每到寒風(fēng)刺骨的冬季，擁有溫潤(rùn)空氣、陽(yáng)光沙灘的海南就會(huì)迎來(lái)大批北方度假游客。而伴隨旅游旺季，海南樓盤進(jìn)入新一輪的推盤旺季。

 　　從11月下旬開(kāi)始，海南香水君瀾、波波利海岸、澄邁海濱城等數(shù)十家項(xiàng)目開(kāi)始涌入北京舉辦大型推介。同往年冬季一樣，海南項(xiàng)目尤其是有晉商股份的項(xiàng)目，依然把太原市場(chǎng)視為重要的潛在客戶挖掘地，各種形式的太原推介會(huì)將在12月、2013年1月紛至沓來(lái)。

　　在海南國(guó)際旅游島啟動(dòng)、國(guó)家樓市調(diào)控的復(fù)雜大背景下，海南標(biāo)榜著旅游地產(chǎn)、投資百億、占地千畝的項(xiàng)目如今遍地可拾，面對(duì)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，投資者的選擇滿是困惑和揪心。

　　1海南項(xiàng)目熱衷北上

　　數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，12月海南預(yù)計(jì)有22個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，其中純新盤19家，占比86.36%。預(yù)計(jì)開(kāi)盤數(shù)量同比下跌了29.03%，但環(huán)比上月上漲了69.23%。

　　作為國(guó)際旅游島，海南樓市超過(guò)八成的交易面積，賣給了異地客戶。尤其是冬季氣候寒冷的東三省、華北地區(qū)客戶對(duì)海南項(xiàng)目更是情有獨(dú)鐘。海南陵水縣某項(xiàng)目太原展示的銷售主管高雷告訴記者，曾有一位來(lái)自太原古交的客戶在該項(xiàng)目購(gòu)購(gòu)了五套房子。

　　正因如此，海南政府及海南商業(yè)協(xié)會(huì)、海南房地產(chǎn)協(xié)會(huì)每年會(huì)組織龐大的房產(chǎn)旅游推介會(huì)，北上售房。記者從中國(guó)旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)了解到，從11月下旬開(kāi)始，海南地區(qū)的香水君瀾別墅、波波利海岸、青龍·碧海金珠等多達(dá)16個(gè)項(xiàng)目在北京市場(chǎng)做推介及營(yíng)銷。

　　記者了解到，半山半島、波波利海岸、半山一號(hào)等項(xiàng)目股東均為山西人。目前，上述項(xiàng)目現(xiàn)在正在尋找會(huì)展合作方，準(zhǔn)備今年12月、2013年1月來(lái)太原做推介，或者在太原開(kāi)放展示。“眼下僅僅是旺季樓市預(yù)熱，1、2月的海南項(xiàng)目在北京、山西的推介活動(dòng)還會(huì)源源不斷。”銷售主管高雷這樣說(shuō)。

　　房地產(chǎn)數(shù)據(jù)調(diào)研機(jī)構(gòu)克而瑞信息集團(tuán)太原公司的負(fù)責(zé)人李峰介紹，年底是海南傳統(tǒng)的推盤旺季，開(kāi)發(fā)商集中推盤可以突出其項(xiàng)目的獨(dú)特性，而今年下半年后，受全國(guó)樓市整體回暖的影響，海南市場(chǎng)較去年有很大好轉(zhuǎn)，因此推盤企業(yè)和推盤數(shù)量有所增加。

　　2庫(kù)存壓力大

　　專為晉商開(kāi)發(fā)的海南項(xiàng)目提供法律咨詢的律師王先生接受記者電話采訪時(shí)稱，海南國(guó)際旅游島啟動(dòng)之后，全國(guó)各地的房企在海南大手筆拿地。于2009年前后拿地的項(xiàng)目，其一期工程今年已進(jìn)入前期預(yù)熱銷售期。與此同時(shí)，受到樓市調(diào)控影響，海南當(dāng)?shù)氐睦享?xiàng)目近兩年來(lái)積攢的庫(kù)存量不少，這是近期推介會(huì)激增的重要原因。

　　業(yè)界人士推算，從2010年開(kāi)發(fā)商蜂擁拿地算起，除三亞的庫(kù)存壓力為20個(gè)月左右，其他地區(qū)普遍需要40個(gè)月消化庫(kù)存，海南樓市的去庫(kù)存化將持續(xù)到2013年。企業(yè)只能通過(guò)打造更多亮點(diǎn)及賣點(diǎn)，才能吸引購(gòu)房者關(guān)注，緩沖市場(chǎng)壓力。

　　省城大南門景峰國(guó)際波波利海岸項(xiàng)目展示廳的接待人員稱，海南無(wú)獨(dú)有偶的資源優(yōu)勢(shì)依然被置業(yè)者所看重。不過(guò)，到海南旅游的游客正從觀光旅游向度假旅游轉(zhuǎn)變。這意味著，海南樓盤不光要能滿足游客或業(yè)主住的需求，項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)還必須有內(nèi)涵，滿足業(yè)主和游客體驗(yàn)式休閑需求。

　　目前，包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、綠地等在海南拿地的一線房企，紛紛投入重金打造項(xiàng)目人文內(nèi)涵，突顯品牌的與眾不同；波波利海岸將傳統(tǒng)漁村與新建藝術(shù)村作為賣點(diǎn)；清水灣、半山半島等項(xiàng)目則均在項(xiàng)目?jī)?nèi)先建設(shè)特色酒店、園林景觀，再賣住宅。

　　因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策、庫(kù)存龐大的影響，今年冬天，海南樓市的漲幅并不明顯。高雷介紹說(shuō)，海南西海岸主流價(jià)格在每平方米1.5萬(wàn)元-2萬(wàn)元，東海岸線的主流價(jià)格在每平方米2萬(wàn)元-3萬(wàn)元，只有南海岸的海景一線房每平方米的價(jià)格達(dá)四五萬(wàn)元。海口市的一些項(xiàng)目，加推樓盤價(jià)格今年在每平方米1.2萬(wàn)元。海南樓價(jià)，今冬沒(méi)有出現(xiàn)2009年年末式的瘋狂上漲。

　　3機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存

　　自海南國(guó)際旅游島建設(shè)以來(lái)，大批房企涌入海南島。中房協(xié)顧問(wèn)袁綸華表示，較初，由于海南地方財(cái)政基礎(chǔ)較薄弱，海南此前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中更多的是將大片土地交給開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，目前海南的一級(jí)土地市場(chǎng)格局基本定型。而政府通過(guò)招拍掛方式出讓的土地?cái)?shù)量較少。

　　現(xiàn)在，海南省沿東海岸向內(nèi)縱深一公里的地塊，已經(jīng)被瓜分殆盡。其中50%被2010年以后新進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商所圈得。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，?？?、文昌、博鰲三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開(kāi)發(fā)企業(yè)，這些開(kāi)發(fā)商手中擁有的土地儲(chǔ)備均以千畝、萬(wàn)畝計(jì)，包括雅居樂(lè)、富力、萬(wàn)科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)，中糧集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)等。按照開(kāi)發(fā)周期，這些大規(guī)模項(xiàng)目的運(yùn)作時(shí)長(zhǎng)達(dá)“十年”。這意味著，開(kāi)發(fā)商必須有雄厚的資本做好“熬”的準(zhǔn)備。但事實(shí)上，相當(dāng)一部分去海南拿地的企業(yè)，卻是抱著開(kāi)發(fā)銷售傳統(tǒng)住宅的態(tài)度去運(yùn)作旅游地產(chǎn)；還有一部分開(kāi)發(fā)商更是為了圈地、炒地皮。

　　業(yè)界一致認(rèn)為，項(xiàng)目沒(méi)有好的設(shè)計(jì)，沒(méi)有雄厚運(yùn)作資本，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有打持久戰(zhàn)的決心，這個(gè)項(xiàng)目很可能會(huì)“爛尾”。據(jù)了解，2001年，國(guó)內(nèi)某開(kāi)發(fā)商在三亞?wèn)|部拿到一塊占地300畝的地塊，滾動(dòng)投入資金累計(jì)達(dá)20億元。項(xiàng)目每年僅還貸利息達(dá)數(shù)億元不等，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一期之后，就再無(wú)聲息。直至2010年，海南國(guó)際旅游島啟動(dòng)之后，該項(xiàng)目被三個(gè)山西老板共同接手才開(kāi)始二期、三期開(kāi)發(fā)，并在今年年初和年末發(fā)售。“業(yè)主如果購(gòu)了這樣的項(xiàng)目，需要背負(fù)十年的心理壓力。這種投資顯然是失敗的。”上述項(xiàng)目一位股東閻先生稱。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在海南旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)浪潮中，更要具備鑒別的能力，選擇配套設(shè)施齊全的項(xiàng)目，不要受宣傳的影響盲目跟風(fēng)。相對(duì)而言，有成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房企，其開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目保障性更強(qiáng)，配套設(shè)施也容易落實(shí)。

 　　4投資時(shí)要重視配套建設(shè)

　　曾經(jīng)兩次去海南旅游的省城市民岳英女士，對(duì)海南獨(dú)有的椰風(fēng)海景印象深刻。較近，海南的一家樓盤銷售顧問(wèn)再次致電她，聲稱項(xiàng)目近期將推出一批88折特惠房源，可以為她報(bào)銷全程機(jī)票來(lái)看房。然而，對(duì)海南人生地不熟的岳女士認(rèn)為海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分布廣、數(shù)量多，當(dāng)?shù)丶偃站频攴?wù)周到，究竟有沒(méi)有必要投資旅游地產(chǎn)？什么樣的旅游地產(chǎn)才值得投資？岳女士一直想找到很有參考價(jià)值的答案。

　　克而瑞信息集團(tuán)太原公司負(fù)責(zé)人李峰分析稱，從全國(guó)一些城市來(lái)看，旅游度假區(qū)的房產(chǎn)普遍沒(méi)有市區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格高，但是在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較成熟的國(guó)家，它的價(jià)格有時(shí)甚至?xí)仁袇^(qū)房?jī)r(jià)高出十幾倍。當(dāng)前，由于我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍處于起步階段，因此如果購(gòu)購(gòu)者選擇在此階段投資，則能夠以比較低的價(jià)格收錄一些優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)。他認(rèn)為，考究一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資價(jià)值，較重要的就是看該項(xiàng)目是否擁有大海、山川、湖泊、森林等天然優(yōu)質(zhì)資源。有了這些且的大自然資源，才使旅游地產(chǎn)的增值空間進(jìn)一步加大。

　　對(duì)于“什么樣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目才更適合？”的問(wèn)題，山西房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)田峰表示，有些開(kāi)發(fā)商利用“旅游”的幌子，拿地“賣房”，但從其現(xiàn)有的實(shí)力來(lái)看，不足以支撐其后續(xù)開(kāi)發(fā)，這就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商之前承諾給消費(fèi)者的“盛景”無(wú)法兌現(xiàn)，這勢(shì)必給項(xiàng)目日后的增值能力帶來(lái)一定影響。因此，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，“擦亮眼睛”是關(guān)鍵。“項(xiàng)目的配套設(shè)施決定著項(xiàng)目未來(lái)的租售率。”田峰說(shuō)，較直接的方式就是購(gòu)房人在選定一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目后，親自走訪，仔細(xì)查看項(xiàng)目的地段、區(qū)位以及周邊的交通、醫(yī)療、商業(yè)、學(xué)校等配套設(shè)施。要盡量選擇配套設(shè)施完善的項(xiàng)目，如果周邊配套設(shè)施欠缺，則要詢問(wèn)該區(qū)域的建設(shè)規(guī)劃，再根據(jù)判斷決定是否應(yīng)該在此購(gòu)房。北方客戶都喜歡海南的海景房，但對(duì)于上了年紀(jì)，有風(fēng)濕、心腦血管等疾病的北方中老年人來(lái)說(shuō)，海景房并非較佳選擇。因?yàn)楹＞胺亢艹?，趕上天氣降溫，海景房里又冷又濕，這樣的海景房起不到養(yǎng)生作用，還會(huì)讓有風(fēng)濕病史的病人病情加重。“一般來(lái)說(shuō)，投資旅游地產(chǎn)的消費(fèi)者并不是以長(zhǎng)久居住為目的。因此，在房屋缺少主人照料的情況下，需要有良好的物業(yè)照看空置的房子，避免因房屋維護(hù)不到位而造成的房產(chǎn)貶值。”田峰表示。

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