出,皆對房地產(chǎn)市場的活躍度構(gòu)成利空影響。然而,展望未來,人民幣升值之路還未結(jié)束,外匯儲備的總體走向仍將增長。因此,這一利空因素,也只是暫時的。
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