就在各樓盤(pán)靜候漢版“新國(guó)五條”細(xì)則時(shí)，武漢頭現(xiàn)降價(jià)樓盤(pán)：不僅房?jī)r(jià)比去年底低了幾千元，還承諾5年后可以增值到上百萬(wàn)元回購(gòu)。近幾年來(lái)，多個(gè)樓盤(pán)推出的“降價(jià)回購(gòu)”或“降價(jià)補(bǔ)差”，到底是開(kāi)發(fā)商大發(fā)善心還是促銷(xiāo)噱頭？記者近日進(jìn)行了探訪。

　　單價(jià)低了幾千元

　　5年后還能升值回購(gòu)

　　前日，記者以購(gòu)房者身份來(lái)到打出“5年后增值回購(gòu)”口號(hào)的樓盤(pán)。該樓盤(pán)位于硚口沿河大道旁，江漢二橋附近，6棟高達(dá)44層樓的建筑，沿漢江北岸一字排開(kāi)，屬于一線江景房。

　　售樓人員向記者介紹，該樓盤(pán)近期主推 ，售價(jià)12998元/平方米。住滿五年可以回購(gòu)，5個(gè)戶型升值回購(gòu)價(jià)格都不一樣，比如95平米、97平米的戶型總價(jià)接近130萬(wàn)元。業(yè)主住滿5年后，可以考慮再賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，價(jià)格是購(gòu)房?jī)r(jià)加上升值的50萬(wàn)元，就等于5年后業(yè)主總共拿到180萬(wàn)元。而面積的237平米的戶型，其可以升值200萬(wàn)元回購(gòu)。

　　這種升值回購(gòu)怎么實(shí)現(xiàn)？售樓員解釋?zhuān)?gòu)房者在簽購(gòu)房合同時(shí)，再簽一個(gè)升值回購(gòu)合同。業(yè)主在5年內(nèi)還清銀行貸款，戶主不變，房屋主體結(jié)構(gòu)不變，才能享受這個(gè)增值回購(gòu)合同規(guī)定的內(nèi)容。不過(guò)，這個(gè)升值回購(gòu)的價(jià)格含有精裝修費(fèi)用，不含業(yè)主購(gòu)房時(shí)的稅費(fèi)，稅費(fèi)由業(yè)主自己承擔(dān)。

　　記者了解到，該樓盤(pán)目前的在售價(jià)格，比去年底低了不少。該樓盤(pán)之前發(fā)布的信息顯示，去年11月份，該樓盤(pán)售價(jià)是17000元/平方米，均價(jià)接近20000元，是硚口單價(jià)較高的樓盤(pán)。而售樓人員告訴記者，目前的售價(jià)是12998元/平方米，還有9.4折的優(yōu)惠，一套位于10樓的95平米戶型，折后單價(jià)在13000元/平方米，比去年的價(jià)格低了4000元。對(duì)此，銷(xiāo)售人員否認(rèn)了降價(jià)。他說(shuō)，去年所推的戶型跟現(xiàn)在的戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，去年的裝修標(biāo)準(zhǔn)高很多，所以價(jià)格也不一樣；而且現(xiàn)在也有近20000元/平方米的戶型。

　　降價(jià)補(bǔ)差、增值回購(gòu)不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)手段

　　其實(shí)，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)加價(jià)回購(gòu)商品房，在武漢并非頭次。2011年8月，位于武昌中北路上的高價(jià)樓盤(pán)“海山金谷”宣布：購(gòu)房者從交房之日起三年后，對(duì)房子有任何不滿意都可以無(wú)條件退房，開(kāi)發(fā)商除退還業(yè)主的全額購(gòu)房款外，還將按房款的10%每年支付資金占用費(fèi)。該房企負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)?gòu)房者在交房滿三年后如欲退房，可提出申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商在收到退房申請(qǐng)及辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后15個(gè)工作日內(nèi)一次性返還全部房款，并按收到房款的10%每年支付資金占用費(fèi)。

　　部分開(kāi)發(fā)商大手筆的回購(gòu)促銷(xiāo)，不由得讓很多人回憶起幾年前流行的促銷(xiāo)手段——降價(jià)補(bǔ)差。

　　2009年初，房?jī)r(jià)處于下降通道的時(shí)候，一些樓盤(pán)為招攬顧客喊出了“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”、“降價(jià)無(wú)條件回購(gòu)”等口號(hào)，承諾在一定時(shí)期內(nèi)如果房?jī)r(jià)下跌，會(huì)部分或全額補(bǔ)償差價(jià)。一時(shí)間，這一風(fēng)潮在全國(guó)蔓延。

　　在武昌街道口上班的曹先生，購(gòu)的樓盤(pán)當(dāng)年就打出過(guò)“降價(jià)補(bǔ)差”的口號(hào)，宣布售出半年內(nèi)，如果后期價(jià)格低于開(kāi)盤(pán)公示價(jià)格，開(kāi)發(fā)商將無(wú)條件補(bǔ)償差價(jià)。這下曹先生完全放心了，看好戶型后就簽了合同。如今，房子已經(jīng)入住了，如今房?jī)r(jià)不斷上漲，他笑稱(chēng)：“市場(chǎng)沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商補(bǔ)差價(jià)的機(jī)會(huì)。”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年至2010年，上海、深圳、南京、蘇州、杭州、武漢、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等10余個(gè)大中城市的20余家樓盤(pán)，已將“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”或“原價(jià)回購(gòu)”承諾與低價(jià)銷(xiāo)售綁定。

　　而兩三年后，上述樓盤(pán)的“增值回購(gòu)”承諾，雖然跟“降價(jià)

　　補(bǔ)差”背景不同，也同樣是一種促銷(xiāo)手段，即在調(diào)控背景下，開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者吃下“定心丸”，吸引購(gòu)房者加快出手。

　　開(kāi)發(fā)商如何促銷(xiāo)

　　購(gòu)房自住者并不太在意

　　準(zhǔn)備在硚口購(gòu)房的賈先生也關(guān)注到了上述

　　樓盤(pán)的“增值回購(gòu)”。他笑稱(chēng)，購(gòu)房還是較看重目前的價(jià)格是否能承受、配套和品質(zhì)如何，至于5年后是否升值回購(gòu)，購(gòu)房自住的人誰(shuí)會(huì)考慮這個(gè)？

　　武漢一房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人士表示，前兩年的“降價(jià)補(bǔ)差”，主要是市場(chǎng)處于向下通道，開(kāi)發(fā)商不降價(jià)沒(méi)人購(gòu)，但又不敢直接降價(jià)，大幅降價(jià)或許會(huì)導(dǎo)致老業(yè)主鬧事，也會(huì)帶來(lái)?yè)p失。開(kāi)發(fā)商左右為難之下，只有走上“降價(jià)補(bǔ)差”之路。

　　而目前來(lái)看，因“新國(guó)五條”細(xì)則沒(méi)出來(lái)，不少改善型客戶擔(dān)憂二套房貸頭付和利率門(mén)檻提高，在選房方面有些猶豫；尤其是一些價(jià)格很高的樓盤(pán)，本來(lái)目標(biāo)客戶就是少數(shù)人，用“增值回購(gòu)”作為促銷(xiāo)手段，是造成房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期，并以豪宅項(xiàng)目的保值性來(lái)打動(dòng)高端購(gòu)家。雖然方法不一樣，但都是為了盡快賣(mài)房。

　　非常時(shí)期非常方法

　　購(gòu)房須考慮開(kāi)發(fā)商回購(gòu)能力

　　記者了解到，目前武漢市場(chǎng)多個(gè)樓盤(pán)都在3月份積極推盤(pán)，以剛需為主要客戶的樓盤(pán)，基本保持了與去年底較為一致的價(jià)格，個(gè)別樓盤(pán)因購(gòu)房者趕新政末班車(chē)而銷(xiāo)量破高。但針對(duì)日后房?jī)r(jià)走勢(shì)，多數(shù)房企都不愿意多談，只表示加快銷(xiāo)售進(jìn)度。

　　中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政說(shuō)，目前剛需盤(pán)銷(xiāo)售仍很穩(wěn)定，但有些高價(jià)樓盤(pán)雖然地段不錯(cuò)，但由于前期定價(jià)較高，總體銷(xiāo)售不是很好，開(kāi)發(fā)商的壓力不小，采取一些非常規(guī)的促銷(xiāo)可以理解。

　　尤其是去年武漢樓市創(chuàng)紀(jì)錄銷(xiāo)售數(shù)字，但總體是剛需特征明顯，年度樓市銷(xiāo)售榜單前十名單價(jià)都低于8500元；從市場(chǎng)份額看，購(gòu)房人更加理性，注重產(chǎn)品性價(jià)比，保利[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)][簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]、萬(wàn)科[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)][簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]、福星惠譽(yù)等品牌企業(yè)份額越來(lái)越高，一些中小開(kāi)發(fā)商如果不在產(chǎn)品上下功夫，定價(jià)方面又過(guò)激進(jìn)，就容易遭遇銷(xiāo)售困境。

　　不過(guò)，他也提醒，5年回購(gòu)也存在一些技術(shù)問(wèn)題，如涉及交易稅費(fèi)怎么辦，特別是二手房個(gè)稅；另外，純粹的升值承諾可能吸引不了剛需顧客，因?yàn)樗麄兪且〉?，賺了也不能賣(mài)。而多套房客戶，頭先面臨限購(gòu)門(mén)檻，而且在二手房個(gè)稅、房產(chǎn)稅開(kāi)征的壓力下，意愿也不可能太高。

　　也有專(zhuān)家認(rèn)為，兌現(xiàn)“增值回購(gòu)”承諾的前提是，房地產(chǎn)公司屆時(shí)還在正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，購(gòu)房時(shí)還應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商實(shí)力、品牌等因素，盡量選品牌信譽(yù)度較高的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。

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