政策為何在“十一”前出臺

“十一”長假前，財政部、國家稅務總局、住建部聯(lián)合發(fā)出《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，成為了個落實房地產(chǎn)調(diào)控新政的細則性文件。

從政策出臺的時機來看，無疑是選擇了一個極其關鍵的時間點。恰處在“十一”黃金周前夕，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，政府的警告與宣示意味十足。

“4·17”房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺之后，隨著政策效應的顯現(xiàn)，開發(fā)商的資金鏈普遍吃緊，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至面臨倒閉的風險。但“金九月”，市場成交量上升又讓開發(fā)商整體賺得盆滿缽滿。

“史上較嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控”之所以未能讓房價下降，一個很重要的原因就是從2009年至今年4月，開發(fā)商在熱銷中積累了足夠多的資金，足以在一段時間內(nèi)抗衡政策的風險。十月金秋，開發(fā)商又將迎來成交旺季，如果“二次調(diào)控”措施在10月份中下旬出臺，開發(fā)商的資金量將更加充足，本輪調(diào)控將遭遇到更大的阻力。

因而，搶在樓市“旺季”之前，國家再次出臺了更為嚴厲的調(diào)控政策，包括提高頭付門檻、禁貸三套房、行政限購、房產(chǎn)稅改與“一房一價”的房價備案制，并再次強調(diào)各地方政府的房價督導職責，同時啟動對地方政府的問責程序。這是年內(nèi)國家次出臺樓市調(diào)控新政，這在國內(nèi)商品房發(fā)展歷史上十分罕見。

各地方政府也紛紛出臺地方版調(diào)控細則。深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州等熱點城市先后出臺了“加強版”的樓市調(diào)控細則，除了增加保障房供應外，以“限購、限外、限貸、限價”為主題的“四限令”成為貫穿各地細則的核心。

　新政主要抑制不合理需求

調(diào)控政策在樓市成交量上有所體現(xiàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份30個大中城市中超過2/3城市的樓市成交量環(huán)比上漲，其中北京、南京和深圳等城市成交面積環(huán)比漲幅都在50%左右；而到了10月上旬，大部分城市的房地產(chǎn)市場迅速降溫。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計信息顯示，10月周，全市新建商品房(不包括經(jīng)適房和限價房)網(wǎng)簽總量為1383套，環(huán)比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1594套，環(huán)比上周的4591套，跌幅超過了65%。10月上旬，北京市商品房住宅總成交量為2060套，較9月上旬的3219套下跌了36%；商品房成交均價為21160元/平方米，較9月同期的21800元/平方米下調(diào)了近3個百分點。

上海的普通商品房市場也開始降溫，深圳樓市在國慶長假過后，新房成交量驟降，杭州、寧波和福州等城市房地產(chǎn)成交量也出現(xiàn)了環(huán)比下跌的情況。

10月黃金周竟然成了一個分水嶺，之前各地樓盤成交急劇攀升。專家分析，9月國內(nèi)樓市進入了傳統(tǒng)的銷售旺季，各城市交易量普遍上漲，樓市成交量呈現(xiàn)回暖跡象。不過受“十一”長假和樓市新措施的雙重影響，節(jié)前出現(xiàn)的樓市成交量快速回暖的勢頭戛然而止。

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究主任陳淮表示，新調(diào)控政策不存在擠出剛性需求的問題，新政策主要是抑制四種不合理的需求：一是投機性、投資性需求；二是抑制 性需求；三是抑制那些不具備購房風險防范承受能力的需求；四是過度超前消費的需求。

　房產(chǎn)稅關鍵在稅率設置

“二次調(diào)控”五項樓市新政中，房產(chǎn)稅試點改革無疑是一枚“重磅炸彈”。

此前，樓市調(diào)控一直是信貸政策唱主角。在信貸政策已經(jīng)沒有更大騰挪空間的情況下，調(diào)控新政更側(cè)重于運用稅收杠桿，提出盡快推出房產(chǎn)稅試點，并將房產(chǎn)稅征收范圍擴大到全國，次明確了房產(chǎn)稅必征的決心，對房地產(chǎn)投資性需求來說是個警告。

財政部和國稅總局明確表態(tài)，擬先在部分城市對部分個人的住房進行試點，恢復征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗后逐步擴大到全國。這意味著，個人非營業(yè)用的房產(chǎn)的免稅時代即將結(jié)束。

北京大學房地產(chǎn)研究所所長、中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強說，如果我們對信貸手段、土地手段這些比較常規(guī)的一些調(diào)控手段，打一個不太恰當?shù)谋确剑鼈兪俏麽t(yī)的方式來治療，這個效果比較容易見效。那么房產(chǎn)稅就像中藥，是會促使我們樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的一個長效機制、一個基本制度。不能夠把它看作是調(diào)控房價立竿見影的一個“ 藥”。

業(yè)內(nèi)專家預計，房產(chǎn)稅征收的推廣將對各地樓市產(chǎn)生深遠影響，將徹底改變投資房產(chǎn)的收益預期，從而有利于遏制房價過快上漲。此外，房產(chǎn)稅的影響力關鍵在稅率設置，如果能夠?qū)Φ谌滓陨献≌魇罩囟悾?%的年稅率，才能抑制投資性購房。

消費者盼望政府平抑房價的企求歷經(jīng)多年的等待，這一次看到了希望。正如人們所言，不管路途多么遙遠，任務多么艱巨，新政出臺了，本身就是一種希望。