2013年5月17日，中國(guó)行政體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)汪玉凱應(yīng)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請(qǐng)作客《新聞大家談》，談行政手段如何助力樓市調(diào)控。

　　以限購(gòu)、限貸為標(biāo)志的新一輪調(diào)控始于2011年年初，由于限購(gòu)政策帶有強(qiáng)烈的行政干預(yù)色彩，也被市場(chǎng)稱(chēng)為“史上較嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策。但是隨著調(diào)控的不斷深入，有觀點(diǎn)指出，運(yùn)用政府的行政力量來(lái)對(duì)市場(chǎng)實(shí)施干預(yù)，只能收到短期效果，而具有濃重行政色彩的調(diào)控手段不僅影響了市場(chǎng)的正常交易，也破壞了市場(chǎng)本身的供需平衡機(jī)制。

　　那么，行政手段對(duì)于樓市調(diào)控到底有何利弊，在未來(lái)的調(diào)控中又該作何取舍？中國(guó)行政體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)家行政學(xué)院教授汪玉凱17日應(yīng)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請(qǐng)作客視頻訪(fǎng)談時(shí)表示，政府和市場(chǎng)在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中職責(zé)是不一樣的，政府不應(yīng)該直接打壓房?jī)r(jià)，而應(yīng)保障國(guó)家的廉租房、公租房建設(shè)，保障低收入群體居者有其屋，這才是政府的重要責(zé)任。

　　行政手段調(diào)控樓市立竿見(jiàn)影？ 專(zhuān)家觀點(diǎn)：只能產(chǎn)生短期效應(yīng)

　　2011年，限購(gòu)、限貸政策一經(jīng)出臺(tái)，不僅樓市成交量應(yīng)聲而落，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。這是否意味著行政手段介入樓市調(diào)控雖然備受爭(zhēng)議，但確實(shí)是行之有效的？對(duì)此汪玉凱表示，政府采取比較嚴(yán)厲的行政手段打壓房?jī)r(jià)是不得已的辦法，但很難產(chǎn)生持久的效應(yīng)。他說(shuō)，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢(shì)不可動(dòng)搖，不會(huì)因?yàn)樾姓侄握{(diào)控房?jī)r(jià)就停止上漲。

　　他說(shuō)，在2009年以后采取了一系列的舉措加大樓市調(diào)控力度，但是現(xiàn)在來(lái)看這些靠行政手段調(diào)控的成效并不是特別理想，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)越調(diào)越高、越調(diào)越漲的問(wèn)題，需要有所反思。行政手段介入以后會(huì)暫時(shí)起到一些成效，包括房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、過(guò)度的投資和投機(jī)都有所抑制，“但是反過(guò)來(lái)，由于不是按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)進(jìn)行調(diào)控的，主要靠行政手段，比如限貸、限購(gòu)、限價(jià)等，所以只能產(chǎn)生短期效應(yīng)，很難持久。”

　　汪玉凱還提到，房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)會(huì)還有上漲可能，因?yàn)殡S著城鎮(zhèn)化發(fā)展，還有一定需求。“我們未來(lái)還需要將近七八十億平方米的城市住房，需求依然很大，由此來(lái)看，我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展和城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)不可改變，按照這樣的市場(chǎng)規(guī)律來(lái)預(yù)測(cè)，打壓房?jī)r(jià)完全不是長(zhǎng)效機(jī)制，它是短期的。”

　　但是汪玉凱指出，政府在樓市調(diào)控中“不是說(shuō)一點(diǎn)行政手段都不可以用的，只不過(guò)用的時(shí)候要考慮對(duì)象，和預(yù)期的目標(biāo)。”

　　“限字訣”有悖市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律或藏隱患？ 專(zhuān)家觀點(diǎn)：“一刀切”政策不可取

　　隨著樓市調(diào)控的不斷深入，不少觀點(diǎn)認(rèn)為用行政手段限購(gòu)有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，恐怕會(huì)造成隱患。有業(yè)內(nèi)人士指出，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的真正“良方”還須來(lái)源于市場(chǎng)。應(yīng)該破除對(duì)行政手段的依賴(lài)，不追求一時(shí)的效果，而是放眼長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展。汪玉凱對(duì)此表示認(rèn)同，他說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，既要考慮市場(chǎng)規(guī)律，也要有行政手段，但是主體要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決問(wèn)題，這是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略，不應(yīng)該動(dòng)搖。

　　汪玉凱表示，為了調(diào)劑好房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的發(fā)展，政府要采取一些適度的行政手段進(jìn)行調(diào)控是可以的，但是這種調(diào)控不能過(guò)度地傷害市場(chǎng)規(guī)律，也不能過(guò)度傷害一部分人的利益，要考慮權(quán)衡。

　　他認(rèn)為，“行政手段從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講是短期效應(yīng)，當(dāng)基本達(dá)到目標(biāo)以后，我們不斷修整政策，不能政策出臺(tái)以后，老是這個(gè)政策，一定程度可以了，我們就得放開(kāi)。”

　　此外，汪玉凱還指出，政府利用行政手段介入樓市調(diào)控，頭先要區(qū)分不同的城市，出臺(tái)有差異化的調(diào)控政策，簡(jiǎn)單的“一刀切”難免會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

　　他說(shuō)，不管是此前出臺(tái)的“國(guó)八條”還是現(xiàn)在的新“國(guó)五條”，樓市政策基本采取的是“一刀切”模式。“全國(guó)600多座大中小城市，一二三線(xiàn)城市需求是有非常大差異的，當(dāng)一刀切政策出臺(tái)以后，產(chǎn)生的后果也不一樣，比如三線(xiàn)城市出現(xiàn)‘鬼城’了，賣(mài)不出去了，而即使這樣的調(diào)控政策，在大城市好像也不起什么作用，這就是差異。”

　　此外，汪玉凱指出政府對(duì)樓市的調(diào)控還應(yīng)該多管齊下，行政手段、經(jīng)濟(jì)手段一塊出臺(tái)，才可以有成效。一方面要加大對(duì)保障房建設(shè)力度，解決中低收入問(wèn)題；還要通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)增加土地供應(yīng)，遏制地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)。

　　調(diào)控政策遭地方淡化？ 專(zhuān)家觀點(diǎn)：、地方步伐不統(tǒng)一會(huì)影響成效

　　新“國(guó)五條”里二手房交易征收20%個(gè)人所得稅的內(nèi)容曾引起市場(chǎng)不小的震動(dòng)，甚至被一些媒體稱(chēng)為“調(diào)控十年較犀利的狠招”。但是目前看來(lái)全國(guó)只有北京在嚴(yán)格執(zhí)行，并且有很多聲音表示這反而推升了房?jī)r(jià)和購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

　　汪玉凱表示，20%個(gè)稅征收過(guò)去也有，但是沒(méi)有執(zhí)行，這次只是嚴(yán)厲化了。“其實(shí)嚴(yán)格政策本身是可以的，但很多地方并不執(zhí)行。原因是如果嚴(yán)厲執(zhí)行政策以后，會(huì)影響很多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以地方政府要睜一只眼閉一只眼，出細(xì)則的時(shí)候他們都淡化了，沒(méi)有具體強(qiáng)調(diào)。”

　　但是汪玉凱指出，樓市調(diào)控上下步伐不統(tǒng)一，會(huì)影響成效，因此定位很重要。“該市場(chǎng)解決的，盡量不要用過(guò)多的行政手段過(guò)多干預(yù)它。該政府承擔(dān)責(zé)任的，一定要把控好自己的定位。”

　　他直言，有很多調(diào)控措施，地方政府考慮到自身利益。因此并不配合。除了20%個(gè)稅以外，地方政府現(xiàn)在沒(méi)有改變財(cái)政體制以前，如果沒(méi)有出讓土地這一塊，對(duì)其影響也很大。

　　“比如前年的土地出讓金3.2萬(wàn)億，幾乎占到我們國(guó)庫(kù)財(cái)政的三分之一了，如果整個(gè)財(cái)政體系沒(méi)有大的改變之前，地方政府很難完全配合。”他說(shuō)，“現(xiàn)在頻頻出現(xiàn)地王，就是房?jī)r(jià)下一輪上漲的信號(hào)，因?yàn)榭隙〞?huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上來(lái)。”

　　汪玉凱說(shuō)，非常著急，因此不斷出臺(tái)比較強(qiáng)硬的房地產(chǎn)調(diào)控手段政策，但地方政府明顯有諸多保留。行政調(diào)控層面上，上下不是統(tǒng)一的步伐，也會(huì)影響政策成效。

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