先說房價上漲的原因

　　1、民間資本投資受限。國進民退，民企不斷被國有企業(yè)收購，就算民資進入國企，也不能控股，等于錢給國企花，因此民資投資的途徑受限，積極性不高。

　　2、信用卡的普及改變了人民的消費習(xí)慣，存貸比下降速度明顯。

　　 3、房地產(chǎn)受政策扶持，低頭付甚至0頭付(甚至有負頭付)，讓房地產(chǎn)成為優(yōu)勢非常明顯的投機特性;中介用各種手段降低頭付，提高貸款。

　　 4、極度寬松的貨幣政策，M2在10年間增長了5倍以上，帶動了通漲(通脹增加了一倍)及各行業(yè)的投機炒作。

　　 通脹只漲一倍，你們可能覺得不對的話，可以自己查查歷年來的物品價格。2002年生豬價每公斤6.5元，玉米1.13元，雞蛋5.36元，孟苲隆香米市場價7.2元。2012年分別是13.6，2.28，7.8，12.6元。蔬菜是季節(jié)性食品，不作比較。電器則降價很厲害，車也降了一倍。

　　 先進漲了5倍，且容積巨大的只有一線城市的房價。剛好可以容納90萬億的M2額(也就是周小川說的，池子)。

　　5、土地的價格上漲，并不是推高房價的原因，任志強把問題推到土地價格上，那是開發(fā)商一廂情愿的想法，因為他們想低價拿地，就算他們低價拿到地了，房價該賣多高，還得賣多高，這是由M2決定的。
　　 也就是說，要降房價，得從以上幾點想辦法，對M2：一是分流，二是限制。

　　分流：限購其實不合理，阻礙了現(xiàn)金的分流。想賣的不能賣，想購的不能購，但大家都有一個共識，那就是等房價下跌再購回來。因此這部份現(xiàn)金會以存款形式存在著，除了一部份推高物價外，其它的都像關(guān)著的老虎，威脅著房地產(chǎn)調(diào)控。而開發(fā)商這邊資金緊張，政府照樣給他們貸款，雖然不像以前那么多，但也是巨量，這樣反而進一步增大了M2總量。何不放開限購，從而減少對開發(fā)商的貸款(關(guān)鍵是減少貸款，減少M2總量)，這樣才能在M2總量上減少資金?；亓鞯介_發(fā)商的現(xiàn)金流，再分流到各行各業(yè)，分流的目的就達到了。

　　限制：限貸的政策是完全正確的，因為住房關(guān)系到民生，因此不能完全當作市場商品來對待，這點是原則性堅持的。無限的貸款就會像香港一樣，一切消費被房地產(chǎn)挾持。從嚴限貸，提高頭付比例，對二套以上貸款進行提高利率或禁止，且在較高存準率的前提下，會起到降低M2的效果。

　　現(xiàn)在說下為什么房價到頂?shù)膯栴}。

　　 由于限購阻礙了現(xiàn)金分流，在如果巨量的M2總量下，又不得不提高利率和存準率，加上國際消費環(huán)境惡化，導(dǎo)致實體行業(yè)壓力山大。(限購因此是個雙刃劍)

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，很多實體行業(yè)拋棄主業(yè)，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)，拋棄科技研發(fā)，中國科技發(fā)展這十年，遠遠落后于發(fā)達國家。

　　房價高-房租高-貸款多-熱錢多-物價高，環(huán)環(huán)相扣，導(dǎo)致工資必然上漲，加上人民幣對外升值。勞動力優(yōu)勢沒了，低附加值行業(yè)完了，高科技行業(yè)沒人搞，青黃不接。另外隨著發(fā)達國家高科技水平提高，機器人技術(shù)將在下個十年迎來改革，能用機器人的哪還會用人?用機器人還會有地域限制嗎?工廠都回本土啦。因此雖然工資會上漲，但還是會有一部分人會失業(yè)。

　　由此可以看出，中國經(jīng)濟下行必然了。從短板效應(yīng)來說比較形象，一個水桶的一條板短，水越高流得越快，隨著水越流越平，水則流得越來越慢。也就是說美國GDP一年增3%，我國增10%，現(xiàn)在則是2%和8%。分別差7%和6%。今后還會不斷縮減，由于中國科技這十年的失落和勞動力優(yōu)勢的喪失，今后可能會縮減得比想象中要嚴重。

　　 對于通脹，過去的十年，通脹了一倍。我認為今后的十年，由于GDP發(fā)展的速度降低，可能會15年以上，通脹才會達到一倍。個別年份甚至?xí)s。因此對人民幣對內(nèi)貶值也不要抱以太悲觀的認識。

　　在房地產(chǎn)中的M2總量，國家要做的事，“關(guān)鍵!”是要怎么把它關(guān)在房地產(chǎn)里，不要讓這部份M2出來。一旦出來，那就會擾亂經(jīng)濟。因此要讓它從哪里，回哪去。因此這部份M2其它就是泡沫。
　　當然如果房價不高，自然不會跌，現(xiàn)在來劃定下高還是不高。

　　從以上分析可以估計，今后十年物價還會上漲70%。以深圳景田的萬科一套100平房子作為參考(**口成熟社區(qū)。由于過去十年深圳新房不多，租房結(jié)構(gòu)大不相同，房租上漲有結(jié)構(gòu)性問題，而且由于**開通也改變了租房的行為，局部區(qū)域上漲多少有主觀的影響，因此很難客觀評論，因此要以**口成熟社區(qū)為參照物)，目前掛盤價340萬，租金5500元(**開通后已經(jīng)大幅度上漲過了)。租金體現(xiàn)的是在現(xiàn)有收入水平上，消費競爭產(chǎn)生的市場合理價格。而物價和收入水平是正相關(guān)的。因此可以認為，十年后租金上漲70%，也就是10年后租9300元?，F(xiàn)在看這十年間的得失：340萬按保守計算，按現(xiàn)在五年定存上浮10%，6.05%收益“兩次復(fù)利”10年后是577萬。10年間租金收入89萬。利息收入237萬。也就是說越租越虧啊。

　　 由于中國的產(chǎn)權(quán)問題，目前還沒有明確，不好計算。不過按國際慣例，收取物業(yè)稅一般是總價的1-3%每年。因此70年期滿后，以目前推論，一年物業(yè)稅是3.2萬到9.6萬之間。也就算是租政府的房子住了，自己有無產(chǎn)權(quán)也只有形式不同而已。而且有遺產(chǎn)稅，因此不要想它在70年后還有無價值。可以肯定的是到時候，老舊盤+遺產(chǎn)稅+物業(yè)稅=毫無價值。

　　 由于中國的計劃生育，2011年人口普查：0-16占16%，60以上13%，17-44占41%，45-60占30%。中國平均壽命76計。16年后，中國60以上30%，有17%的空間會空出來。而且下一批會達到40%左右。還會繼續(xù)空出空間。因此從此可以看出，取消計劃生育政策時間不遠了。你們還怕沒房住嗎?我現(xiàn)在一家三口總共住400多平方，中國房子不是太少是太多了。保利還有1000萬平米的保利城，光明至沙田還有一個近萬平米的土地，佳兆業(yè)萬科碧桂園在帶頭開發(fā)。不要說自己沒房產(chǎn)，問問自己現(xiàn)在住多大的空間，租的也算。

　　由以上可以總結(jié)了。要么較大幅度通脹，限購導(dǎo)致此惡果的可能性是有的。房價不跌，M2總量不變，慢慢滲透到消費市場中，也就是池子的水流出來了。這個結(jié)果使銀行利率上漲，通脹率上漲，銀行存準率提高。使實體經(jīng)濟更加困難，國家調(diào)控繼續(xù)兩難，經(jīng)濟衰退會更長時間。結(jié)果是物價工資不斷上漲，房價不漲，銀行利息上漲，房租上漲。較后房價回歸合理區(qū)間。因此目前持有房產(chǎn)不利。

　　二就是房價大幅度下跌，至少是60%。

　　三就是在以上兩者一起作用的情況下，房價有下跌，物價工資有上漲。但結(jié)果必須是房價回歸合理。

　　我是這么定義合理的，在目前高GDP及城市化高峰期，人口高峰期，房價有高溢價，在逐利影響下，必定趨向不合理，在經(jīng)濟衰退，人口老齡化，城市化后期，房價也會極低，一致看空也會不合理。合理則必須是理性的，也就是以房租收益率和銀行利率及通脹率作參照。房租和他們之間的關(guān)系是房租凈收益》銀行利率》通脹率。

　　 因此，我10年后房價看平，短期看跌，長期看漲(基于配套及通脹)。這個并不重要，而是資金怎么配置較有利可圖。短期租房，現(xiàn)金理財(以前理財虧是以房價暴漲比較，與物價上漲影響不大，當然這十年如果沒有炒房肯定虧了，要順應(yīng)形勢發(fā)展)。

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