來滬需帶資料

　　1、身份證；2、戶口簿；3、婚姻狀況證明（未婚、已婚、離婚）；4、收入證明；5、學(xué)歷證明（非必需資料）。

　　合同條款簡介

　　在簽訂預(yù)售合同之前，一般會簽訂《房屋認(rèn)購書》，對“定金”或“訂金”的處理方式進(jìn)行約定。購房者應(yīng)當(dāng)清楚地了解購房合同的主要內(nèi)容及定金的處理方式，在下“定金”之前要慎重而全面地考慮將會產(chǎn)生的結(jié)果，以保護(hù)自己的合法權(quán)益免受侵害。

　　目前，外省市購房者與開發(fā)商一般簽訂的是2000 版《上海市商品房預(yù)售合同》，現(xiàn)就幾條重要的條款作個介紹，以供參考：

　　條有關(guān)預(yù)售房屋的基本情況。購房者應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》原件，并仔細(xì)核對許可證編號與預(yù)售合同上填寫的是否一致，許可銷售的幢號是否包含自己所選購的房屋等。

　　第五條有關(guān)房屋暫測面積與實測面積產(chǎn)生誤差時的約定。購房者既可以選擇該條、二款的方式處理，也可按合同前面的“特別告知”中所列的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第44條規(guī)定的“多退少不補(bǔ)”處理。根據(jù)《上海市預(yù)售商品住房交付時建筑面積增減處理辦法》的規(guī)定，預(yù)售合同必須載明房屋的建筑面積（即總面積）、套內(nèi)建筑面積、共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。開發(fā)商在簽訂預(yù)售合同時應(yīng)向購房者提供“房屋建筑面積計算表”，交房時應(yīng)向購房者提供“房屋建筑面積測算表”。共用部位分?jǐn)偯娣e實測面積大于暫測面積，誤差比大于0.8％的，購房者不承擔(dān)超出部分房款；若小于0.8％的，開發(fā)商應(yīng)退還超出0.8％部分的房款。套內(nèi)建筑面積原則上以“按實結(jié)算”來處理，也可通過雙方協(xié)商確定。如果雙方未作約定，則按“多退少不補(bǔ)”原則處理。

　　第八條有關(guān)房屋的建筑設(shè)計。購房者可以要求開發(fā)商在房屋建筑設(shè)計及平面圖上標(biāo)示門開的方向、管道的位置、室內(nèi)或者室外陽臺、房梁的位置等，以便交房時有據(jù)可依。

　　第九條有關(guān)房屋的小區(qū)平面布局。在合同補(bǔ)充條款中，購房者可以與開發(fā)商約定將售樓廣告或者樓書作為合同附件的組成部分，如果開發(fā)商不能履行樓書上的承諾則購房者有權(quán)要求賠償或退房。

　　第十條有關(guān)房屋交付問題。《預(yù)售合同》示范文本提供了兩種方案：大產(chǎn)證交房和許可證交房，也可由購房者與開發(fā)商協(xié)商形成第三種方案。究竟選擇哪種方案交房，主要根據(jù)購房者自身情況來定。實踐中，有的開發(fā)商將鑰匙交給購房者時，還未獲得《新建住宅交付許可證》，顯屬延期交付。只有當(dāng)開發(fā)商辦出大產(chǎn)證并為購房者辦出小產(chǎn)證，才完成權(quán)利轉(zhuǎn)移，形成法律上的完全交付。由于房屋是不動產(chǎn)，權(quán)利交付的時間節(jié)點將會影響到房屋風(fēng)險的轉(zhuǎn)移、房款支付期限等一系列問題，因此對于此條中交付方式的選擇切莫大意。

　　第十一條中購房者需要注意的是“不可抗力”的范圍，防止開發(fā)商將不可抗力擴(kuò)大化，應(yīng)明確界定不可抗力為“不可預(yù)見且不能避免并不能克服”的客觀情況，三個條件必須同時具備，缺一不可。實踐中有許多開發(fā)商通常把市政配套設(shè)施延期批準(zhǔn)，建筑材料在運輸過程中遭遇災(zāi)害天氣而毀損，施工過程中遭遇重大技術(shù)難題一時無法攻克等認(rèn)為是不可抗力，其實這些情況有的是開發(fā)商對辦理有關(guān)手續(xù)的時間估計不夠充分，有的是屬于開發(fā)商與第三方之間的法律關(guān)系，還有的是開發(fā)商完全可以預(yù)見到的風(fēng)險，并不屬于不可抗力。

　　當(dāng)然，在簽約過程中，外地購房者由于對上海房地產(chǎn)市場的政策規(guī)定不甚了解，可能會遇到許多意想不到的問題，為了充分保障自己的合法權(quán)益，“購房請律師”也獲得了許多外地購房者的認(rèn)可。

　　貸款難度較大

　　外地人來滬購房，無法享受上海公積金貸款，因此只能向銀行申請商業(yè)貸款。目前，上海各家銀行對于外地人在滬購房申請貸款的操作有所差異，有的銀行一概不予辦理；有的銀行可以辦理，但需要提供外省市機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體等出具的收入證明；還有的銀行僅為購購與其有合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)公司的房屋辦理貸款。申請商業(yè)貸款，一般一手房較多能貸到房款的80％，二手房較多能貸到房款的70％。外地人來滬購房之前，應(yīng)做好無法獲得貸款或者只能獲得部分貸款的準(zhǔn)備，以免因無法付款而構(gòu)成違約，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

　　如果能夠申請商業(yè)貸款，則外地購房者需準(zhǔn)備如下材料：1、商品房預(yù)售/出售合同或者房地產(chǎn)購賣合同；2、房地產(chǎn)權(quán)證（只適用于二手房購賣）；3、頭期付款發(fā)票；4、借款申請書；5、身份證、戶口簿；6、婚姻狀況證明；7、收入證明。

　　當(dāng)然，期間還可能會發(fā)生律師見證、律師陪同購房法律服務(wù)費、公證費、擔(dān)保費、保險費，這當(dāng)視具體情況而定。

　　上海市圣信律師事務(wù)所供稿

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