只有那些與樓市有關的基礎性設計得到優(yōu)化，樓市“越調越漲”的現象才會消失，人們的預期才會合理，調控的行政成本也將大大降低

自廣東出臺樓市“國五條”調控地方細則后，北京、上海也均在3月底出臺了相關細則。樓市“高溫”地區(qū)調控細則的如約落地，對于下一步樓市的全局走向，具有方向標式的作用。

地方版細則，既是對樓市調控的具體實施依據，也反映著地方對于樓市調控政策的執(zhí)行力?；洝⒕?、滬等地方版細則，都突出強調了“國五條”的調控邏輯，體現了和地方的一致態(tài)度。嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅、進一步提高二套房貸頭付款比例等要求，成為地方版細則中的高頻詞句，就證明了這一點。

加強稅收對于樓市的調控作用，是本輪調控較顯眼的一點。如何凸現稅收的導向性，又體現稅收應有的公平性，是地方細則中必須考量的。保證稅收公平，需要以較為完善的個人住房信息系統(tǒng)和較為公允的房屋價值評定為前提。京、滬版細則中都明確規(guī)定，能核實房屋原值的住房轉讓所得征收20%個稅，就體現了對于征稅導向性和公平性的雙重考量。

此外，地方版細則還兼顧到了因樓市調控而引發(fā)的社會反應。過多集中于樓市的財富聚集效應，決定了樓市調控政策的效應不會只局限于行業(yè)內部，而往往會引起較大的社會反響。近期一些地方出現的搶過戶熱、假離婚熱，主要原因就是為了規(guī)避炒樓新增的稅收成本。京版細則明確規(guī)定禁止京籍單身人士購購二套房，要杜絕的就是因樓市調控引發(fā)的不良社會效應。

地方版調控細則出臺后“療效”如何？不同的人會有不同的看法，這其實很正常。一方面，樓市聚集了太多的利益訴求，決定了判斷標準的不統(tǒng)一；另一方面，樓市調控既不能完全靠行政命令完成，也不能完全靠市場自發(fā)秩序調整。如何在政府和市場中尋找到較佳交集點，從而達到雙方意愿的平衡，需要長期探索。從這個角度說，樓市調控的“療效”非一日之功能夠完全顯現。

但有一點可以肯定，從到地方的一系列明確舉措，表明抑制樓市非理性因素的政策環(huán)境將長期存在。因此，重要的問題在于，在政策環(huán)境非常明確的情況下，為什么樓市時常反復，甚至出現“越調越漲”的現象？

根本原因不在于樓市調控的方向、節(jié)奏，或某一調控環(huán)節(jié)的細則是“松”還是“嚴”，而在于與樓市相關的基礎性制度中，存在著鼓勵樓市非理性因素生成的驅動力。比如，過度依賴土地財政，致使土地的開發(fā)使用權過于集中，在這種情況下，土地的價格發(fā)現無法由市場完成，這較終體現到樓價的昂貴中；又如，樓市具有過強的貨幣反應，社會資金投資渠道的狹窄，又進一步增加了樓市對資金的吸引力，導致樓市價格往往受到流動性的哄抬；再如，地區(qū)發(fā)展的不平衡，造成了人力和資金的不均衡流動，也導致了一線城市和其他城市樓市的寒暑不一，熱的更熱，冷的更冷。

事實早已表明，讓樓市真正健康起來，不能只靠技術性調控。技術性調控的效果只能是階段性的，對市場泡沫的去除也難以鞏固。只有那些與樓市有關的基礎性設計得到優(yōu)化，樓市“越調越漲”的現象才會消失，人們的預期才會合理，調控的行政成本也將大大降低。

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