泰禾集團(tuán)董事長黃其森表示,泰禾為此做過一個(gè)測算,前兩年花350億拿的土地,如果今年再去購就要花700億。以前靠土地增值就能賺到比制造業(yè)高的利潤的時(shí)期已經(jīng)不再,今后這么做壓力是很大的。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌則認(rèn)為,控制風(fēng)險(xiǎn)特別重要。

    2015年12月30日,福州東二環(huán)泰禾廣場開業(yè)。泰禾集團(tuán)董事長黃其森告訴到場的知名影星范某,前不久,深圳那塊高達(dá)7.99萬/平方米的全國單價(jià)地王就是他們拍下的。

    經(jīng)歷過2013年和2014年瘋狂擴(kuò)張的泰禾曾經(jīng)拿下數(shù)塊地王,拍下深圳地王也不令業(yè)界意外。然而,黃其森在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)提醒道,“泰禾集團(tuán)如今拿地也不像前兩年那么激進(jìn)。這主要是因?yàn)槿缃褚欢€城市的地價(jià)相比前兩年翻了一番?！?/p>

    有著同樣感受的也包括融創(chuàng)中國董事長孫宏斌?！艾F(xiàn)在地價(jià)真是貴得邪門。控制風(fēng)險(xiǎn),對融創(chuàng)而言,變得特別重要。”

    奔跑的地價(jià)

    地價(jià)漲幅正創(chuàng)歷史新高。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:在2015年,20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額突破4724億,這一金額同比上漲幅度高達(dá)29%,僅次于2013年拿地金額歷史高、地價(jià)漲幅較高的水準(zhǔn)。多家企業(yè)從9月份開始積極拿地。保利、萬科、華潤等企業(yè)主導(dǎo)或參與拿地金額均超過了500億。

    房企拿地樓面價(jià)也明顯出現(xiàn)上漲,2015年拿地平均樓面價(jià)達(dá)到了4568元,同比上漲幅度達(dá)37.4%,創(chuàng)造了歷史較高紀(jì)錄。

    在北京,地價(jià)整體表現(xiàn)就更為兇猛。

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,在2015年,住宅類土地出現(xiàn)了樓面價(jià)超過3萬元/平方米的地塊高達(dá)22宗,總體占到了2015年所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中,樓面價(jià)超過3萬元/平方米的只有9宗,占比為17%。

    中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為,截至日前,北京供應(yīng)的49宗商品房住宅用地中,只有300萬平方米是純商品房住宅,其他面積均建設(shè)成為保障房等類型物業(yè)。而按照300萬平米商品房住宅部分計(jì)算樓面價(jià),實(shí)際北京2015年住宅用地平均樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)3.8萬左右。但同期,北京實(shí)際商品房目前成交均價(jià)只在3萬左右,也就是說,按照當(dāng)前地王的成本售價(jià)預(yù)期,房價(jià)在未來2年需要上漲100%以上。

    黃其森表示,泰禾為此做過一個(gè)測算,前兩年花350億拿的土地,如果今年再去購就要花700億。以前對于一些不專業(yè)的開發(fā)商而言,拿一塊地,放幾年,靠土地增值也能賺到比制造業(yè)高的利潤,但當(dāng)下的這種趨勢顯示,今后這么做壓力是很大的。

    孫宏斌也認(rèn)為,目前中國經(jīng)濟(jì)逐步下行是全世界的共識。但地價(jià)卻貴得邪門。“我一直說,我們一定不能把自己弄到一個(gè)坑里。不能購一塊很貴的地,需要好幾年才能緩回來?！?/p>

    孫宏斌表示,去年融創(chuàng)中國快速進(jìn)入了八個(gè)城市,而且項(xiàng)目都拿得挺好,集團(tuán)內(nèi)部都挺滿意。2016年融創(chuàng)中國將繼續(xù)布局廣州、深圳等珠三角城市,繼續(xù)完成核心二線城市布局。

    房價(jià)漲50%還虧錢

    一些開發(fā)商已經(jīng)意識到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

    孫宏斌稱,算上合肥,融創(chuàng)中國在2015年進(jìn)了8個(gè)二線城市。這主要是因?yàn)楸本⑸虾５牡貎r(jià)沒法算賬?！八闼憔吞濆X,房價(jià)漲50%還虧錢?！?/p>

    “2016年,如果北京上海地價(jià)跌下來了,我們就在北京和上海繼續(xù)拿。如果地價(jià)繼續(xù)漲,我們就會快速完成(集團(tuán)整體)布局?！睂O宏斌表示,“控制風(fēng)險(xiǎn)”是融創(chuàng)中國2016年的關(guān)鍵詞。

    黃其森也稱,泰禾集團(tuán)目前拿地非常審慎。2016年主要是練好內(nèi)功。

    隨著開發(fā)商集中布局一二線城市,擺在他們面前的嚴(yán)峻事實(shí)是,2016年,地王面市的難度之大。

    以北京市為例。2015年該市出讓的宅地中僅有的7宗位于五環(huán)以內(nèi),并且盡數(shù)花落豐臺,這7宗住宅用地的實(shí)際樓面價(jià)在4萬-7.5萬元/平方米之間。昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)縣均出現(xiàn)樓面價(jià)3萬以上的地塊,高價(jià)地范圍廣泛外延。在這其中,部分環(huán)線位置較好,但也并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

    張大偉表示,隨著北京地價(jià)攀升,未來新上市的商品房定價(jià)會出現(xiàn)高端化趨勢,而很多過去被認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?yīng)大量豪宅項(xiàng)目,對市場定價(jià)有明顯影響。樓面價(jià)超過房價(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。北京已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象,雖然地王不完全代表未來市場售價(jià),但集中出現(xiàn),未來房價(jià)很難不受到影響。房企拼搶地王開始從國企蔓延到民企,預(yù)計(jì)2016年房企競爭土地會越來越激烈。但未來一年房價(jià)是否會出現(xiàn)大幅度上漲、地王入市的難度多大,將成為2016-2017年的疑問。

    亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局,高端市場必然面臨供大于求現(xiàn)象,對房企來說,在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品,必然要付出額外成本進(jìn)行周邊配套的升級打造;而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域,由于拿地成本明顯高于周邊項(xiàng)目,即便是耗巨資打造出品質(zhì)項(xiàng)目,由于成本制約,其競爭力必然也存在一定短板。因此雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但對于房企來說則是面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的一年。

    孫宏斌認(rèn)為,中國房地產(chǎn)當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)大。

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