號稱史上較嚴(yán)厲的京版新“國五條”細(xì)則延續(xù)了對投機(jī)投資購房的打壓，但其能否達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果，已經(jīng)成為全國上下關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　按照新“國五條”規(guī)定的“大限”，3月底至4月初，地方版的執(zhí)行細(xì)則密集落地。從“限購升級、納稅從嚴(yán)”的北京，到“無具體實(shí)施細(xì)則”的海南，不同地區(qū)對樓市調(diào)控政策的差異化執(zhí)行，多數(shù)在意料之中。但北京此次執(zhí)行的“個人轉(zhuǎn)讓住房能核實(shí)原值的征收20％個人所得稅”、“京籍單身限購一套房”、“進(jìn)一步提高套住房貸款的頭付款比例”等“較嚴(yán)厲”規(guī)定，自實(shí)施以來在打壓投機(jī)投資性購房、增加房源供應(yīng)等方面確實(shí)起到了一定的作用，這也讓想在北京安家的購房剛需群體內(nèi)心再次泛起了波瀾。

　　新房限價(jià)時代來臨

　　繼限購條件全面升級以后，北京此次在房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)控方面的一個亮點(diǎn)，就是使用行政手段對于商品房的價(jià)格進(jìn)行限制。與其他城市不同的是，北京市在確定今年的房價(jià)控制目標(biāo)時增加了如下表述：進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

　　“現(xiàn)在開發(fā)商的報(bào)價(jià)要受到政府引導(dǎo)，報(bào)高了會被打回來，當(dāng)然報(bào)低了就沒有利潤了。”北京萬科的一位負(fù)責(zé)人表示，目前給新盤的定價(jià)和報(bào)價(jià)不像以前那么容易了，而是變得“有些棘手”。北京市政府已經(jīng)開始執(zhí)行的商品房限價(jià)措施，在開發(fā)商拿預(yù)售證時就對房價(jià)加以引導(dǎo)，從源頭上控制開發(fā)商隨意漲價(jià)。在樓盤建成后也必須嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，銷售價(jià)格不能超過預(yù)先限定的價(jià)格，否則將被嚴(yán)厲處罰。

　　北京市住建委主任楊斌在接受媒體采訪時表示，今年全市房價(jià)控制目標(biāo)分兩部分：一是全市新建商品住房價(jià)格與去年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，房價(jià)不要過快、明顯上漲；二是針對中等收入家庭，即“夾心層”人群，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。他還透露，今年全市對土地供應(yīng)量有所保證，不會低于前五年的供地平均值，盡量確保供需平衡。

　　通過行政調(diào)控手段控制房價(jià)，而不是通過市場自身的調(diào)節(jié)，這到底是不是從根本上解決高房價(jià)的好辦法，是否會給歷經(jīng)多次調(diào)控并且已經(jīng)逐漸形成自我調(diào)整、自我修復(fù)內(nèi)生機(jī)制的房地產(chǎn)行業(yè)造成負(fù)面的影響，業(yè)內(nèi)許多人士持保留態(tài)度。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，從大趨勢看，房地產(chǎn)調(diào)控中權(quán)宜的、過度的行政化調(diào)控并不可取，它較終需要的是一個長效機(jī)制。

　　購房族壓力依然

　　“今年購房希望還是渺茫。”年近而立的常斌是北京一家公司的部門經(jīng)理，雖然他工作穩(wěn)定、婚姻幸福，但是沒有房子始終是他的一大心病。一方面他以“不當(dāng)‘房奴’多幸福”自嘲，另一方面他從內(nèi)心羨慕身邊那些購房者。從四環(huán)退到六環(huán)，看著不斷攀升的房價(jià)，常斌的購房夢一年比一年遙遠(yuǎn)。盡管新“國五條”在北京的落地細(xì)則號稱史上較嚴(yán)厲，但是從他的角度來看，市場交易量的下降并沒有讓房價(jià)有走低的勢頭，相反多個區(qū)域還有所上漲。“如今連六環(huán)的房子都超過兩萬了。我本來對這次調(diào)控有些期待，但是現(xiàn)在看來購房的壓力有增無減。”常斌話語中帶著失望。

　　而相比之下，這次新細(xì)則落地對于身處“夾心層”的陳蕾來說簡直是雪上加霜。來自東北的陳蕾大學(xué)畢業(yè)后留京工作，2006年在南三環(huán)購購了一套50平方米的一居室?？紤]到父母退休后的養(yǎng)老問題，她本打算今年再購購一套兩居室。而“京籍單身限購一套住房”的政策一出，陳蕾直接失去了購購二套房的資格。“雖說可以把小房子賣了換大的，但是房價(jià)早已今非昔比。春節(jié)以來北京房價(jià)的‘回暖’速度比天氣還快，賣房子的錢估計(jì)都交不起頭付。”陳蕾無奈地說。
陳蕾作為這次調(diào)控政策的雙重“中槍族”，一方面她成為限購的目標(biāo)人群，另一方面她還是房貸新政的限制人群。北京住房公積金管理4月7日發(fā)布通知，北京公積金二套房貸頭付比例提高至70％，貸款利率為同期1.1倍。陳蕾說：“由于現(xiàn)在‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，以前使用過公積金貸款就要面臨高頭付。如果申請商業(yè)貸款，月供負(fù)擔(dān)會過重。對我而言，現(xiàn)行政策多少有些不合理。”許多業(yè)內(nèi)人士也指出，新政策雖然對于調(diào)控房價(jià)、保障剛需有著積極意義，但是對于對住房有改善性需求的中間層來說，其合理需求可能會因此而遭遇打壓。

　　北京房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則出臺以來，房價(jià)漲幅趨緩，購房者多處于觀望狀態(tài)，實(shí)際成交量下跌明顯。根據(jù)北京住建委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，政策出臺周，全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量比3月份下跌37％，二手住宅網(wǎng)簽總量下跌83.2％。北京鴻恒置地偉業(yè)東三環(huán)分部經(jīng)理謝波告訴記者：“相比以前，二手房現(xiàn)在明顯賣不動了，價(jià)格沒有優(yōu)勢的情況下，很多客戶都轉(zhuǎn)向新盤。**沿線、總價(jià)相對較低、購購滿五年能享受免稅政策的40至60平方米小戶型目前較好賣。這樣的房子有時候信息剛一掛上去，就有客戶來預(yù)訂了。”

　　保障房能否拯救剛需

　　城鎮(zhèn)保障性安居工程依然是2013年我國民生保障工作的。住建部在近日發(fā)布的工作部署通知中明確指出：要完善保障性住房分配管理政策，適當(dāng)上調(diào)收入線標(biāo)準(zhǔn)，有序擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍，使困難群眾能夠獲得住房保障、較困難群眾優(yōu)先獲得住房保障。

　　在嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時，北京市也同時著手進(jìn)一步完善保障性住房申請、審核、分配政策。從4月19日起，北京的廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房、公租房這四類保障房統(tǒng)一申請和審核，全市范圍內(nèi)對保障房實(shí)行“租售并舉，以租為主”的指導(dǎo)原則。此外，除了北京市戶籍的申請家庭，新版的《北京市保障性住房申請家庭情況核定表》同樣適用于外省市來京人員。這個新政策對于來京打工四年、月收入不足3000元的安徽姑娘馬曉璇來說無疑是個福音：“如果能申請到公租房，我的住房大問題真的就解決了。”

　　“此次北京的保障房新政對于住房供給方面進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。通過政府渠道提供新的房源，不僅可以解決一些低收入人群的困難、滿足一部分消費(fèi)性的住房需求，同時也可以分散部分商品房市場的目標(biāo)客戶群。”頭都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池說，對于那些因?yàn)樽陨斫?jīng)濟(jì)能力有限或者遭到政策限購而無法購房的剛需者們，保障房無疑是一條新的出路。

　　北京調(diào)控效果全國期待

　　今年國家對于樓市調(diào)控的信心和力度是往年難以企及的。作為全國房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)向標(biāo)的北京，此次新“國五條”在北京的落地執(zhí)行情況必然是全國上下關(guān)注的焦點(diǎn)。如今，高調(diào)出臺“系列調(diào)控組合拳”的北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀并不明朗： 房產(chǎn)交易大廳冷清、二手房市場慘淡、新盤“回暖”、土地仍舊被開發(fā)商瘋搶、房價(jià)依然穩(wěn)中有升……而許多城市仍然在密切觀望，期待北京此次調(diào)控能夠率先有所突破，達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果，為其他城市提供可以借鑒的“北京經(jīng)驗(yàn)”。

　　從全國范圍看，與新“國五條”北京細(xì)則同期出臺的二三線城市落地細(xì)則卻明顯“從簡從寬”，在進(jìn)一步限購、限貸、增加土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等方面也是按部就班，多地的細(xì)則文件甚至未涉及20％的個稅規(guī)定。對此，一位住建部的負(fù)責(zé)人表示，原則上住建部不會出臺“一刀切”的樓市調(diào)控政策，但對于各地落地的調(diào)控細(xì)則，住建部將進(jìn)行匯總、分析，并進(jìn)行評估。評估之后，也會向國務(wù)院進(jìn)行匯報(bào)。其間，住建部將關(guān)注各地落實(shí)差別化房地產(chǎn)信貸、稅收和限購執(zhí)行等情況。

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