9月的鄂爾多斯，秋涼驟起，游走于鄂爾多斯新、舊城區(qū)內綿延數公里的空置樓盤間的人們，備感寒意。空置的樓房記載著鄂爾多斯十年造城運動一路走來的興衰，其間被裹挾進來的還有一個個人物命運的沉浮。

　　自2003年啟動新的城市發(fā)展戰(zhàn)略至今，鄂爾多斯已走過了十年城鎮(zhèn)化歷程。“十年‘沉浮’兩茫茫”，曾經轟轟烈烈的“造城”運動，如今日漸式微。除了給這座城市帶來房地產空置及全民財富泡沫化的重殤之外，在新型城鎮(zhèn)化號角吹遍全國的當下，其畸形城鎮(zhèn)化之路所留下的沉疴更值得業(yè)界再總結，或可為后來者提供一份活生生的現實教材。

　　轉型誤入“房地產化”歧路

　　張大牛是前兩年鄂爾多斯房地產開發(fā)盛極而衰的親歷者之一。見到中國證券報記者時，一臉疲憊的他剛從距鄂爾多斯兩千多公里的興安盟驅車20多個公里風塵仆仆地趕回，他告訴記者，自去年以來，他就把和別人合伙開發(fā)的一處未完工樓盤抵押給了前兩年搞民間融資的債主，另謀生意來還還剩下的數十萬元債，今年以來他隔三差五跑一趟興安盟，在那里開始做一些建材購賣。

　　他打趣地告訴中國證券報記者，鄂爾多斯民間現在流傳一個段子：電視臺記者在街頭隨機采訪鄂爾多斯市民：“如果你購彩票中了500萬大獎，你會怎么花？”市民不假思索地答：“先還債。”“那剩下的呢？”“剩下的慢慢還。”張大牛說，這雖是笑話，一定程度上卻是當下鄂爾多斯老百姓的真實處境寫照：前兩年全民放貸搞融資，全民搞房地產，如今全民追債，全民心累。

　　然而，相比于財富一夜間泡沫化帶來的夢魘，更讓張大牛至今心中唏噓不已的是，當初是怎樣的一種“沖動”讓他一夜間放棄經營多年的煤炭運銷生意，轉而投入到房地產開發(fā)的滾滾洪流？他告訴記者，過去十年間，他一直利用鄂爾多斯煤炭資源的優(yōu)勢，拉起十多輛運煤車的隊伍，在鄂爾多斯與外地來往運煤，年景好時年入百萬元不成問題。而當高峰時多達500多路房地產開發(fā)大軍涌入時，他也奮不顧身地賣了資產聚攏一圈朋友蓋起了樓盤。但是，當樓盤還沒有賣出時，就遭遇了鄂爾多斯樓市的冬天。

　　事實上，在中國證券報記者實地調查中，類似張大牛所說的當初的那份“沖動”，在鄂爾多斯當地曾經一度成為普遍的社會心態(tài)，甚至是鄂爾多斯過去幾年城市整體發(fā)展思潮的一個縮影。正是在這份“沖動”的驅使下，鄂爾多斯過去十年城鎮(zhèn)化路途開始發(fā)生偏向，直至誤入“房地產化”的歧途。

　　按照業(yè)內專家的普遍共識，科學合理的城鎮(zhèn)化，產業(yè)依托是根基，并且這些產業(yè)發(fā)展要擁有可持續(xù)性。北京錫恩企業(yè)管理顧問有限公司副總裁傅中近期受企業(yè)委托在鄂爾多斯展開了數天調研，他發(fā)現，鄂爾多斯城鎮(zhèn)化起初階段可謂運行在良性軌道。依托“羊（絨）、煤（炭）、（稀）土、（天然）氣”這些當地擁有得天獨厚優(yōu)勢的能源資源產業(yè)，特別是憑借煤炭產業(yè)在過去十年的黃金發(fā)展期，鄂爾多斯用不長的時間就創(chuàng)出了全國的GDP增速，人口規(guī)模也迅速攀升至百萬人。

　　“如果鄂爾多斯在已有資源優(yōu)勢上不斷壯大產業(yè)規(guī)模，且延伸產業(yè)鏈或及時尋找替代產業(yè)，以抵抗由于資源枯竭瓶頸而帶來的城市經濟長遠發(fā)展風險，那么鄂爾多斯的城鎮(zhèn)化可能會在全國范圍內樹立起一個正面典型形象。”傅中說，近年來當地政府意圖打造總部經濟、裝備制造基地以及云計算產業(yè)，均可謂謀求可持續(xù)性產業(yè)轉型的力舉。

　　但事與愿違的是，當房地產業(yè)被眾多城市定位為支柱產業(yè)并為此大興土木之際，“財大氣粗”的鄂爾多斯也未甘寂寞。眾所周知的是，過去短短幾年時間，因煤炭開發(fā)而積累的數千億財富源源不斷地轉移到房地產開發(fā)中，過去一切謀求產業(yè)轉型的力舉較終都指向一個標桿：房地產化。傅中認為，當城鎮(zhèn)化演變成了房地產化，不僅無法驅動經濟增長，還會產生巨量的房地產泡沫。如今鄂爾多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明證。

　　張大牛也告訴中國證券報記者，當初自己所經營的煤炭運銷公司業(yè)績紅火的時候，了解到政府將大力發(fā)展旅游經濟，曾打算拿出一筆錢來投資酒店生意，但還未來得及行動，就卷入了鄂爾多斯全民房地產熱。“煤炭行業(yè)曾經一度暴利，但當看到像伊泰、烏蘭這樣的煤炭巨頭紛紛‘不務正業(yè)’，大搞房地產開發(fā)時，誰都想搶食這一塊更肥的肥肉，因此都義無反顧，直到現在一切都化為泡影。”他輕嘆道。

　　先造城后填人的本末倒置

　　按照國內外關于城鎮(zhèn)化的科學理念，城鎮(zhèn)化的一大內涵是在產業(yè)聚集基礎上帶動人口的聚集，進而催生城市自發(fā)的生長及擴容。而反觀鄂爾多斯，其十年城鎮(zhèn)化走的卻是先造城后填人的本末倒置的歧路。

　　小羅是鄂爾多斯一家市直單位的公務員。過去幾年，她隨著所在單位由東勝區(qū)遷移至康巴什新區(qū)的新辦公地，成為康巴什新區(qū)過去幾年實施的“引人”戰(zhàn)略的一份子。她告訴中國證券報記者，來到新區(qū)后，這里一切都是新的，城市廣場壯麗宏偉，馬路寬闊平坦，處處顯現出一番現代都市的氣派。

　　過去的十年，鄂爾多斯立志將自己打造成東方“迪拜”。在中國證券報記者幾天實地所見所聞中，印象較深的是政府為實施這種愿景在配套基礎設施上的努力。除了已為外界熟知的現代化的博物館、圖書館及大劇院等硬件設施外，康巴什目前整個新區(qū)的管理采用社區(qū)化模式，全區(qū)32平方公里的范圍被劃分為三大社區(qū)，每個社區(qū)都建成了一個現代化功能齊全的社區(qū)辦公大廳，所有民生事項均采用一站式服務模式。不單如此，為打通新區(qū)與外界的溝通瓶頸，當地政府還斥巨資將連接東勝及康巴什的公路由原來的雙車道擴寬成六車道，道路兩旁綠化帶種植的都是引自東北和云南的名貴樹種。所有一切的努力，仿佛都是為了“遠方的客人，請你留下來”。

　　然而，在沒有需求支撐下，所有的努力都顯得力不從心。在與記者的聊天中，小羅的疑惑就是“康巴什如今建設的這么好，為什么就吸引不了大規(guī)模的人來居住呢？”“可能是這里的消費水平和房價還是很高吧，像我現在做公務員，一個月收入在4000元左右，新區(qū)好一點地段的房子都在6000元/平米以上，現在就等著購新區(qū)統(tǒng)一建設的公務員限價房，普通商品房肯定購不起。”她說。

　　據中國證券報記者了解，官方統(tǒng)計的鄂爾多斯康巴什新區(qū)目前的人口數已達10萬，其中的主要構成是拆遷戶、市直機關公務員及大中小學學生，還有一些當地引進的工業(yè)項目的產業(yè)工人。

　　傅中對中國證券報記者分析，對于鄂爾多斯來說，未來無奈的選擇是繼續(xù)引“人”。但從目前人口構成來看，作為主體的公務員及學生的引入基本到位，后續(xù)空間已經不足。因此，未來的希望在于靠工業(yè)項目落地帶來產業(yè)工人增多，由此帶動第三產業(yè)發(fā)展，進而進一步推動人口規(guī)模擴大。“但現在的問題是，高房價、高物價可能會成為實現這種預期的絆腳石”他擔憂道。

　　傅中的擔憂并非多余。事實上，早在2008年，國家發(fā)改委投資研究所課題組曾對康巴什新區(qū)未來發(fā)展做了一次深入評估，較終形成的評估報告指出，康巴什未來發(fā)展的潛在難題之一，就在于產業(yè)發(fā)展成本過高。報告直陳，“新區(qū)的建設過度依賴大規(guī)模固定資產投資，這帶來當地房地產物業(yè)價格過快增長，使得新區(qū)發(fā)展、三產業(yè)發(fā)展的經營成本很高，產業(yè)進入門檻較高，盈利能力較低的、三產業(yè)，尤其是第三產業(yè)中包括商貿流通、餐飲、旅游、社區(qū)服務等居民消費性服務業(yè)，很難進入新區(qū)并快速發(fā)展成長起來，加劇了新區(qū)未來經濟發(fā)展的難度和不確定性。”

　　傅中指出，這種難度和不確定性至今依然存在，成為鄂爾多斯未來繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化不得不直面的難題。

　　被城鎮(zhèn)化后身份認同危機

　　按照專家觀點，目前國內大力推進的新型城鎮(zhèn)化其頭要的定位是“人的城鎮(zhèn)化”，讓農民市民化。而受過多外力裹挾的“被”城鎮(zhèn)化，只會帶來農民普遍的身份認同危機。值得注意的是，這種危機，已經在鄂爾多斯眾多拆遷農牧民身上逐漸顯現。

　　東勝區(qū)罕臺廟村是過去幾年鄂爾多斯實施棚戶區(qū)改造、推進農民城鎮(zhèn)化的重鎮(zhèn)之一。當地村民老鐵告訴中國證券報記者，過去罕臺廟村下轄四個生產隊，前兩年全部整體拆遷，變成如今的四個“社區(qū)”。他所在的田園都市小區(qū)，80%都是回遷的拆遷戶。

　　中國證券報記者在小區(qū)看到，時值正午十分，住戶吃完午飯后都陸陸續(xù)續(xù)地來到小區(qū)門口的小廣場上，墊上幾張報紙開始打起了紙牌，旁邊還有一群人扎好了馬扎，你一言我一語地擺起了“龍門陣”。老鐵告訴記者，這就是如今大家每天的“社區(qū)”生活，大家一坐就是一下午，到飯點就各自散去。

　　老鐵說，以前這里還是農村時，家家都養(yǎng)羊種玉米，平常的這個時候應該是各自趕著羊群去放羊，或者在菜地里扒玉米棒子?？蛇@幾年，眨眼間變成城里人之后，卻不知道該干啥。

　　老鐵告訴中國證券報記者，他們小區(qū)大多數人過去幾年都拿著上百萬元的拆遷款參與民間融資，可幾乎全部血本無歸。“沒了錢，也沒了羊群，村里的勞動力不得不都出去打工，過去鄂爾多斯經濟紅火的時候，做建筑工很賺錢，可這兩年工地都停工了，又不知道該干啥了。”老鐵說道。

　　當問到“當初那么多的拆遷款，為什么沒想著拿去做點購賣或者搞點正常投資”時，老鐵說：“投資？不是說民間融資也是搞投資嗎？別的什么，我都兩眼一抹黑。”的確，在中國證券報記者接觸的眾多曾參與民間融資的當地老百姓中，這種說法很普遍。

　　在傅中看來，這種現象背后反映的一個問題就是“被”城鎮(zhèn)化后的農民面對城里生活、面對財富的無所適從。缺乏像城里人那樣

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