——再談近期不宜開征物業(yè)稅 　　復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場(chǎng)研究主任 謝百三教授 　　關(guān)于我國(guó)中近期不宜開征物業(yè)稅，過去寫過幾文。主要是指出：中國(guó)城鄉(xiāng)居民其實(shí)沒有西方國(guó)家經(jīng)典意義上的"物業(yè)"，因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)下邊這塊土地之產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主，而是屬于國(guó)家的。 　　推薦閱讀： 　　較新房產(chǎn)稅計(jì)算方法 房產(chǎn)稅的起源   　　居民只是70年的借用、占用，而土地上的房產(chǎn)則是個(gè)"房殼"，是隨著歲月流逝，風(fēng)吹雨打，年年損傷，會(huì)迅速貶值的。既然土地是國(guó)家的，百姓沒有產(chǎn)權(quán)，又哪來的物業(yè)，怎么征物業(yè)稅呢? 　　下邊再?gòu)膸讉€(gè)方面，繼續(xù)論述之。 　　(一)當(dāng)前狂漲的房?jī)r(jià)，使物業(yè)稅稅率難以確定，美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)萬不可參照，否則會(huì)天怒人怨 　　從國(guó)外已有經(jīng)驗(yàn)來看，物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)的征收方式主要是對(duì)于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)值或者其租金收益來征稅。像美國(guó)、日本等國(guó)家是采用對(duì)不動(dòng)產(chǎn)直接按其價(jià)格來征收一定比例的財(cái)產(chǎn)稅;而英國(guó)、中國(guó)香港、中國(guó)澳門等則是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的商業(yè)租金收入來征稅。(見下表) 　　部分國(guó)家地區(qū)物業(yè)稅率 　　有不少學(xué)者認(rèn)為征收物業(yè)稅的一個(gè)重要目的就是為了抑制過高的房?jī)r(jià)。但是從另一方面來說，如何由近年來越漲越高的房?jī)r(jià)來征收物業(yè)稅呢，即如何來確定物業(yè)稅的稅率呢?如果所制定的物業(yè)稅稅率沒有能夠從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)小跌大漲越漲越高的實(shí)際情況出發(fā)，制定的稅率會(huì)很不合乎國(guó)情，很不合理，很可能偏高，會(huì)大大加重城市居民的生活負(fù)擔(dān)。 　　國(guó)內(nèi)不少學(xué)者曾經(jīng)根據(jù)美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來制定中國(guó)的物業(yè)稅稅率基準(zhǔn)，他們根據(jù)美國(guó)各州的財(cái)產(chǎn)稅平均稅率得出我國(guó)物業(yè)稅的稅率大概應(yīng)該定在1%左右。似乎有理，但實(shí)際上是荒謬的。這一稅率水平忽視了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于部分剛性需求導(dǎo)致的房?jī)r(jià)很高，如果不能考慮中國(guó)的實(shí)際情況，而片面采用美國(guó)的稅率標(biāo)準(zhǔn)做參考，所制定的稅率基準(zhǔn)必然會(huì)過高。以上海市為例，2009年8月上海市商品住房成交價(jià)為每平方米1.9萬元;根據(jù)上海市的規(guī)劃，2010年人均居住面積的目標(biāo)為25平方米，很多城市規(guī)劃為人均30平方米，所以我們假定三口之家的居住面積為90平方米，那么上海這套房子的市價(jià)為171萬元。(實(shí)際上上海已經(jīng)很難購(gòu)到250萬以下的新房了。)那么按照物業(yè)稅1%的稅率標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，則該家庭每年需繳的物業(yè)稅總額為1.71萬元。 　　另外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市2008年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為26690元，那么三口之家的家庭可支配收入為80070元，由此可以計(jì)算得出一個(gè)上海市城市居民三口之家所需繳納的物業(yè)稅稅額占家庭收入的比例達(dá)到23.7%，而相比之下，雖然美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅與房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值相比，其實(shí)際稅負(fù)在1%左右，但是其財(cái)產(chǎn)稅支出占家庭收入比重僅約3%-3.5%左右。 　　由此可見，我國(guó)學(xué)者們照搬美國(guó)經(jīng)驗(yàn)所確定的1%稅率在我國(guó)明顯過高，如果按照這一稅率來征收物業(yè)稅就會(huì)大大加重我國(guó)居民的負(fù)擔(dān)。 　　(二)關(guān)鍵是怎么征，對(duì)套征不征 　　目前在全國(guó)試點(diǎn)的10個(gè)單位(5個(gè)城市，5個(gè)省)的物業(yè)稅方案也有很多個(gè)。引發(fā)人們立場(chǎng)對(duì)立的主要是：如果套不征(套以上征)，則很多無房戶、少房戶的人會(huì)拍手稱快。但據(jù)悉，由于套與、三套的界定很難，極可能采取美國(guó)方案，即對(duì)套及三四……套全部一視同仁地征稅;但這一來，就沒有什么人支持與接受了。筆者在天津電視臺(tái)辯論時(shí)，當(dāng)對(duì)方教授說，據(jù)他知道，是打算對(duì)每一套房都征稅時(shí)，在場(chǎng)的近百名天津市民，就無人不害怕了。筆者的主張：中近期不能征稅的觀點(diǎn)，贏來了一次次掌聲。 　　此外，在上海電視臺(tái)辯論時(shí)，一位從美國(guó)回來的學(xué)者告訴我，他生活的那個(gè)州，物業(yè)稅稅率是1.2%;每套都征，有個(gè)人有12套，12套都征。(但可以抵扣個(gè)人所得稅，所以他們也都能接受。)(待續(xù)) 　　本周股市：上半周股市在踩上10天線以后，市場(chǎng)終于穩(wěn)定下來，開始小步慢上，成交量始終在1500億(滬)左右，周四擔(dān)心八月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不好，出現(xiàn)下跌縮量(1100億左右)形態(tài)。周五公布了八月份重要數(shù)據(jù)：新增貸款為4104億(差于先前估計(jì)的5000億，好于上月的3559億;這樣下去，全年新增貸款仍可高達(dá)7.39萬億+3559億+4104億為8.153萬億，加上后4個(gè)月，約為1.2萬億或1.6萬億;則全年新增貸款為9-10萬億之間，仍為歷史之較)。廣義貨幣57.6萬億，同比增長(zhǎng)28.5%，即資金流是充沛的。(但關(guān)鍵是不要濫發(fā)新股，集中大量再融資;人們還是心有余悸。)此外，進(jìn)出口總值為1917億美元，出口為1037億美元，為全世界出口國(guó)之一;出口在一點(diǎn)點(diǎn)止跌、好轉(zhuǎn)，令人欣慰。 　　此外，CPI同比下降1.2%。PPI下降7.9%這已是第八個(gè)月物價(jià)下跌了，至今沒有發(fā)生人們擔(dān)心的通脹。(不錯(cuò)，今年年底CPI會(huì)轉(zhuǎn)正，這是可以預(yù)見的;因?yàn)槿ツ?1-12月CPI回落得很厲害，同比轉(zhuǎn)正完全可能，但環(huán)比呢，物價(jià)還是原來的態(tài)勢(shì)啊!很多人把通脹硬炒成“通脹預(yù)期”)其實(shí)就是1-2%，也不算什么通脹，而是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱道的“良性爬行通脹”，對(duì)就業(yè)有利。人們?cè)诔赐?，?shí)際無非是為炒股找點(diǎn)題材而已。八月數(shù)據(jù)一出，人心更定，周五上午股市立即上漲。 　　(本周另一件大事是美元破位下跌，這使得石油、煤炭、有色金屬聞風(fēng)上漲，但令人擔(dān)心的還是我們大量的美國(guó)國(guó)債和美元外匯;以及人民幣升值壓力及可能對(duì)千萬家出口企業(yè)之壓力。) 　　此外，報(bào)上在為A股“國(guó)際板”吹風(fēng)，我認(rèn)為對(duì)此要旗幟鮮明地加以反對(duì)，這些人真是昏了頭了，怎么能讓外資企業(yè)到高溢價(jià)的中國(guó)A股市場(chǎng)來圈錢呢? 　　有人說，中國(guó)股票可以到美國(guó)上市，為什么不能讓美國(guó)股票到A股來上市?這是完全不能類比的兩件事。美元可以在一秒鐘內(nèi)兌換成世界各國(guó)貨幣，人民幣能嗎?8年之內(nèi)都不行!  

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！