正文：認(rèn)清二手房“避稅”風(fēng)險(xiǎn)

由于中介公司素質(zhì)良莠不齊，個(gè)別小中介公司提出的“避稅”方案實(shí)際上存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

近4萬元高額稅費(fèi)使購主放棄購房
在國企工作的李先生于1998年在洋橋附近購得一套房改房，建筑面積75平方米，兩居室，一家三口居住，但較近李先生想把自己年邁的父母接過來居住，這樣也便于照顧。五口人住在兩居室里顯然環(huán)境差了些，為此，李先生決定把房屋出售，然后到郊區(qū)購置一套大三居來改善居住環(huán)境。今年4月，李先生把房屋委托給某經(jīng)紀(jì)公司代為出售，李先生報(bào)價(jià)為5300元/平方米，總價(jià)為39.75萬元。
6月20日，李先生與在私企工作的劉女士初步達(dá)成購房意向。但在計(jì)算應(yīng)繳納稅費(fèi)時(shí)雙方陷入了尷尬局面，李先生的房屋雖是1998年購購的，但其產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間卻是2004年，恰好在兩年內(nèi)出售房屋全額征收營(yíng)業(yè)稅的范圍內(nèi)。而且從6月15日起，個(gè)人所得稅的征收開始與房產(chǎn)過戶掛鉤，朝陽、東城已開始試點(diǎn)。
經(jīng)過計(jì)算，該房屋如果上市交易，李先生應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅1.9875萬元，即39.75×5%=1.9875（萬元）；并應(yīng)繳納個(gè)人所得稅＝（售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費(fèi)用）×20％，即（39.75—75×4000元/平方米-合理費(fèi)用）×20％=1.95萬元。面對(duì)這將近4萬元的高額稅收，購賣雙方都不愿意承擔(dān)，經(jīng)過一個(gè)公里的談判，較后終于以購方放棄購購而告終。

中介公司推出“合理避稅”服務(wù)
針對(duì)上述情況，京城不少中介公司提出了所謂的“合理避稅”方案：以租代售、租售同步、延遲交易過戶等。
其中，以租待售比較常見，即：如果業(yè)主出售的是個(gè)人購購不足2年的房屋（時(shí)間以產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明為準(zhǔn)），按規(guī)定是要全額征收營(yíng)業(yè)稅的，為了避稅，購賣雙方可以先簽訂一份租賃合同，購家先以租房的形式居住在該房屋內(nèi)，等到購房時(shí)間超過2年期限后，購賣雙方再簽訂二手房購賣合同。
另外，在一些交易中，有人還采取簽訂陰陽合同的方法避稅，購賣雙方簽訂兩份合同，一份是針對(duì)主管部門簽訂的合同，采用以區(qū)域指導(dǎo)價(jià)來計(jì)算銷售價(jià)的方法，以此達(dá)到少繳稅的目的。另一份是真實(shí)的購賣雙方簽訂的合同，該合同是按照雙方交易的實(shí)際成交價(jià)格簽訂的。

認(rèn)識(shí)“合理避稅”風(fēng)險(xiǎn)
北京億中律師事務(wù)所王京平律師提醒，作為二手房交易的雙方必須意識(shí)到所謂“合理避稅”存在著不小的法律風(fēng)險(xiǎn)。
王律師稱，現(xiàn)實(shí)中某些所謂“合理避稅”手段，實(shí)為交易雙方以所謂“合法的形式”減少或逃避應(yīng)納稅款的行為。交易雙方采取“以租代售”方式減少或規(guī)避應(yīng)納稅款的行為，對(duì)于交易雙方都存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于“出租人”（實(shí)為出賣人）而言，承租人擁有隨時(shí)解約的權(quán)利，若“承租人”（實(shí)為購受人）在租賃期內(nèi)由于經(jīng)濟(jì)狀況、房屋價(jià)格等因素不再承租房屋的，請(qǐng)求解除雙方所簽租賃合同，出租人出售房屋目的即無法實(shí)現(xiàn)。
對(duì)于簽訂陰陽合同的情況，鏈家專業(yè)人士認(rèn)為，對(duì)賣方來說存在的風(fēng)險(xiǎn)是，購方很可能以在房地局備案的合同為要挾，在辦理完過戶手續(xù)后，要求賣方降低房屋出售價(jià)格。對(duì)于購方來說存在風(fēng)險(xiǎn)是，如果在過戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付以給房地局簽訂的合同中表示的價(jià)格，購方?jīng)]有充分證據(jù)，會(huì)遭受大額損失。

本版采寫/本報(bào)記者許子凌

■案例解答
面積超140平米需繳所得稅
安女士：我看中一套二手房，三室二廳二衛(wèi)，145平米，賣主已入住兩年半。我打算下周簽成交合同，請(qǐng)問按目前有關(guān)規(guī)定，除了付房屋成交額以外，要付哪些稅？
律師答復(fù)：來信所述房屋面積超過140平米，不屬于享受優(yōu)惠政策普通住房之列。購方除了付房屋成交額外，主要交納：（1）契稅：成交價(jià)的3%；（2）合同印花稅：成交價(jià)的0.5‰；（3）房地產(chǎn)權(quán)屬證書印花稅：5元；（4）其他雜費(fèi)。賣方主要交納：（1）營(yíng)業(yè)稅（含城建稅、教育費(fèi)附加），房屋成交額減去原購購房屋價(jià)款后所得差額的5.5%；（2）合同印花稅：成交價(jià)的0.5‰；（3）個(gè)人所得稅，此次轉(zhuǎn)讓凈所得的20%；（4）土地增值稅：增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目金額之和（購進(jìn)價(jià)、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅）×稅率。

只簽合同不過戶風(fēng)險(xiǎn)極大
張先生：我想購朋友的一套二手房，我朋友說，為了避免繳營(yíng)業(yè)稅，我們可以先簽一份二手房購賣合同，待房產(chǎn)所有權(quán)滿兩年后，再辦理過戶手續(xù)。請(qǐng)問這種做法有沒有風(fēng)險(xiǎn)？
律師答復(fù)：根據(jù)規(guī)定，凡購購不足2年的住房對(duì)外銷售，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購購住房以其契稅完稅證明或契稅核定證明注明的時(shí)間作為購購住房的時(shí)間。未能提供契稅完稅證明或契稅核定證明的，購購住房時(shí)間為房屋產(chǎn)權(quán)證注明的日期。
雙方通過虛假簽約日期來避稅的做法屬于逃稅，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)，肯定會(huì)受到相應(yīng)處罰。我國法律要求不動(dòng)產(chǎn)購賣以登記為準(zhǔn)，如果張先生只簽署購賣合同，不辦理過戶登記手續(xù)，則不能取得該房產(chǎn)的所有權(quán)；如房主再將該房產(chǎn)賣給第三人，并且辦理了過戶手續(xù)，那張先生只能依購賣合同追究其違約責(zé)任。

營(yíng)業(yè)稅、所得稅一般由賣方
繳潘先生：我打算在南城購購一套二手房，代理的中介公司說，為了減少營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，可以把合同上的交易價(jià)格做低一些。請(qǐng)問這種做法合不合法，可能存在什么風(fēng)險(xiǎn)？
律師答復(fù)：根據(jù)規(guī)定，自今年6月1日起，對(duì)個(gè)人購購住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收稅。
如果潘先生故意虛報(bào)納稅稅基以減少繳稅額，若該房屋交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依法予以調(diào)整并以該調(diào)整后的價(jià)格作為稅基。若稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)雙方故意降低交易價(jià)格以逃避稅收的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采取責(zé)令納稅人補(bǔ)稅、加處罰金及追究其有關(guān)法律責(zé)任。此外，營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅均應(yīng)由賣方按規(guī)定繳納，如果交易價(jià)格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，則有可能增加所應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

■實(shí)操提示
稅務(wù)研究專家指出，稅務(wù)籌劃是指納稅人為了實(shí)現(xiàn)利益化，在不違反法律、法規(guī)的前提下，對(duì)尚未發(fā)生或已發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行各種巧妙安排。
●高價(jià)房要延遲繳稅對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋購賣合同，購購了單價(jià)超過9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標(biāo)準(zhǔn)二手房的，可以等到8月31日后再按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%繳納了。
●房須按期繳稅對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋購賣合同，購購了單價(jià)低于9432元/平方米、面積卻在140平方米以上二手房的，就要抓緊在8月31日前按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅，拖到8月31日后就要按3%的稅率繳納契稅了。
●詢問較低過戶價(jià)在購購二手房繳納稅費(fèi)過程中需注意契稅較低過戶價(jià)的問題，因?yàn)槔U納契稅時(shí)有較低過戶價(jià)的要求，較低過戶價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各區(qū)規(guī)定有所不同。
●提交5項(xiàng)資料繳納稅費(fèi)時(shí)需提供：購賣合同（原件及復(fù)印件）、房產(chǎn)證（原件及復(fù)印件）、購賣雙方身份證（原件及復(fù)印件）、原購房協(xié)議、購房發(fā)票或收據(jù)（原件及復(fù)印件）。

■收費(fèi)指南
購賣二手商品房
(1)個(gè)人購房不足2年出售的購方：契稅3%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）
賣方：營(yíng)業(yè)稅5%；印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
(2)個(gè)人購房超過2年出售，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的購方：契稅1.5%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）
賣方：印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
(3)個(gè)人購房超過2年出售，不符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的購方：契稅3%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）
賣方：營(yíng)業(yè)稅（售房?jī)r(jià)－購房?jī)r(jià)）×5%；印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）

購賣已購公房
(1)個(gè)人購房超過2年出售，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的購方：土地出讓金：當(dāng)年的房改成本價(jià)×建筑面積×1%契稅1.5%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）
賣方：印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
(2)個(gè)人購房超過2年出售，不符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的購方：土地出讓金：當(dāng)年的房改成本價(jià)×建筑面積×1%契稅3%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）
賣方：營(yíng)業(yè)稅（售房?jī)r(jià)－購房?jī)r(jià)）×5%；印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）

■合同范本
《房屋購賣合同》出賣人將房屋以“以租待售”方式出售給購受人，雙方可以約定如下條款：
1、出賣人和購受人在房屋租賃合同生效后（）日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門依法辦理租賃登記備案手續(xù)，以保護(hù)購受人對(duì)房屋的使用權(quán)及產(chǎn)生對(duì)抗第三人的法律效力。
2、雙方在房屋租賃合同中約定零租金（或低額租金），以避免出賣人解除租賃合同。
3、房屋購賣合同自（）年（）月（）日生效；若在房屋購賣合同生效前，出賣人擅自解除雙方所簽房屋租賃合同，則本房屋購賣合同即刻生效；房屋購賣合同生效的，出賣人按照租賃合同約定已付房屋租金即為購受人按照購賣合同約定向出賣人支付了與該租金相等數(shù)額的房?jī)r(jià)款。
4、出賣人在租賃期限內(nèi)，擅自解除合同即視為違約，應(yīng)向購受人支付違約金（）元。

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