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專家觀點(diǎn):產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 544 次
2月21日消息,南京市行政區(qū)劃調(diào)整方案已正式獲得國務(wù)院、江蘇政府批復(fù)同意。根據(jù)方案,南京市將撤銷秦淮區(qū)、白下區(qū),以原兩區(qū)所轄區(qū)域設(shè)立新的秦淮區(qū);撤銷鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū),以原兩區(qū)所轄區(qū)域設(shè)立新的鼓樓區(qū);撤銷溧水縣,設(shè)立南京市溧水區(qū);撤銷高淳縣,設(shè)立南京市高淳區(qū)。
城市“并區(qū)”并不新鮮,僅僅就近2-3年時間就有北京、上海、天津、合肥、蘇州等多地“并區(qū)”事件。城市“并區(qū)”在新型城鎮(zhèn)化大背景下,或許還會上演一輪全國“并區(qū)”浪潮。
眾多周知,行政區(qū)“并區(qū)”,有利于精簡機(jī)構(gòu),合理配置地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會資源,提高行政效能,降低行政成本,提升核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)和整體管理水平。
那么,就城市“并區(qū)”而言,“并區(qū)”對于房地產(chǎn)市場有哪些影響,對于房企來講有哪些機(jī)會?城市“并區(qū)”之后的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該注意哪些問題?
根據(jù)城市“并區(qū)”類型不同,其對于市場的影響也會有所區(qū)別。城市“并區(qū)”主要分為三類:
、城市核心區(qū)域行政區(qū)的“并區(qū)”,例如上海原盧灣區(qū)、黃浦區(qū)合并成為新的黃浦區(qū),北京市原東城和崇文區(qū)、原西城和宣武區(qū)的合并。
“并區(qū)”解決了主城區(qū)部分市轄區(qū)規(guī)模較小、實(shí)力較弱,影響了資源整合,制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的問題。對于房地產(chǎn)市場而言,由于城市核心區(qū)域行政區(qū)土地價值較為接近,及并無大規(guī)模土地出讓及開發(fā)的可能性,總體來看,“并區(qū)”后對于新的行政區(qū)商圈資源的重新規(guī)劃、整合提供了基礎(chǔ),因此,“并區(qū)”對于該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)會。對于住宅地產(chǎn)來講,土地資源的有限性、區(qū)域市場價值的趨同性等決定了“并區(qū)”對于住宅市場影響并不大,但市的中高端住宅市場的開發(fā)仍將會受到市場追捧。
、城市核心行政區(qū)域與城市非核心區(qū)“并區(qū)”,例如上海原南匯區(qū)并到浦東新區(qū),成立新的浦東新區(qū)。主要為了解決城市核心行政區(qū)受制于土地資源有限,城市發(fā)展后備用地不足的問題。
對于房地產(chǎn)市場來講,“并區(qū)”非核心區(qū)土地及市場價值逐漸向城市核心區(qū)看齊,相對應(yīng)的也會帶動非核心區(qū)尤其是靠近核心區(qū)的相應(yīng)板塊或區(qū)域的的價值的快速提升。因此,“并區(qū)”有利于非核心區(qū)的房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場的快速發(fā)展,開發(fā)企業(yè)也會加速在這個區(qū)域的布局。
此外,非核心區(qū)還承載著城市核心區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口轉(zhuǎn)移的作用,此時,一定意義上,非核心區(qū)有可能成為核心行政區(qū)的“新城”。“新城”的地位導(dǎo)致非核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來新一輪的市場發(fā)展機(jī)會。
第三、城市非核心行政區(qū)升級,通過“撤縣(縣級市)建區(qū)”等方式完成“并區(qū)”。如此次南京行政區(qū)劃調(diào)整過程中溧水、高淳“撤縣建區(qū)”。
通過“撤縣(縣級市)建區(qū)”等方式完成“并區(qū)”,使原有縣市區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、政策,交通、教育、就業(yè)等與城市主城區(qū)同城化,相對應(yīng)的土地及市場的價值也會相對應(yīng)的提升。一定意義上,“撤縣(縣級市)建區(qū)”后這個區(qū)域也有可能成為核心行政區(qū)的“新城”。“新城”的地位將導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)大量“造城”項目落地于這個區(qū)域,短期內(nèi)來看“并區(qū)”后區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場迎來新一輪的發(fā)展機(jī)會。
總的來看,無論哪種類型的城市“并區(qū)”,是城市發(fā)展中的必然。放大地圖,我們可以看到里面有星羅棋布的街道、正在擴(kuò)建的商場、即將改造的圖書館、正在擴(kuò)容的學(xué)校、正在招商的工業(yè)區(qū)、正在新建的“新城”……都與“并區(qū)”相關(guān)。
但是,“并區(qū)”之后帶來的諸多房地產(chǎn)市場問題也值得我們?nèi)リP(guān)注。
頭先應(yīng)該注意的就是,“并區(qū)”之后都會面臨短期內(nèi)的市場炒作與開發(fā)企業(yè)新一輪拿地布局市場的機(jī)會,房價也會面臨炒作與上漲的壓力。例如在上海原南匯區(qū)并浦東新區(qū)之后,原南匯區(qū)尤其是周康板塊、臨港新城等板塊引來市場炒作熱潮。在樓市調(diào)控初見成效的今天,“并區(qū)”有可能短期內(nèi)不利于維護(hù)樓市調(diào)控成果,會引起市場短期炒作與市場泡沫的產(chǎn)生。政府在做“并區(qū)”調(diào)整之前應(yīng)該充分考慮到行政區(qū)化的調(diào)整與房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)系,維系市場健康穩(wěn)定發(fā)展,防止市場過熱的現(xiàn)象。
其次,大規(guī)模的“造城”有可能導(dǎo)致“空城”現(xiàn)象,政府在“并區(qū)”規(guī)劃新區(qū)時,應(yīng)做到產(chǎn)業(yè)先行,切實(shí)做到“產(chǎn)城融合”,較終形成產(chǎn)業(yè)新城。
產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。產(chǎn)業(yè)新城作為“并區(qū)”后產(chǎn)業(yè)專業(yè)及發(fā)展的載體,僅僅靠園區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)很難做好,因為缺乏居住、生活等配套。如果說僅僅搞城市化,只是做房地產(chǎn)市場開發(fā)建一些住宅“造城”來吸引人住,在沒有產(chǎn)業(yè)支撐的市場環(huán)境下也是不可行的。如果產(chǎn)業(yè)和新城之間不能夠?qū)崿F(xiàn)城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展,不僅僅或造成城市交通負(fù)荷加重,也可能較終導(dǎo)致“空城”的現(xiàn)象發(fā)生。因此,城鎮(zhèn)化和工業(yè)化要同步推進(jìn),也就是城鎮(zhèn)化過程中要切實(shí)實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”,依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支持城市的建設(shè),同時城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套反過來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級,這樣相互的互動與推進(jìn),才是“并區(qū)”之后新型城鎮(zhèn)化過程中防止產(chǎn)業(yè)新城泛濫的較有效的方法。
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