受調(diào)控政策影響，2011年各地樓市普遍低迷，新房市場和二手房市場均遭受重創(chuàng)。但由于信貸緊縮、業(yè)主惜售、一二手房價格倒掛這三大因素，二手房市場的低迷程度超過新房市場。專家認為，2012年一線城市二手樓市將呈現(xiàn)量價交換的緩慢回升之勢，預計2012年部分城市二手住宅價格下降的幅度約在20%左右，帶動二手房成交量比2011年增加約2-3成。

　　交易量萎縮 中介全行業(yè)虧損

　　北京建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截止于12月27日，年內(nèi)二手房住宅交易套數(shù)為120651套，預計全年在12.1萬套左右，較2010年和2009年分別下滑38%和55%。

　　鏈家地產(chǎn)較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年北京二手房經(jīng)紀機構共關店約1400家，超七成為中小經(jīng)紀機構。而全國目前大約有6萬個二手房經(jīng)紀門店，根據(jù)成交量縮水程度以及正常的運營成本保守估計，全年店均虧損5萬元，預計整個行業(yè)共虧損30億元。

　　2011年1-11月，上海二手住宅成交總量為988.4萬平方米，較去年同期下降14.15%。從月度表現(xiàn)來看，二手房市場成交量幾乎是隨著一手房房價降幅的擴大而逐步萎縮的，上半年上海二手住宅月均成交還能維持在100萬平方米以上的水平，基本與去年持平，但9月份以后市場開始顯著下滑。9月份當月成交8930套二手房、跌破單月10000套大關，隨即10月份跌到單月7132套，11月份已跌到單月6236套，連續(xù)兩個月低于8000套的行業(yè)盈虧平衡點。

　　12月份，上海市二手房購賣市場仍顯低迷，房主議價空間逐步放大，但未能有效帶動成交量的回升。整體來看，中介門店來客量基本與上月相持平，維持在較低水平；房東掛牌積極性不高，但下調(diào)價格房源明顯增多。中介公司滿堂紅也關閉了其在上海的18家門店，結束其在上海的二手房業(yè)務。這也是繼美聯(lián)物業(yè)之后，又一家退出上海的大型連鎖房產(chǎn)中介。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從7月份深圳開始征收二手房評估稅以來，深圳二手房成交量直線下滑，當前周成交量已不足500套。今年11月，中原地產(chǎn)對深圳地產(chǎn)中介的調(diào)查顯示，今年年初深圳中介門店大約有8000家，而到11月份正常營業(yè)的只有5000家。

　　多家中介機構表示，今年全行業(yè)虧損已成定局，一些大的中介公司如果不是靠代理一手房業(yè)務彌補損失，可能也撐不下去。

　　三大因素致市場持續(xù)低迷

　　專家表示，信貸緊縮、業(yè)主惜售、一二手房價格倒掛這三大因素導致了二手房市場持續(xù)低迷。

　　根據(jù)機構調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在2010年宏觀調(diào)控以前，商業(yè)貸款購房者比重約為7成。因此，信貸收緊對二手房成交影響重大。信貸收緊主要體現(xiàn)在兩方面：一是頭付比例、利率的提高導致購房者的購房成本增加；二是額度緊張以及審查條件嚴苛，導致二手房交易在獲取貸款方面難度大增，并且銀行更愿意將貸款投放到新房市場。

　　隨著信貸的收緊，商業(yè)貸款的比重大幅走低，而一次性付款以及純公積金貸款的比重大幅增加。上海中原交易按揭部數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，純商業(yè)貸款的比重已低至19%，較2010年1月回落23個百分點；一次性付款、純公積金貸款的比重分別為31%和26%，分別較2010年1月增加14和12個百分點。由于信貸收緊，特別是二手房貸款難度的增加，導致很多二手房交易被迫中止，從而進一步降低了二手房市場的流通性，二手住宅市場成交低迷。

　　另外，限購后二手房業(yè)主賣出房產(chǎn)后購進受限，同時國內(nèi)缺乏投資渠道，房地產(chǎn)仍是儲存財富的重要形勢，因此二手房市場上業(yè)主普遍惜售。惜售導致二手房掛牌量走低，且多數(shù)業(yè)主的報價較為堅挺。據(jù)中原監(jiān)測信息顯示，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市二手住宅新增盤源量持續(xù)走低，目前單周新增盤源量僅為2010年“國八條”出臺前周水平的2-3成。

　　與二手房市場業(yè)主惜售而報價高企不同，在新房市場，則是越來越多的開發(fā)商加大降價促銷力度，一手房項目采取低價入市的策略，售價低于周邊二手房價格，致使一二手房價格出現(xiàn)倒掛情況。由于一手房價格上的優(yōu)勢，成功分流了周邊的二手房需求，對于原本成交已十分慘淡的二手房市場無異于是雪上加霜。

　　以價換量將打破僵持局面

　　機構認為，隨著新房市場降價的鋪開，二手房有價無市的局面將會逐步被打破，價格下降的幅度和范圍都會有所擴大，成交量亦會因此而有所回升。由于政策面和信貸沒有放松的跡象，2012年一線城市二手樓市將呈現(xiàn)量價交換的緩慢回升之勢。

　　從歷次調(diào)整后的恢復過程來看，都是以成交價格的下跌來換回成交量的回升。本次樓市與以往的不同在于，本次樓市調(diào)整主要是“限”，而之前的調(diào)控主要在于增加交易的成本，并沒有限制交易行為，因此本次樓市的調(diào)整過程會相對漫長，主要表現(xiàn)為：成交持續(xù)低迷周期較長，價格下跌帶動成交回升的幅度有限。這是目前二手樓市“量跌價滯”的主要原因。

　　中原地產(chǎn)認研究為，目前二手房市場的有價無市以及同一區(qū)域的一二手房價格倒掛現(xiàn)象均屬于短期的非平衡狀態(tài)，市場將通過其自身的調(diào)節(jié)來回歸平衡。但由于調(diào)控影響的持續(xù)性，價格下調(diào)以重建平衡的過程將會較為緩慢。中原報價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，自2011年2月以來，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都六大城市二手住宅報價指數(shù)一路下滑，截至2011年底已基本回落至2009年初的水平，顯示出二手房業(yè)主報價松動幅度和范圍均在擴大，二手樓市正在由“量跌價滯”向“量價交換”過渡。

　　由于本輪二手房市場價格調(diào)整主要是由新房市場的降價所造成的被動調(diào)整，因此調(diào)整的深度和調(diào)整時間的長短，將主要取決于新房市場。預計2012年六城市二手住宅價格下降的幅度約在20%左右，京滬深的調(diào)整幅度稍大，而穗津蓉的調(diào)整幅度會相對較小。

　　中原集團研究高端經(jīng)理張海清認為，住宅價格的下降，有望換來成交量的回升，但在限購和限貸的影響下，二手房市場的流通性大大降低，回升的幅度也較為有限，因此復蘇的過程將會曲折漫長。目前的二手住宅成交量已經(jīng)處于歷史較低位，成交量再走低的空間已經(jīng)很小，預計2012年二手房成交量將同比2011增加約2-3成。

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