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新政下購(gòu)賣房子繳多少稅
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 582 次
正文:新政下購(gòu)賣房子繳多少稅
繼“5·11”房產(chǎn)新政及相關(guān)細(xì)則、征收個(gè)人所得稅等政策出臺(tái)以來,新的稅收政策除給市場(chǎng)帶來一定的沖擊外,對(duì)于二手房交易過程本身來說,也帶來了一定困擾,很多消費(fèi)者對(duì)于新稅到底如何繳法,也缺少明確的概念,為此,記者咨詢了鏈家、我愛我家等中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專家,按照公房、符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅和不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅三種類型為消費(fèi)者制作了新政后賣掉一套房子需要繳納的各項(xiàng)費(fèi)用,供您參考。
未滿兩年的公房
王先生有一套翠微地區(qū)建筑面積80平方米公房欲出售,
市場(chǎng)價(jià)為7000元/平方米,即房屋成交價(jià)為56萬元。產(chǎn)權(quán)證下發(fā)日期為2003年7月8日。王先生的房子是普通住宅(即:①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;②單套建筑面積在140(含)平方米以下;③實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。)并且屬于個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易,那么王先生交易這套房子需要繳納以下費(fèi)用:
營(yíng)業(yè)稅:購(gòu)購(gòu)時(shí)間在兩年內(nèi)的房屋需繳納的營(yíng)業(yè)稅為:成交價(jià)×5%兩年后普通住宅不征收營(yíng)業(yè)稅,高端住宅征收購(gòu)賣差價(jià)5%的營(yíng)業(yè)稅。
此房屋要繳納的營(yíng)業(yè)稅為:560000×5%=28000元
個(gè)人所得稅:公房所征個(gè)人所得稅為(銷售額-4000×建筑面積-合理費(fèi)用)×20%。
此房屋要繳納的個(gè)人所得稅為:(560000-4000×80)×20%=48000元
注:合理費(fèi)用主要是指購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)所繳納的各項(xiàng)稅費(fèi),一般指契稅和印花稅。公房由于特定的歷史原因,合理費(fèi)用一般很難計(jì)算,此處所作計(jì)算對(duì)其忽略不記。
印花稅:房款總額(成交價(jià))的0.5‰
此房屋要繳納的印花稅為:560000×0.5‰=280元
優(yōu)補(bǔ)成費(fèi)用:即優(yōu)惠價(jià)補(bǔ)齊成本價(jià),特針對(duì)公房而言,為1560元×建筑面積×6%
此房屋要繳納的優(yōu)補(bǔ)成費(fèi)為:1560×80×6%=7488元
委托中介收費(fèi):
中介費(fèi):成交價(jià)×1.5%
房屋要繳納的中介費(fèi)為:560000×1.5%=8400元
居間擔(dān)保過戶費(fèi):1500元總計(jì):9900元
賣方共需繳納的費(fèi)用為:28000+48000+280+7488+8400+1500=93668元
由此看出,對(duì)于二手公房賣方來說,成本有所增加。王先生在新政后比之前增加了營(yíng)業(yè)稅(新政前,購(gòu)購(gòu)一年以上的房屋出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅)、個(gè)人所得稅(以前是自行繳納)兩項(xiàng)費(fèi)用,即28000+48000=76000元。
符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)
符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的,個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的:
亞運(yùn)村一套135平方米的三居室商品房,市場(chǎng)價(jià)為6000元/平方米,房屋總價(jià)為81萬元。業(yè)主兩年前購(gòu)購(gòu)價(jià)格為5200元/平方米,原購(gòu)房總價(jià)為70.2萬元。按照現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)的政策標(biāo)準(zhǔn),其業(yè)主應(yīng)繳稅費(fèi)如下:
個(gè)人所得稅
個(gè)人所得稅={售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用(當(dāng)初業(yè)主購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi),即:契稅+印花稅)}×20%
契稅:702000×1.5%=10530元
印花稅:702000×0.5‰=351元
合理費(fèi)用:契稅+印花稅=10881元
個(gè)人所得稅:(810000-702000-10881)×20%=19423.8元
印花稅=售房?jī)r(jià)×0.5‰
印花稅:810000×0.5‰=405元
綜合合計(jì):19828.8元
該例中,如果不足2年轉(zhuǎn)手交易,應(yīng)該繳納的費(fèi)用為:
營(yíng)業(yè)稅=售房?jī)r(jià)×5%
營(yíng)業(yè)稅:810000×5%=40500元
印花稅=售房?jī)r(jià)×0.5‰
印花稅:810000×0.5‰=405元
個(gè)人所得稅:{售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用(當(dāng)初業(yè)主購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi),即:契稅+印花稅)}×20%
契稅:702000×1.5%=10530元
印花稅:702000×0.5‰=351元
合理費(fèi)用:契稅+印花稅=10881元
個(gè)人所得稅:(810000-702000-10881)×20%=19423.8元
綜合合計(jì):60328.8元
不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)
團(tuán)結(jié)湖一套145平方米的三居室商品房,以6500元/平方米的市場(chǎng)價(jià)格出售此套房屋,房屋總價(jià)為94.25萬元,業(yè)主兩年前購(gòu)購(gòu)價(jià)格為5800元/平方米,原售房?jī)r(jià)為84.1萬元。按照現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)的政策標(biāo)準(zhǔn),其業(yè)主應(yīng)繳稅費(fèi)如下:
個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的
營(yíng)業(yè)稅=售房?jī)r(jià)×5%
營(yíng)業(yè)稅:942500×5%=47125元
印花稅=售房?jī)r(jià)×0.5‰
印花稅:942500×0.5‰=471.25元
個(gè)人所得稅={售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用(當(dāng)初業(yè)主購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi),即:契稅+印花稅)}×20%
契稅:841000×1.5%=12615元
印花稅:841000×0.5‰=420.5元
合理費(fèi)用:契稅+印花稅=13035.5元
個(gè)人所得稅:(942500-841000-13035.5)×20%=17692.9元
綜合合計(jì):65289.15元
個(gè)人購(gòu)購(gòu)非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的
營(yíng)業(yè)稅=(售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià))×5%
營(yíng)業(yè)稅:(942500-841000)×5%=5075元
印花稅=售房?jī)r(jià)×0.5‰
印花稅:942500×0.5‰=471.25元
個(gè)人所得稅={售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用(當(dāng)初業(yè)主購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi),即:契稅+印花稅)}×20%
契稅:841000×1.5%=12615元
印花稅:841000×0.5‰=420.5元
合理費(fèi)用:契稅+印花稅=13035.5元
個(gè)人所得稅:(942500-841000-13035.5)×20%=17692.9元
綜合合計(jì):2323915元
購(gòu)方在新政后要繳的稅增加了,而賣方所繳納的費(fèi)用沒有什么變化。仍以王先生的房子為例,如果李先生購(gòu)了這套房子,他需要繳納的稅為:
契稅:按照新規(guī)定,符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的,視為普通住宅,征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。
此房屋要繳納的契稅為:560000×1.5%=8400元
印花稅:為放款總額(成交價(jià))的萬分之五。
此房屋要繳納的印花稅為:560000×0.5‰=280元
土地出讓金:1560×建筑面積×1%
此房屋要繳納的土地出讓金為:1560×80×1%=1248元
總計(jì):8400+280+1248=9928元
提醒
個(gè)人購(gòu)賣住房時(shí)應(yīng)持經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核后的《房屋購(gòu)賣合同》到房屋所在區(qū)域的地稅局交納各稅。不過有的區(qū)縣在房地產(chǎn)交易所設(shè)立了專門的辦稅窗口,實(shí)行“一窗式”收稅,具體情況可以向所在區(qū)縣的地稅局咨詢。
另外,在辦理納稅手續(xù)時(shí),住房購(gòu)賣雙方必須提供的材料有:購(gòu)房合同、發(fā)票、購(gòu)房人戶籍證明等。
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