9月的鄂爾多斯，秋涼驟起，游走于鄂爾多斯新、舊城區(qū)內(nèi)綿延數(shù)公里的空置樓盤間的人們，備感寒意?？罩玫臉欠坑涊d著鄂爾多斯十年造城運(yùn)動一路走來的興衰，其間被裹挾進(jìn)來的還有一個個人物命運(yùn)的沉浮。

　　自2003年啟動新的城市發(fā)展戰(zhàn)略至今，鄂爾多斯已走過了十年城鎮(zhèn)化歷程。“十年‘沉浮’兩茫茫”，曾經(jīng)轟轟烈烈的“造城”運(yùn)動，如今日漸式微。除了給這座城市帶來房地產(chǎn)空置及全民財富泡沫化的重殤之外，在新型城鎮(zhèn)化號角吹遍全國的當(dāng)下，其畸形城鎮(zhèn)化之路所留下的沉疴更值得業(yè)界再總結(jié)，或可為后來者提供一份活生生的現(xiàn)實(shí)教材。

　　轉(zhuǎn)型誤入“房地產(chǎn)化”歧路

　　張大牛是前兩年鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)盛極而衰的親歷者之一。見到中國證券報記者時，一臉疲憊的他剛從距鄂爾多斯兩千多公里的興安盟驅(qū)車20多個公里風(fēng)塵仆仆地趕回，他告訴記者，自去年以來，他就把和別人合伙開發(fā)的一處未完工樓盤抵押給了前兩年搞民間融資的債主，另謀生意來還還剩下的數(shù)十萬元債，今年以來他隔三差五跑一趟興安盟，在那里開始做一些建材購賣。

　　他打趣地告訴中國證券報記者，鄂爾多斯民間現(xiàn)在流傳一個段子：電視臺記者在街頭隨機(jī)采訪鄂爾多斯市民：“如果你購彩票中了500萬大獎，你會怎么花？”市民不假思索地答：“先還債。”“那剩下的呢？”“剩下的慢慢還。”張大牛說，這雖是笑話，一定程度上卻是當(dāng)下鄂爾多斯老百姓的真實(shí)處境寫照：前兩年全民放貸搞融資，全民搞房地產(chǎn)，如今全民追債，全民心累。

　　然而，相比于財富一夜間泡沫化帶來的夢魘，更讓張大牛至今心中唏噓不已的是，當(dāng)初是怎樣的一種“沖動”讓他一夜間放棄經(jīng)營多年的煤炭運(yùn)銷生意，轉(zhuǎn)而投入到房地產(chǎn)開發(fā)的滾滾洪流？他告訴記者，過去十年間，他一直利用鄂爾多斯煤炭資源的優(yōu)勢，拉起十多輛運(yùn)煤車的隊伍，在鄂爾多斯與外地來往運(yùn)煤，年景好時年入百萬元不成問題。而當(dāng)高峰時多達(dá)500多路房地產(chǎn)開發(fā)大軍涌入時，他也奮不顧身地賣了資產(chǎn)聚攏一圈朋友蓋起了樓盤。但是，當(dāng)樓盤還沒有賣出時，就遭遇了鄂爾多斯樓市的冬天。

　　事實(shí)上，在中國證券報記者實(shí)地調(diào)查中，類似張大牛所說的當(dāng)初的那份“沖動”，在鄂爾多斯當(dāng)?shù)卦?jīng)一度成為普遍的社會心態(tài)，甚至是鄂爾多斯過去幾年城市整體發(fā)展思潮的一個縮影。正是在這份“沖動”的驅(qū)使下，鄂爾多斯過去十年城鎮(zhèn)化路途開始發(fā)生偏向，直至誤入“房地產(chǎn)化”的歧途。

　　按照業(yè)內(nèi)專家的普遍共識，科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化，產(chǎn)業(yè)依托是根基，并且這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展要擁有可持續(xù)性。北京錫恩企業(yè)管理顧問有限公司副總裁傅中近期受企業(yè)委托在鄂爾多斯展開了數(shù)天調(diào)研，他發(fā)現(xiàn)，鄂爾多斯城鎮(zhèn)化起初階段可謂運(yùn)行在良性軌道。依托“羊（絨）、煤（炭）、（?。┩?、（天然）氣”這些當(dāng)?shù)負(fù)碛械锰飒?dú)厚優(yōu)勢的能源資源產(chǎn)業(yè)，特別是憑借煤炭產(chǎn)業(yè)在過去十年的黃金發(fā)展期，鄂爾多斯用不長的時間就創(chuàng)出了全國的GDP增速，人口規(guī)模也迅速攀升至百萬人。

　　“如果鄂爾多斯在已有資源優(yōu)勢上不斷壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，且延伸產(chǎn)業(yè)鏈或及時尋找替代產(chǎn)業(yè)，以抵抗由于資源枯竭瓶頸而帶來的城市經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展風(fēng)險，那么鄂爾多斯的城鎮(zhèn)化可能會在全國范圍內(nèi)樹立起一個正面典型形象。”傅中說，近年來當(dāng)?shù)卣鈭D打造總部經(jīng)濟(jì)、裝備制造基地以及云計算產(chǎn)業(yè)，均可謂謀求可持續(xù)性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的力舉。

　　但事與愿違的是，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)被眾多城市定位為支柱產(chǎn)業(yè)并為此大興土木之際，“財大氣粗”的鄂爾多斯也未甘寂寞。眾所周知的是，過去短短幾年時間，因煤炭開發(fā)而積累的數(shù)千億財富源源不斷地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)中，過去一切謀求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的力舉較終都指向一個標(biāo)桿：房地產(chǎn)化。傅中認(rèn)為，當(dāng)城鎮(zhèn)化演變成了房地產(chǎn)化，不僅無法驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長，還會產(chǎn)生巨量的房地產(chǎn)泡沫。如今鄂爾多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明證。

　　張大牛也告訴中國證券報記者，當(dāng)初自己所經(jīng)營的煤炭運(yùn)銷公司業(yè)績紅火的時候，了解到政府將大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)，曾打算拿出一筆錢來投資酒店生意，但還未來得及行動，就卷入了鄂爾多斯全民房地產(chǎn)熱。“煤炭行業(yè)曾經(jīng)一度暴利，但當(dāng)看到像伊泰、烏蘭這樣的煤炭巨頭紛紛‘不務(wù)正業(yè)’，大搞房地產(chǎn)開發(fā)時，誰都想搶食這一塊更肥的肥肉，因此都義無反顧，直到現(xiàn)在一切都化為泡影。”他輕嘆道。

　　先造城后填人的本末倒置

　　按照國內(nèi)外關(guān)于城鎮(zhèn)化的科學(xué)理念，城鎮(zhèn)化的一大內(nèi)涵是在產(chǎn)業(yè)聚集基礎(chǔ)上帶動人口的聚集，進(jìn)而催生城市自發(fā)的生長及擴(kuò)容。而反觀鄂爾多斯，其十年城鎮(zhèn)化走的卻是先造城后填人的本末倒置的歧路。

　　小羅是鄂爾多斯一家市直單位的公務(wù)員。過去幾年，她隨著所在單位由東勝區(qū)遷移至康巴什新區(qū)的新辦公地，成為康巴什新區(qū)過去幾年實(shí)施的“引人”戰(zhàn)略的一份子。她告訴中國證券報記者，來到新區(qū)后，這里一切都是新的，城市廣場壯麗宏偉，馬路寬闊平坦，處處顯現(xiàn)出一番現(xiàn)代都市的氣派。

　　過去的十年，鄂爾多斯立志將自己打造成東方“迪拜”。在中國證券報記者幾天實(shí)地所見所聞中，印象較深的是政府為實(shí)施這種愿景在配套基礎(chǔ)設(shè)施上的努力。除了已為外界熟知的現(xiàn)代化的博物館、圖書館及大劇院等硬件設(shè)施外，康巴什目前整個新區(qū)的管理采用社區(qū)化模式，全區(qū)32平方公里的范圍被劃分為三大社區(qū)，每個社區(qū)都建成了一個現(xiàn)代化功能齊全的社區(qū)辦公大廳，所有民生事項均采用一站式服務(wù)模式。不單如此，為打通新區(qū)與外界的溝通瓶頸，當(dāng)?shù)卣€斥巨資將連接?xùn)|勝及康巴什的公路由原來的雙車道擴(kuò)寬成六車道，道路兩旁綠化帶種植的都是引自東北和云南的名貴樹種。所有一切的努力，仿佛都是為了“遠(yuǎn)方的客人，請你留下來”。

　　然而，在沒有需求支撐下，所有的努力都顯得力不從心。在與記者的聊天中，小羅的疑惑就是“康巴什如今建設(shè)的這么好，為什么就吸引不了大規(guī)模的人來居住呢？”“可能是這里的消費(fèi)水平和房價還是很高吧，像我現(xiàn)在做公務(wù)員，一個月收入在4000元左右，新區(qū)好一點(diǎn)地段的房子都在6000元/平米以上，現(xiàn)在就等著購新區(qū)統(tǒng)一建設(shè)的公務(wù)員限價房，普通商品房肯定購不起。”她說。

　　據(jù)中國證券報記者了解，官方統(tǒng)計的鄂爾多斯康巴什新區(qū)目前的人口數(shù)已達(dá)10萬，其中的主要構(gòu)成是拆遷戶、市直機(jī)關(guān)公務(wù)員及大中小學(xué)學(xué)生，還有一些當(dāng)?shù)匾M(jìn)的工業(yè)項目的產(chǎn)業(yè)工人。

　　傅中對中國證券報記者分析，對于鄂爾多斯來說，未來無奈的選擇是繼續(xù)引“人”。但從目前人口構(gòu)成來看，作為主體的公務(wù)員及學(xué)生的引入基本到位，后續(xù)空間已經(jīng)不足。因此，未來的希望在于靠工業(yè)項目落地帶來產(chǎn)業(yè)工人增多，由此帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而進(jìn)一步推動人口規(guī)模擴(kuò)大。“但現(xiàn)在的問題是，高房價、高物價可能會成為實(shí)現(xiàn)這種預(yù)期的絆腳石”他擔(dān)憂道。

　　傅中的擔(dān)憂并非多余。事實(shí)上，早在2008年，國家發(fā)改委投資研究所課題組曾對康巴什新區(qū)未來發(fā)展做了一次深入評估，較終形成的評估報告指出，康巴什未來發(fā)展的潛在難題之一，就在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展成本過高。報告直陳，“新區(qū)的建設(shè)過度依賴大規(guī)模固定資產(chǎn)投資，這帶來當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)物業(yè)價格過快增長，使得新區(qū)發(fā)展、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)營成本很高，產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻較高，盈利能力較低的、三產(chǎn)業(yè)，尤其是第三產(chǎn)業(yè)中包括商貿(mào)流通、餐飲、旅游、社區(qū)服務(wù)等居民消費(fèi)性服務(wù)業(yè)，很難進(jìn)入新區(qū)并快速發(fā)展成長起來，加劇了新區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的難度和不確定性。”

　　傅中指出，這種難度和不確定性至今依然存在，成為鄂爾多斯未來繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化不得不直面的難題。

　　被城鎮(zhèn)化后身份認(rèn)同危機(jī)

　　按照專家觀點(diǎn)，目前國內(nèi)大力推進(jìn)的新型城鎮(zhèn)化其頭要的定位是“人的城鎮(zhèn)化”，讓農(nóng)民市民化。而受過多外力裹挾的“被”城鎮(zhèn)化，只會帶來農(nóng)民普遍的身份認(rèn)同危機(jī)。值得注意的是，這種危機(jī)，已經(jīng)在鄂爾多斯眾多拆遷農(nóng)牧民身上逐漸顯現(xiàn)。

　　東勝區(qū)罕臺廟村是過去幾年鄂爾多斯實(shí)施棚戶區(qū)改造、推進(jìn)農(nóng)民城鎮(zhèn)化的重鎮(zhèn)之一。當(dāng)?shù)卮迕窭翔F告訴中國證券報記者，過去罕臺廟村下轄四個生產(chǎn)隊，前兩年全部整體拆遷，變成如今的四個“社區(qū)”。他所在的田園都市小區(qū)，80%都是回遷的拆遷戶。

　　中國證券報記者在小區(qū)看到，時值正午十分，住戶吃完午飯后都陸陸續(xù)續(xù)地來到小區(qū)門口的小廣場上，墊上幾張報紙開始打起了紙牌，旁邊還有一群人扎好了馬扎，你一言我一語地擺起了“龍門陣”。老鐵告訴記者，這就是如今大家每天的“社區(qū)”生活，大家一坐就是一下午，到飯點(diǎn)就各自散去。

　　老鐵說，以前這里還是農(nóng)村時，家家都養(yǎng)羊種玉米，平常的這個時候應(yīng)該是各自趕著羊群去放羊，或者在菜地里扒玉米棒子?？蛇@幾年，眨眼間變成城里人之后，卻不知道該干啥。

　　老鐵告訴中國證券報記者，他們小區(qū)大多數(shù)人過去幾年都拿著上百萬元的拆遷款參與民間融資，可幾乎全部血本無歸。“沒了錢，也沒了羊群，村里的勞動力不得不都出去打工，過去鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)紅火的時候，做建筑工很賺錢，可這兩年工地都停工了，又不知道該干啥了。”老鐵說道。

　　當(dāng)問到“當(dāng)初那么多的拆遷款，為什么沒想著拿去做點(diǎn)購賣或者搞點(diǎn)正常投資”時，老鐵說：“投資？不是說民間融資也是搞投資嗎？別的什么，我都兩眼一抹黑。”的確，在中國證券報記者接觸的眾多曾參與民間融資的當(dāng)?shù)乩习傩罩?，這種說法很普遍。

　　在傅中看來，這種現(xiàn)象背后反映的一個問題就是“被”城鎮(zhèn)化后的農(nóng)民面對城里生活、面對財富的無所適從。缺乏像城里人那樣

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