作為一家新加坡的上市投資機(jī)構(gòu)，鵬瑞利中國零售信托基金顯然對于中國零售地產(chǎn)市場充滿興趣。近日，這家境外投資者再度于北京謀求擴(kuò)張。

　　9月24日，北京市土地整理儲備公布北京通州區(qū)的運(yùn)河核心區(qū)-14-2地塊F3其它類多功能用地的招標(biāo)結(jié)果，鵬瑞利通州開發(fā)有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體以8.21億的價格成功中標(biāo)。

　　資料顯示，此次成功出讓的-14-2地塊位于通州區(qū)運(yùn)河西岸，東北至北運(yùn)河西濱河路、西南至東關(guān)大道、西北至運(yùn)河核心區(qū)-14-1地塊、東南至新華大街，土地面積2.6萬平方米，其中建設(shè)用地1.13萬平方米，建筑控制規(guī)模9.04萬平方米，招標(biāo)的投標(biāo)保證金為人民幣1.7億元。

　　然而，值得關(guān)注的是，與同樣來自新加坡的企業(yè)凱德商用類似，鵬瑞利過往在華擴(kuò)張主要通過收購項目股權(quán)的形式。

　　據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅去年，鵬瑞利在中國就分別以22.8億元收購成都龍之夢購物50%股權(quán)，及以28.1億元收購沈陽龍之夢購物和沈陽紅星美凱龍家具城。

　　此外，鵬瑞利亦于去年在南海區(qū)斥資5億8650萬人民幣發(fā)展“佛山怡翠世嘉商場”。截止目前，該基金在沈陽、成都和佛山等地共收購了五個項目，交易總額超過了60億元。

　　不過，此次進(jìn)入通州，鵬瑞利則選擇與企業(yè)合作，直接參與到拿地、開發(fā)環(huán)節(jié)。研究人士表示，由于目前國內(nèi)可供收購的成熟物業(yè)賣方要價普遍偏高，故外資更多轉(zhuǎn)入拿地以及開發(fā)環(huán)節(jié)，這樣也可以獲得更高的潛在收益，但同時也意味著風(fēng)險加大。

　　盡管在業(yè)界看來，這家號稱“新加坡頭個專營中國商用地產(chǎn)開發(fā)信托”的境外投資機(jī)構(gòu)與凱德商用有著眾多相似之處，但鵬瑞利在中國的知名度遠(yuǎn)不及后者。

　　事實上，鵬瑞利的創(chuàng)始人潘錫源正是當(dāng)年凱德商用的掌舵人，“私募資金+REITs”的運(yùn)作模式就是出自其手。

　　鵬瑞利于去年6月實現(xiàn)新加坡交易所主板上市，其初始資產(chǎn)包中包括位于沈陽的龍之夢購物、紅星美凱龍龍之夢店及龍之夢寫字樓，成都青羊光華商場以及佛山怡翠世嘉商場。前兩個項目已經(jīng)營業(yè)，其他項目尚處于在建或規(guī)劃中。

　　除了上述項目外，鵬瑞利還與龍之夢的開發(fā)商上海長峰集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，擁有西安、成都、長沙三地龍之夢商業(yè)項目權(quán)益的購購選擇權(quán)。

　　去年11月，鵬瑞利行使上述購購選擇權(quán)，以22.8億元的價格收購成都龍之夢50%股權(quán)。

　　今年7月，該公司又宣布將增持收購成都龍之夢購物至80%股權(quán)，由于新的收購方案仍按建筑面積1萬元/平方米的定價，故80%的項目股權(quán)作家折合22.4億元。

　　事實上，盡管鵬瑞利收購了若干地區(qū)的龍之夢購物，但目前僅有沈陽龍之夢已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營，其實際表現(xiàn)不如預(yù)期。

　　根據(jù)鵬瑞利年報數(shù)據(jù)，沈陽龍之夢購物在去年10月正式營業(yè)，而截至去年年底，該購物入駐率僅為67.1%，預(yù)計在今年年底實現(xiàn)78%的入駐率。

　　租金方面，截至去年年底，沈陽龍之夢每平方米每天的租金為3.82元，低于此前預(yù)期的每平方米每天4.28元。

　　據(jù)悉，由于已運(yùn)營項目的租金收入低于預(yù)期，新收購的成都龍之夢預(yù)計將在2014年第三季度開業(yè)。

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