從本周一開(kāi)始，全國(guó)各地包括重慶的房產(chǎn)交易均排起了長(zhǎng)龍，蔚為壯觀。
　　此次，新“國(guó)五條”細(xì)則帶來(lái)連鎖反應(yīng)是近幾年歷次調(diào)控中較為強(qiáng)烈的。樓市購(gòu)賣(mài)雙方進(jìn)入一個(gè)的政策過(guò)渡惶恐期中。二手房和一手房市場(chǎng)也在細(xì)則實(shí)施之后出現(xiàn)各種轉(zhuǎn)向。
　　新“國(guó)五條”之后的樓市將去向何處？記者的調(diào)查，為你呈現(xiàn)一些方向。
　　一、二手房可能出現(xiàn)倒掛
　　新“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則中，較具“殺傷力”的便是，“出售自有住房的，按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個(gè)稅”。如果按這一比例征收，將會(huì)大幅增加二手房的交易費(fèi)用。
　　新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅(jiān)在接受采訪時(shí)認(rèn)為，近些日子的二手房成交暴增，大都只是二手中介催促以前的業(yè)務(wù)加快過(guò)戶，并不意味著成交量的暴增。他介紹，有關(guān)二手房的交易個(gè)稅，以前就有政策，為全額的1%或差額的20%任選其一，只是近些年各地基本上按全額的1%征收。他認(rèn)為，二手房的差價(jià)很難衡定，比如購(gòu)房者所花的裝修費(fèi)算不算？還有供房利息、出租所獲收益算不算？還有通脹因素算不算？
　　何偉堅(jiān)估計(jì)，如果實(shí)施這一政策，很有可能出現(xiàn)一、二手房房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象。由于二手房除了交20%個(gè)稅，房屋不到5年出售還要交5.6%的營(yíng)業(yè)稅，這將是很大一筆交易成本。因此，二手房層層加價(jià)，一、二手房?jī)r(jià)就有可能出現(xiàn)倒掛。
　　正合古麥地產(chǎn)董事長(zhǎng)張建軍則認(rèn)為，這一政策的直接效果，將是細(xì)則實(shí)施前二手房交易激增，實(shí)施后交易將會(huì)進(jìn)入冷凍，出現(xiàn)二手房交易的“冰火兩重天”。
　　二手房市場(chǎng)短暫萎縮后恢復(fù)
　　記者就新“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)部分市民采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)政策的意見(jiàn)非常大。一位市民指出，“感覺(jué)沒(méi)有道理。那如果我們的房子降價(jià)了，是不是該給我們降稅？”而不少持有多套房產(chǎn)的市民對(duì)此多持觀望態(tài)度。一位市民稱(chēng)，“沒(méi)什么大不了的，實(shí)在不行我就把房子再多放兩年，反正我也不著急賣(mài)。”
　　何偉堅(jiān)認(rèn)為，預(yù)計(jì)二手房業(yè)主絕大部分將會(huì)出現(xiàn)兩種態(tài)度：一是將交易成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)方；二則是不著急賣(mài)房了。“二手房?jī)r(jià)走低的可能性不大，但上漲也微乎其微。”
　　據(jù)了解，5年前東莞的二手房交易個(gè)稅便已按20%征收。其二手房交易個(gè)稅的計(jì)算方式是：(房屋交易總價(jià)-房屋原價(jià)-合理稅費(fèi))×20%，但賣(mài)房差額中，卻扣除了中介費(fèi)、裝修費(fèi)、銀行利息等合理稅費(fèi)。
　　據(jù)稱(chēng)，東莞2007年執(zhí)行這一新政后，二手房交易短暫萎縮。然而，市場(chǎng)很快得以恢復(fù)，樓市未受到影響，個(gè)稅迅速轉(zhuǎn)向下家。
　　一手樓市或?qū)⒂瓉?lái)春天
　　個(gè)稅新政重拳出擊二手房。在此情況下，有人認(rèn)為這將是一手房火熱的機(jī)會(huì)，也有人認(rèn)為一手房也將“難以幸免”。
　　張建軍認(rèn)為，二手房此次受打壓，對(duì)一手房來(lái)講應(yīng)該是利好。他認(rèn)為，因?yàn)槿藗冑?gòu)購(gòu)二手房的成本增加了，肯定會(huì)更多轉(zhuǎn)而選擇一手房。何偉堅(jiān)也分析道，可能的趨勢(shì)是，二手房交易會(huì)嚴(yán)重萎縮，一手房市場(chǎng)將會(huì)興旺。然而，由于重慶住宅市場(chǎng)一、二手房成交比例通常在7：3或8:2，新房仍是大頭，因此二手房交易對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響仍有限。另一方面，重慶樓市新房供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，相信開(kāi)發(fā)商不會(huì)趁機(jī)漲價(jià)，尤其是對(duì)于投資型商品房而言，其入市價(jià)格會(huì)更為謹(jǐn)慎。
　　張建軍認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年商品房市場(chǎng)成交量將呈現(xiàn)小幅下滑，但不排除價(jià)格會(huì)小幅上升。因?yàn)榉慨a(chǎn)企業(yè)中上市比例較大，他們都面臨著年報(bào)業(yè)績(jī)的壓力，因此會(huì)加快出貨，不可能漲價(jià)很多。
　　大澤置業(yè)總經(jīng)理秦文蒸則指出，這次對(duì)二手房交易課以重稅，好像對(duì)一手樓市是個(gè)利好，其實(shí)對(duì)一手房市場(chǎng)是不利的。因?yàn)樗档土巳藗儗?duì)商品房市場(chǎng)的預(yù)期，使人們對(duì)樓市未來(lái)的信心受挫。
　　投資需求將受沉重打擊
　　盡管人們對(duì)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)看法不盡相同，但大家一致認(rèn)為，政府打擊投資、投機(jī)性需求的目的是達(dá)到了。
　　張建軍分析道，新政進(jìn)一步打擊投資、投機(jī)需求，對(duì)高端需求也是一種遏制，對(duì)低密度、大戶型產(chǎn)品會(huì)有影響，將會(huì)進(jìn)一步擠出價(jià)格泡沫。
　　他認(rèn)為，二手房市場(chǎng)個(gè)稅驟升，對(duì)于一手房而言，將極大降低投資性樓盤(pán)的期望值。對(duì)于住宅炒房客以及短線炒作需求是一較大打擊，將擠出這些客群。
　　同時(shí)，他認(rèn)為，今年商品房市場(chǎng)會(huì)延續(xù)新的特點(diǎn)。近兩年由于產(chǎn)品創(chuàng)新，樓市出現(xiàn)“階梯下壓式”消費(fèi)特點(diǎn)，塔尖上的消費(fèi)群體逐漸下移。比如，別墅消費(fèi)群體趨于選購(gòu)“經(jīng)濟(jì)型別墅”；洋房消費(fèi)群體趨向選擇“瘦身型洋房”。
　　何偉堅(jiān)認(rèn)為，新政的出臺(tái)，對(duì)轉(zhuǎn)賣(mài)的投資人群將具有較大打擊性，使得住宅中的投資型消費(fèi)逐步變?yōu)榱?。他說(shuō)，“這也是應(yīng)該的，因?yàn)樽≌旧淼墓δ芫褪怯脕?lái)居住的。”

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