由頤安集團(tuán)主辦的“2013城市規(guī)劃高峰論壇”日前舉行，摩根大通中國(guó)投資銀行部副主席龔方雄、中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生等經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)走向發(fā)表演講，均認(rèn)為城鎮(zhèn)化是中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的主要發(fā)展方向。

　　龔方雄：未來(lái)是地產(chǎn)黃金十年

　　演講一開(kāi)始，龔方雄就亮出自己的觀點(diǎn)：“未來(lái)十年才是中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年”。他說(shuō)，雖然很多人認(rèn)為中國(guó)的地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)成為過(guò)去式了，未來(lái)隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控以及國(guó)家政策的改變，房地產(chǎn)業(yè)不要說(shuō)未來(lái)還有沒(méi)有黃金十年，現(xiàn)在很多人都不認(rèn)可房地產(chǎn)業(yè)會(huì)繼續(xù)成為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但是他未來(lái)十年是中國(guó)城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的關(guān)鍵十年，也因此成為房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。

　　龔方雄說(shuō)，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了52%，但如果不計(jì)入在城鎮(zhèn)里沒(méi)有固定居所、沒(méi)有戶口的農(nóng)民工，只有36%是真正的城鎮(zhèn)居民，所以未來(lái)十年，頭先是人的城鎮(zhèn)化，即在城鎮(zhèn)里面沒(méi)有戶口的農(nóng)民工要變成真正意義上的城鎮(zhèn)居民。對(duì)比美國(guó)、日本、歐洲80%~90%的城鎮(zhèn)化率，在未來(lái)5~10年里，中國(guó)還要把4億~5億的農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，也就意味著中國(guó)還會(huì)誕生無(wú)數(shù)個(gè)人口的城市。而這一切反映在住房方面，未來(lái)中國(guó)每年新增加的城鎮(zhèn)房屋套數(shù)要滿足未來(lái)中國(guó)的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，其新建城鎮(zhèn)房屋套數(shù)必須是在1200萬(wàn)~1300萬(wàn)套左右。

　　同時(shí)，龔方雄還表示，過(guò)去十年的房?jī)r(jià)上漲原因較重要的是中國(guó)人缺乏有效的投資渠道。龔認(rèn)為，在現(xiàn)有的投資環(huán)境下，股市不能提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)、銀行利息幾乎為零，再加上通貨膨脹，單方面打壓房?jī)r(jià)是不可能完成的任務(wù)。

　　聶梅生：有望迎來(lái)成熟健康的十年

　　當(dāng)天的演講中，聶梅生從中國(guó)房地產(chǎn)改革的歷史談起，直指當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展中的三大矛盾，她說(shuō)其一是房改的同時(shí)保障房卻缺位十年，直到2012年才提出要大力發(fā)展保障房；其二是央行出臺(tái)個(gè)人抵押貸款政策時(shí)沒(méi)有差別化利率，造成了長(zhǎng)達(dá)十年的炒房；第三個(gè)就是土地招拍掛，地方土地出讓金和稅收比例較高達(dá)到70%的比例，其他都在50%，這使得用房地產(chǎn)稅來(lái)代替土地出讓金成為難題。在暢談問(wèn)題之后，聶梅生表示，這些問(wèn)題單靠政策的修修補(bǔ)補(bǔ)已經(jīng)不可能得到徹底解決，需要出臺(tái)跟它力度一樣大、甚至更大的改革性政策，才能解決問(wèn)題。

　　聶梅生說(shuō)，2013年5月十大城市新建住宅價(jià)格指數(shù)中，北京環(huán)比上漲2.85%，深圳環(huán)比上漲2.03%，一般正負(fù)0.5%算是穩(wěn)定的，所以她認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不樂(lè)觀、不正常，因?yàn)榉績(jī)r(jià)應(yīng)該和經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，如果經(jīng)濟(jì)是良性的，這種情況之下，房?jī)r(jià)的上升是和宏觀經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的，是良性的房?jī)r(jià)上升，而目前投資下降，房?jī)r(jià)卻一枝獨(dú)秀地往上漲，這是一種恐慌和不信任。因此，聶梅生認(rèn)為這一輪的房?jī)r(jià)上漲不是好事。她說(shuō)，下半年房地產(chǎn)的改革政策會(huì)比較多，中國(guó)房地產(chǎn)在走過(guò)了快速發(fā)展和處于風(fēng)口浪尖的十年后，希望迎來(lái)趨于成熟和健康發(fā)展的今后十年。

　　城鎮(zhèn)化是未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展方向

　　在當(dāng)天的主題演講及沙龍環(huán)節(jié)，專(zhuān)家們一致認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的大方向。龔方雄談到了城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的影響，聶梅生也認(rèn)為城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的正相關(guān)，城鎮(zhèn)化率越高，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額上升越快。她說(shuō)，要完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程，一定要完成三項(xiàng)重要的改革，分別是戶籍制度改革、土地供給制度改革和金融制度改革。此外，聶梅生說(shuō)，在輪城鎮(zhèn)化過(guò)程中，中國(guó)需要誕生一些升級(jí)版城鎮(zhèn)化，將核心的資源匯聚在一起，形成一種集聚效應(yīng)。目前的大運(yùn)新城匯聚了交通、金融、娛樂(lè)、文化等核心資源，就是升級(jí)版城鎮(zhèn)化的較好體現(xiàn)。

　　頤安集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理吳松介紹說(shuō)，從大運(yùn)會(huì)召開(kāi)以后，深圳市政府、龍崗區(qū)政府對(duì)整個(gè)區(qū)域的建設(shè)已經(jīng)投入了大量的精力、物力和財(cái)力，大運(yùn)新城已經(jīng)變成深圳向東北方向輻射的交通樞紐，尤其是大運(yùn)站，周邊涵蓋了公共道路交通、高速公路、高鐵、**、城際輕軌等一系列多維立體的交通樞紐系統(tǒng)。此外，商業(yè)、文化等配套也在不斷完善，正是基于這樣的影響力，大運(yùn)新城不僅是升級(jí)版的城鎮(zhèn)化，也是“國(guó)家區(qū)”。

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