2013年5月17日，中國行政體制改革研究會副會長汪玉凱應(yīng)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請作客《新聞大家談》，談行政手段如何助力樓市調(diào)控。

　　以限購、限貸為標志的新一輪調(diào)控始于2011年年初，由于限購政策帶有強烈的行政干預(yù)色彩，也被市場稱為“史上較嚴厲”的樓市調(diào)控政策。但是隨著調(diào)控的不斷深入，有觀點指出，運用政府的行政力量來對市場實施干預(yù)，只能收到短期效果，而具有濃重行政色彩的調(diào)控手段不僅影響了市場的正常交易，也破壞了市場本身的供需平衡機制。

　　那么，行政手段對于樓市調(diào)控到底有何利弊，在未來的調(diào)控中又該作何取舍？中國行政體制改革研究會副會長、國家行政學(xué)院教授汪玉凱17日應(yīng)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請作客視頻訪談時表示，政府和市場在對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中職責是不一樣的，政府不應(yīng)該直接打壓房價，而應(yīng)保障國家的廉租房、公租房建設(shè)，保障低收入群體居者有其屋，這才是政府的重要責任。

　　行政手段調(diào)控樓市立竿見影？ 專家觀點：只能產(chǎn)生短期效應(yīng)

　　2011年，限購、限貸政策一經(jīng)出臺，不僅樓市成交量應(yīng)聲而落，房價也呈現(xiàn)出下降趨勢。這是否意味著行政手段介入樓市調(diào)控雖然備受爭議，但確實是行之有效的？對此汪玉凱表示，政府采取比較嚴厲的行政手段打壓房價是不得已的辦法，但很難產(chǎn)生持久的效應(yīng)。他說，隨著城鎮(zhèn)化的推進，未來房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢不可動搖，不會因為行政手段調(diào)控房價就停止上漲。

　　他說，在2009年以后采取了一系列的舉措加大樓市調(diào)控力度，但是現(xiàn)在來看這些靠行政手段調(diào)控的成效并不是特別理想，出現(xiàn)了房價越調(diào)越高、越調(diào)越漲的問題，需要有所反思。行政手段介入以后會暫時起到一些成效，包括房價過快上漲、過度的投資和投機都有所抑制，“但是反過來，由于不是按照市場規(guī)律來進行調(diào)控的，主要靠行政手段，比如限貸、限購、限價等，所以只能產(chǎn)生短期效應(yīng)，很難持久。”

　　汪玉凱還提到，房價在一定范圍內(nèi)會還有上漲可能，因為隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，還有一定需求。“我們未來還需要將近七八十億平方米的城市住房，需求依然很大，由此來看，我認為房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展和城鎮(zhèn)化大趨勢不可改變，按照這樣的市場規(guī)律來預(yù)測，打壓房價完全不是長效機制，它是短期的。”

　　但是汪玉凱指出，政府在樓市調(diào)控中“不是說一點行政手段都不可以用的，只不過用的時候要考慮對象，和預(yù)期的目標。”

　　“限字訣”有悖市場經(jīng)濟規(guī)律或藏隱患？ 專家觀點：“一刀切”政策不可取

　　隨著樓市調(diào)控的不斷深入，不少觀點認為用行政手段限購有悖于市場經(jīng)濟規(guī)律，恐怕會造成隱患。有業(yè)內(nèi)人士指出，解決房地產(chǎn)市場問題的真正“良方”還須來源于市場。應(yīng)該破除對行政手段的依賴，不追求一時的效果，而是放眼長期的穩(wěn)定發(fā)展。汪玉凱對此表示認同，他說，對房地產(chǎn)業(yè)而言，既要考慮市場規(guī)律，也要有行政手段，但是主體要通過市場來解決問題，這是一個長遠長期的戰(zhàn)略，不應(yīng)該動搖。

　　汪玉凱表示，為了調(diào)劑好房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的發(fā)展，政府要采取一些適度的行政手段進行調(diào)控是可以的，但是這種調(diào)控不能過度地傷害市場規(guī)律，也不能過度傷害一部分人的利益，要考慮權(quán)衡。

　　他認為，“行政手段從長遠來講是短期效應(yīng)，當基本達到目標以后，我們不斷修整政策，不能政策出臺以后，老是這個政策，一定程度可以了，我們就得放開。”

　　此外，汪玉凱還指出，政府利用行政手段介入樓市調(diào)控，頭先要區(qū)分不同的城市，出臺有差異化的調(diào)控政策，簡單的“一刀切”難免會出現(xiàn)問題。

　　他說，不管是此前出臺的“國八條”還是現(xiàn)在的新“國五條”，樓市政策基本采取的是“一刀切”模式。“全國600多座大中小城市，一二三線城市需求是有非常大差異的，當一刀切政策出臺以后，產(chǎn)生的后果也不一樣，比如三線城市出現(xiàn)‘鬼城’了，賣不出去了，而即使這樣的調(diào)控政策，在大城市好像也不起什么作用，這就是差異。”

　　此外，汪玉凱指出政府對樓市的調(diào)控還應(yīng)該多管齊下，行政手段、經(jīng)濟手段一塊出臺，才可以有成效。一方面要加大對保障房建設(shè)力度，解決中低收入問題；還要通過市場化來增加土地供應(yīng)，遏制地方政府對土地財政的過度依賴。

　　調(diào)控政策遭地方淡化？ 專家觀點：、地方步伐不統(tǒng)一會影響成效

　　新“國五條”里二手房交易征收20%個人所得稅的內(nèi)容曾引起市場不小的震動，甚至被一些媒體稱為“調(diào)控十年較犀利的狠招”。但是目前看來全國只有北京在嚴格執(zhí)行，并且有很多聲音表示這反而推升了房價和購房者負擔。

　　汪玉凱表示，20%個稅征收過去也有，但是沒有執(zhí)行，這次只是嚴厲化了。“其實嚴格政策本身是可以的，但很多地方并不執(zhí)行。原因是如果嚴厲執(zhí)行政策以后，會影響很多地方的房地產(chǎn)市場，所以地方政府要睜一只眼閉一只眼，出細則的時候他們都淡化了，沒有具體強調(diào)。”

　　但是汪玉凱指出，樓市調(diào)控上下步伐不統(tǒng)一，會影響成效，因此定位很重要。“該市場解決的，盡量不要用過多的行政手段過多干預(yù)它。該政府承擔責任的，一定要把控好自己的定位。”

　　他直言，有很多調(diào)控措施，地方政府考慮到自身利益。因此并不配合。除了20%個稅以外，地方政府現(xiàn)在沒有改變財政體制以前，如果沒有出讓土地這一塊，對其影響也很大。

　　“比如前年的土地出讓金3.2萬億，幾乎占到我們國庫財政的三分之一了，如果整個財政體系沒有大的改變之前，地方政府很難完全配合。”他說，“現(xiàn)在頻頻出現(xiàn)地王，就是房價下一輪上漲的信號，因為肯定會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上來。”

　　汪玉凱說，非常著急，因此不斷出臺比較強硬的房地產(chǎn)調(diào)控手段政策，但地方政府明顯有諸多保留。行政調(diào)控層面上，上下不是統(tǒng)一的步伐，也會影響政策成效。

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