鄂爾多斯之鑒從鄂爾多斯樓市風險說信托

　　一方面是由投機型資金推高的并不真實的房地產(chǎn)價格;另一方面是大宗商品價格暴跌導致礦產(chǎn)能源類企業(yè)資金吃緊;同時再面臨著信托公司難以查清的民間資本對鄂爾多斯樓市的滲入以及由此推高的房地產(chǎn)企業(yè)成本，各種錯綜復雜的情況交織在一起，鄂爾多斯樓市將如何可以想象，這些風險信托公司是否能夠控制也可以想象。

　　或許這還不能稱之為鑒，因為畢竟這種風險還沒有成為較終的事實。但是，即使是一場虛驚，在虛驚之后，可以借鑒的東西也應該有很多。

　　去年下半年開始，有關鄂爾多斯民間借貸風險爆發(fā)的消息就不斷傳出。在多家媒體對鄂爾多斯的描述中，停工的樓盤、門可羅雀的售樓處隨處可見。近日，有關鄂爾多斯樓市風險的報道又多了起來，甚至有報道稱，鄂爾多斯的房價目前已經(jīng)從較高時的每平方米15000元至2萬元跌到了每平方米3000元。盡管這些數(shù)據(jù)還有待考證，但中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)7月百城價格指數(shù)全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，7月份鄂爾多斯房價出現(xiàn)環(huán)比跌幅，達到0.69%。

　　在鄂爾多斯樓市風險不斷被媒體警示的同時，還有另外的一組數(shù)字。統(tǒng)計顯示，目前涉及投資于鄂爾多斯的信托產(chǎn)品有13款，涉及8家信托公司，總規(guī)模43.4億元。其中涉及房地產(chǎn)的產(chǎn)品6款，中融信托的鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造集合資金信托計劃規(guī)模，總金額為11.635億元。新華信托的3款信托產(chǎn)品均為房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，總金額達到10.5億元。有意思的是，從投資區(qū)域上，內(nèi)蒙古當?shù)氐膬杉倚磐泄?mdash;——華宸信托和新時代信托雖然也各有一款產(chǎn)品投資于鄂爾多斯，但投資領域上都不是房地產(chǎn)，且金額都不大。更有意思的是，自去年10月開始，鄂爾多斯民間借貸風險爆發(fā)、老板自殺、房地產(chǎn)崩盤等大量報道集中出現(xiàn)，但從這13款信托產(chǎn)品成立的時間看，10款產(chǎn)品成立于今年，1款產(chǎn)品成立于去年12月，1款成立于去年8月，中融信托的鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造集合資金信托計劃成立于去年5月。也就是說，去年下半年以來，鄂爾多斯發(fā)生的那些事并沒有影響到這些信托公司在鄂爾多斯的投資。

　　或許是因為信托公司對于鄂爾多斯房地產(chǎn)市場有著自己的判斷，或許是因為其他不為人知的原因造成了這種現(xiàn)象。但這種現(xiàn)象的確有些有悖常理。對于鄂爾多斯樓市，一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者表示，鄂爾多斯樓市是一個典型的投機型市場，其價格的上漲并不是由于真實需求所推動的。對于鄂爾多斯地區(qū)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運行情況，記者在咨詢投資金額的中融信托后得到的回答是：目前鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造集合資金信托計劃運行正常，如果出現(xiàn)什么情況會及時通知投資人。

　　事實上，樓市風險僅僅是鄂爾多斯金融風險的一個環(huán)節(jié)。眾多信息表明，鄂爾多斯樓市是與礦產(chǎn)能源和民間資本緊密聯(lián)系在一起的。一方面是由投機型資金推高的并不真實的房地產(chǎn)價格;另一方面是大宗商品價格暴跌導致礦產(chǎn)能源類企業(yè)資金吃緊;同時再面臨著信托公司難以查清的民間資本對鄂爾多斯樓市的滲入以及由此推高的房地產(chǎn)企業(yè)成本，各種錯綜復雜的情況交織在一起，鄂爾多斯樓市將如何可以想象，這些風險信托公司是否能夠控制也可以想象。

　　用益信托工作室的《2012年上半年房地產(chǎn)信托報告》顯示，今年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模下降非常明顯。今年上半年房地產(chǎn)信托新增1213億元，刷新了2010年以來的較低水平。相比去年下半年的1627億元，環(huán)比減少25%;相比去年上半年的2078億元，同比減少42%。同時房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比也在大幅下降，上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比為6%，同樣刷新了2010年以來的較低水平。該工作室的統(tǒng)計還顯示，2012年上半年共有25家信托公司參與發(fā)行了90款礦產(chǎn)資源類產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為314.97億元，與去年同期相比，數(shù)量、規(guī)模均上漲，但同去年下半年相比，發(fā)行數(shù)量及融資規(guī)模均出現(xiàn)環(huán)比下降。由此可以看到，對于房地產(chǎn)和礦產(chǎn)能源行業(yè)的投資，信托公司開始持謹慎態(tài)度。

　　但是，對于房地產(chǎn)和礦產(chǎn)能源交集的地區(qū)和企業(yè)，特別是房地產(chǎn)和礦產(chǎn)能源、民間資本三位一體交織在一起的企業(yè)，信托公司是否更應該加倍謹慎?這也正是從鄂爾多斯風波中，很多金融企業(yè)應該借鑒到的東西。

　　今年3月份發(fā)布的《煤炭工業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出，開發(fā)建設西部地區(qū)，陜西、山西、內(nèi)蒙古等礦企尤其是煤炭等能源企業(yè)眾多的地區(qū)成為信托項目的主要來源地。據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計，2012年上半年發(fā)行的90款礦產(chǎn)能源信托產(chǎn)品，其地域主要分布在陜西、山西、內(nèi)蒙古、貴州和新疆等礦產(chǎn)資源蘊藏豐富的地區(qū)。分布在陜西地區(qū)的產(chǎn)品有12款，發(fā)行規(guī)模為81.81億元，占總發(fā)行規(guī)模的25.97%，是融資規(guī)模的地區(qū);其次是山西，發(fā)行產(chǎn)品16款，是產(chǎn)品數(shù)量較多的地區(qū)，發(fā)行資金規(guī)模為49.11億元，占總規(guī)模的15.59%;項目分布于內(nèi)蒙古、貴州和新疆的產(chǎn)品分別有12款、10款和6款，融資規(guī)模分別為36.34億元、30.72億元和30.47億元，占比分別為11.54%、9.76%和9.67%。另外，云南、四川、福建等地也都有項目發(fā)行。值得注意的是，在許多礦產(chǎn)資源豐富的地區(qū)，也是民間投資需求旺盛的地區(qū)和民間資本活躍的地區(qū)，這些地區(qū)的另外一個特點是投融資渠道并不發(fā)達。在這些地區(qū)，特別是一些民營企業(yè)，礦產(chǎn)能源、房地產(chǎn)和民間資本往往更容易糾纏在一起。但是，一些金融機構(gòu)對于這些企業(yè)的盡職調(diào)查中，往往會將一些企業(yè)同時涉足礦產(chǎn)能源和房地產(chǎn)行業(yè)視為抵押充分，卻忽略了行業(yè)風險的傳遞。而對于民間資本對這些企業(yè)的滲入，信托公司一般很難查到。在目前房地產(chǎn)、礦產(chǎn)能源兩大行業(yè)均危機重重、民間借貸風險頻頻爆發(fā)的情況下，一旦陷入這樣的企業(yè)，信托公司面對的將可能是大麻煩。   

鄂爾多斯民間借貸資本逾2千億風險爆發(fā)帶來痛苦

　　鄂爾多斯民間借貸風險正在爆發(fā)，其給當?shù)貙嶓w經(jīng)濟和百姓民生所造成的沖擊效應還在發(fā)酵，總結(jié)和吸取其中的慘痛教訓對當?shù)丶叭珖季哂鞋F(xiàn)實意義。

　　來自官方調(diào)研的保守估計，鄂爾多斯當?shù)孛耖g借貸資本至少在2000億元以上。而維系當?shù)胤康禺a(chǎn)高速發(fā)展的資金，來自民間借貸的部分或已高達8成，借貸成本則大約在月息2.5%左右，較高甚至可達4%至5%。在經(jīng)濟增速下行、社會流動性緊張和從嚴宏觀調(diào)控形勢下，鄂爾多斯大批房地產(chǎn)在建項目無奈停工，一些中小礦企接連倒閉，民間借貸鏈條不時斷裂，企業(yè)主“跑路”或自殺時有發(fā)生。

　　可以說，鄂爾多斯民間借貸風險爆發(fā)給鄂爾多斯多方帶來“痛苦”。

　　頭先是給背負巨額高利貸的企業(yè)主帶來不曾預料的“慘痛”。自2011年4月到2012年9月，據(jù)媒體公開報道的案例，由于不堪高利貸重負、資金鏈斷裂而自殺身亡的鄂爾多斯市企業(yè)法人已有多例，如2011年4月13日，包頭惠龍集團董事長金利斌因債臺高筑，無力償還而自焚;2011年9月24日，鄂爾多斯市中富房地產(chǎn)開發(fā)責任有限公司法定代表人王福金自殺身亡，源自2.63億元民間借貸沒有能力及時還貸;2012年6月上旬，包頭鼎太置業(yè)董事長魏剛在酒店上吊自殺，據(jù)悉他涉及的債務規(guī)模大約有7億元。

　　其次是給參與到高利貸鏈條中的廣大普通百姓即出借資金人及其家庭帶來“痛苦”。現(xiàn)在的鄂爾多斯，有不少是停工的爛尾樓和焦急的討債者?？蛋褪残聟^(qū)早已成為一座大量房屋無人居住的城，老城東勝區(qū)到處都充斥著鋼筋水泥爛尾樓的“亂象”。據(jù)當?shù)刂槿私榻B，從去年10月份開始，這些工程就再也沒有動過工。房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂，四處躲債，在建項目紛紛停工。而將大量資金投入房地產(chǎn)的老百姓，則擔心自己可能會血本無歸。

　　再次是給地方經(jīng)濟發(fā)展與轉(zhuǎn)型帶來“陣痛”。鄂爾多斯在2001年設市之前，屬于貧困之地，GDP排名全國倒數(shù)。但此后，由于石油、天然氣、煤炭等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，鄂爾多斯GDP增速連續(xù)9年全國，人均GDP先后超過北京、上海和香港，成為全國較富的城市。但從2011年下半年起，鄂爾多斯火爆的房地產(chǎn)直接冰凍，民間借貸危機爆發(fā)。2012年隨著宏觀經(jīng)濟增速放緩，另一個支柱產(chǎn)業(yè)煤炭業(yè)也深陷危機，“鄂爾多斯奇跡”轉(zhuǎn)瞬消失。有專家分析指出，鄂爾多斯要從本輪民間借貸危機和房地產(chǎn)業(yè)蕭條中走出來，需要幾年，而要完成經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整則更要延遲幾年。

　　另外是給金融機構(gòu)帶來巨大風險隱患，銀行面臨資產(chǎn)質(zhì)量下降之“痛”。今年以來，鄂爾多斯銀行業(yè)壞賬激增，而曾深度參與該地區(qū)房地產(chǎn)、礦產(chǎn)等項目融資的部分信托公司，也同樣陷入被動境地，面臨資金鏈斷裂風險。數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，鄂爾多斯銀行業(yè)的不良貸款率已經(jīng)從去年底的0.7%上升至2.14%，增加了1.44個百分點。

　　民間借貸的規(guī)模過大、發(fā)展速度過快、參與人數(shù)過多，無疑是鄂爾多斯之“痛”的直接原因。凡事都有度，超過這個度就會走向它的反面。在鄂爾多斯這個只有8.67萬平方公里、139.54萬人口的土地上，民間借貸規(guī)模已超過2000億元，8至9成的家庭都參與到高利貸“游戲”中，人均放貸超過14萬元，幾乎到了“全民放貸”的地步。而且月息在2.5%至5%，是一年期銀行存款利率的10至20倍。對于借高利貸的企業(yè)而言，其一年的利潤率要達到40%以上或60%以上，才勉強能夠還得了如此高息?？梢哉f，這樣的杰出企業(yè)鳳毛麟角。這注定了鄂爾多斯的民間借貸只能變成“擊鼓傳花”的“游戲”，較后是資金鏈斷裂，爆發(fā)危機。

　　房地產(chǎn)業(yè)和礦產(chǎn)資源開發(fā)由飛速發(fā)展轉(zhuǎn)向迅速萎縮，是鄂爾多斯之“痛”的重要原因。鄂爾多斯市政府提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個月，該市新開工1005.9萬平方米住宅，加上前兩年的續(xù)建項目，共有22

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