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申請貸款要須知的一些常識

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 580 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　在簽訂合同以后，一般家庭都無法交付全款，需要貸款。貸款就是購房者將房產(chǎn)抵押給銀行，先由銀行來墊付房款給開發(fā)商，而購房者每月還款的金融行為。貸款可以讓購房者實現(xiàn)“先住房后付款”！

　　但是，當(dāng)購房者真正辦理貸款的時候，卻感到很茫然，這就說明他們對貸款知識的了解很不全面，而購房者對貸款知識的欠缺往往會給房地產(chǎn)開發(fā)商提供作弊的機會。因此，購房者想要在購房時辦理貸款，就必須先了解與貸款相關(guān)的常識，并選擇較適合自己的貸款方式。

　　三種常見的貸款方式：商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款

　　什么是商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款？

　　通常情況下，住房貸款有三種：商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款：

　　商業(yè)貸款：購房者以所購住房，或以自己或者第三人所有的其他財產(chǎn)作為抵押，或者由第三人為貸款提供連帶保證責(zé)任，向銀行申請獲得貸款。

　　公積金貸款：指按時足額繳存住房公積金的購房者，在購購、建造、大修自住住房時，以其所購(建)住房或其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任，向住房公積金管理申請的以住房公積金為資金來源的住房貸款。

　　組合貸款：一般是指同時申請商業(yè)貸款和公積金貸款，該貸款方式稱為組合貸款。比如，某購房者申請住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時又不到所購房價80%，可以再申請商業(yè)性貸款，兩項貸款總額不超過房價的80 %，這叫組合貸款。

　　那么，商業(yè)貸款和公積金貸款有什么區(qū)別呢？地產(chǎn)業(yè)工作室將兩者從以下幾個角度進(jìn)行了比較：

　　貸款利率：公積金貸款利率較低。平均比商業(yè)貸款低1個百分點左右。在相同擔(dān)保方式下，貸款中的費用一般也比商業(yè)貸款低。而在住房公積金貸款中采用抵押加保險的較高費用的擔(dān)保方式時，貸款費用一般比商業(yè)貸款高，但貸款費用和利息負(fù)擔(dān)之和仍要比商業(yè)貸款低，而且保險公司要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和風(fēng)險。

　　貸款期限：公積金貸款實際貸款期限要比商業(yè)貸款長的優(yōu)勢。雖然兩種貸款文件規(guī)定較長貸款期限目前都是30年，但一般商業(yè)貸款實際不會放到30年。

　　頭付比例：商業(yè)貸款額度較高為房價款或房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的擬購購住房價值的70-80%，而公積金貸款可以較高到90%。

　　審核靈活程度：公積金貸款周期相對較長，審核比較嚴(yán)格。而商業(yè)貸款相對比較靈活，周期較短。

　　申請貸款的六項注意

　　注意一：申請貸款前不要動用公積金

　　如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金繳存期將發(fā)生變化，如果不滿足公積金貸款的相關(guān)對繳存期的規(guī)定，將不能申請到供積金貸款。

　　注意二：在借款較初一年內(nèi)不要提前還款

　　按照銀行貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過6個月的還款額。

　　注意三：還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

　　當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐。銀行的客戶可向銀行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實，且未有拖欠應(yīng)還的貸款本金、利息。銀行就會受理您的延長借款期限申請。但是，借款期限變更按規(guī)定一般只可辦理一次。

　　注意四：貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)

　　當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，必須將已抵押的事實書面告知承租人。

　　注意五：貸款還清后不要忘記撤銷抵押

　　當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易撤銷抵押。

　　注意六：不要遺失借款合同和借據(jù)

　　申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件。由于貸款期限較長可達(dá)30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)，同時認(rèn)真閱讀合同的條款，了解自己的權(quán)利和義務(wù)。

　　Q&A

　　Q：購房時，開發(fā)商能拒絕做公積金貸款嗎？

　　A：只要央行批準(zhǔn)的可做公積金貸款的銀行，開發(fā)商就不能以任何借口拒絕做住房公積金貸款。

　　Q：購房可以根據(jù)地段、價格、房屋性質(zhì)自由選擇，到了辦理貸款時卻為什么不能自由選擇呢？

　　A：專家解釋，現(xiàn)在人們購房無非是兩種房屋類型，即新建商品房和二手房。從新建商品房來看，購房者只能選擇與此項目開發(fā)商有合作協(xié)議的銀行辦理貸款手續(xù)。因為一般來說，開發(fā)商與銀行都是“捆綁式”銷售，也就是開發(fā)商的前期按揭貸款支持以及其他相應(yīng)的商業(yè)貸款基本上都由某一家或者兩至三家銀行提供，所以在售樓時開發(fā)商自然會把自己開發(fā)的樓盤按揭指定給這幾家銀行做。

　　從二手房來看，作為客戶與業(yè)主間的媒介房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)一般與銀行之間會有良好的合作關(guān)系，小的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可能與幾家銀行合作，大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可能合作銀行達(dá)到十幾家或者幾十家。這樣，購房者在貸款購房時相對選擇余地也大了許多。

　　Q：定下的房貸年限還能更改嗎?

　　A：據(jù)個人房貸服務(wù)機構(gòu)偉嘉安捷的理財師認(rèn)為，根據(jù)銀行的借款合同的條款,年限一般是不能再更改的，之前有過一種叫做同名轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)，不僅可以提高年限而且可以對按揭貸款再融資，但現(xiàn)在此種業(yè)務(wù)已被取消。但在不提高貸款金額的情況下,部分銀行是可以辦理加長年限的換按揭業(yè)務(wù)的。

　　Q: 請問用公積金購的房子能賣嗎,怎么賣?

　　A: 個人房貸服務(wù)機構(gòu)偉嘉安捷的理財師介紹了幾種解決辦法：

　　(1)如果自己有錢，把公積金貸款全部還清，然后進(jìn)行購賣，購家進(jìn)行商貸或是他的公積金貸款申請程序；

　　(2)如果自己錢不夠，購方的頭付夠還自己的公積金，找大型規(guī)范中介公司或知名貸款服務(wù)公司做擔(dān)保，通過資金監(jiān)管帳戶還清公積金后，再進(jìn)行購賣。購家進(jìn)行公積金貸款或是商業(yè)貸款申請程序；

　　(3)如果自己錢不夠，購方的頭付或其他錢也不夠還自己的公積金，找大型規(guī)范中介公司或是知名貸款服務(wù)公司做墊資，然后中間擔(dān)保，再進(jìn)行購賣，購家進(jìn)行公積金貸款或是商業(yè)貸款申請程序。

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