南京市的華僑路，是眾多房地產(chǎn)商爭相追捧的地段。而離奇的是，華僑路56號的兩宗地塊，因為股權(quán)轉(zhuǎn)讓、司法執(zhí)行拍賣和國土部門確權(quán)等環(huán)節(jié)的爭議，出現(xiàn)了至少三家可能享有該項土地使用權(quán)的公司。

　　目前，較保守估計該地塊及其附著建筑物的評估價值也約15億元。但這個地塊相關(guān)的三家企業(yè)，兩級法院、地方國土部門一直處在僵持狀態(tài)，無法明晰產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　其中，該地原所有方，產(chǎn)值逾百億的南京大地建設(shè)(集團)股份有限公司(以下簡稱“大地股份”)和其關(guān)聯(lián)公司南京大地建設(shè)集團有限責任公司(以下簡稱“大地集團”)經(jīng)司法裁定被執(zhí)行拍賣該幅地塊，但在司法拍賣中拍得該地塊的江蘇正泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“江蘇正泰”)既未能獲得權(quán)證，也未能退收8500萬元競標款。

　　這些爭議持續(xù)了十年。廣東省兩級法院在權(quán)屬事實認定上存在差異，南京市國土局曾向廣東省高院發(fā)函確認該地歸屬大地集團。當事人認為，行政機關(guān)的作為可能受到了其他因素影響，因此已向多地紀檢部門遞相關(guān)材料。

　　土地證懸疑？

　　華僑路56號地塊的拍賣，始于2003年南京媒體的一則司法拍賣公告。5家房地產(chǎn)公司躍躍欲試。

　　拍賣標的為位于南京市華僑路56號宗地內(nèi)的在建工程房地產(chǎn)(其中土地面積約4868平方米，土建工程已至±0)，參考價6000萬-8000萬元。

　　同年10月26日，在南京市江寧開發(fā)區(qū)金陵飯店路1號南京湖濱金陵飯店1樓金陵廳，江蘇正泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱：江蘇正泰)以8500萬元整競得上述地塊。在拍賣說明上顯示，此次拍賣的成交價包含該地塊應交納的土地出讓金。

　　現(xiàn)場到達的公司有5家。但其他公司由于沒有董事長到場，都是通過公司人員電話溝通進行舉牌。江蘇正泰搶得先機，在輪競拍成功競得該地塊。隨即，江蘇實成拍賣向江蘇正泰出具成交確認書。

　　江蘇正泰是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，房地產(chǎn)投資及咨詢服務的公司，成立于1999年5月，注冊資本金2100萬元人民幣。

　　根據(jù)評估公司資料顯示，經(jīng)到土地管理部門查詢，華僑路56號為兩宗地。一宗地號為06-002-007-026-1號，土地使用面積為572.8平方米，為出讓土地使用權(quán)，已領(lǐng)取國有土地使用證；另一宗目前暫未領(lǐng)證，地塊面積為4295.3平方米。在建工程覆蓋該兩宗地。

　　但是，10年之后的今天，地塊上的大樓已經(jīng)建好，頂端的四個大字是“大地建設(shè)”。江蘇正泰幾乎沒有真正掌控過地塊。本報記者掌握的材料顯示，在其競價摘牌后不久，事情就發(fā)生了戲劇化的變化。

　　在2004年11月2日，南京市國土局和江蘇正泰房地產(chǎn)公司簽訂“建設(shè)用地調(diào)查勘丈委托協(xié)議書”，并界定華僑路56號地塊為“出讓”項目用地勘測界定來辦理。這類勘丈業(yè)務一般是權(quán)證變更的前奏。

　　2004年10月18日，在南京市國土局向該市政府辦公廳一份《關(guān)于華僑路56號地塊有關(guān)情況的匯報》中，國土局稱，在天河法院的裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書未撤銷或變更之前，我局應按照《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》要求辦理天河法院的協(xié)助執(zhí)行事項。

　　但是，早在2004年2月28日，該局卻將土地證從法院認定的所有人大地股份，變更給了大地集團，并且在9個月零5天時間內(nèi)即將權(quán)證頒發(fā)給了大地集團。

　　同時，更為離奇的是，華僑路56號的其中一個地塊，在國土局辦理土地證給大地集團的時候，更改了地籍號，由原先的地籍號06-002-007-021-1變更為06-002-007-021-2。地籍調(diào)查表顯示，該土地使用類型屬于劃撥，用途為辦公。

　　黃金地塊拍賣拉鋸

　　華僑路位于南京市較為繁華的地段。如果從2003年來定位華僑路，較為人知的就是從華僑路到金陵飯店僅三五時辰的路程。

　　現(xiàn)在，華僑路東頭是南京較高端的購物德基廣場，西頭是嚴介和頂峰時期修建的太平洋建設(shè)大廈。總長不到兩公里的路上，緊密的林立著各種商家，是一個不折不扣的的地段。

　　南京市華僑路56號宗地內(nèi)在建工程房地產(chǎn)位于上海路和華僑路交匯處的東北角，處于新街口黃金商業(yè)區(qū)的西北部。2003年，該標的房地產(chǎn)土建工程已建至正負零，地下共計三層。

　　但是，這是一塊沒有辦理標準土地使用證的黃金地塊，其進入司法拍賣也引起多方爭議。

　　2003年，南京大地建設(shè)(集團)股份有限公司和南通市華新建筑工程有限公司等數(shù)家公司產(chǎn)生工程欠款等糾紛，被起訴至廣州天河區(qū)法院。

　　2003年，廣州天河區(qū)法院對大地股份華僑路56號上的兩個地塊進行查封。兩塊地的地籍號為060020070211和060020070261，該法院裁定將上述兩地塊拍賣。

　　兩宗地塊土地使用面積總計約為4868平方米，其中引起爭議的地塊之一面積為4295平方米，為劃撥土地。被廣東省廣州市天河區(qū)人民法院以(02)天法執(zhí)字379之一號民事裁定書查封，當時其暫未領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證，也為此后埋下伏筆。

　　資料顯示，上述拍賣系廣州市天河法院委托江蘇省實成拍賣有限公司進行拍賣，拍賣底價為5793.9萬元。房地產(chǎn)價值(含土地出讓金)評估價格8277萬元整，其中土地價格為4746.4萬元。

　　2002年2月7日，廣州天河區(qū)法院給南京市國土局發(fā)出“協(xié)助執(zhí)行通知書稿”，對該地塊進行查封。2003年9月份，廣州天河區(qū)法院裁定查封大地股份華僑路56號土地宗地內(nèi)在建工程及附屬設(shè)施。2003年10月份，又因其他案件，對上述地塊的土地使用權(quán)進行查封。

　　由于大地股份沒有履行生效判決所確定的義務，南通市華新建筑工程公司2002年1月向法院申請執(zhí)行，請求清償工程款780余萬元及利息。

　　法院對該地塊進行查封之后，進行拍賣。較后裁定，位于南京市華僑路56號宗地內(nèi)在建工程房地產(chǎn)歸江蘇正泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。

　　接下來，廣州天河區(qū)法院向南京市國土局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，解除大地股份華僑路56號的查封，將上述地塊的土地使用權(quán)變更為江蘇正泰房地產(chǎn)公司名下。

　　而南京大地建設(shè)集團有限責任公司(大地集團)，向天河法院和南京國土部門發(fā)函，稱，該地塊系其所有，不能進行查封和拍賣。

　　國土局函件扭轉(zhuǎn)裁定

　　這塊地到底是誰的？天河法院在查封執(zhí)行拍賣的時候，一直都認為，華僑路56號地塊系大地股份所有。有資料顯示，大地股份從1994年8月24日向南京市地籍管理處申請土地登記。該處出具《國有土地使用權(quán)證明》，至1997-1999年被執(zhí)行人辦理該宗土地的建設(shè)、規(guī)劃、施工許可證，再至天河法院2002年2月7日查封該宗地的使用權(quán)，該宗地始終未發(fā)生過權(quán)屬變更登記。天河法院據(jù)此認為，撤銷拍賣，將造成國有資產(chǎn)的大量流失。

　　但是，大地股份和大地集團的歷史關(guān)系則成為扭轉(zhuǎn)事實的關(guān)鍵。

　　從歷史沿革說，1953年，原蘇北建筑公司遷寧，成立了南京建筑工程公司，也就是現(xiàn)在的大地集團。1954年10月4日，市房產(chǎn)局統(tǒng)征華僑路50號土地，后分成50、52、54、56，華僑路56號由南京市建筑工程局和南京市建筑工程公司使用(一套班子，兩塊牌子)，后者即是大地股份前身。

 　　1958年1月，南京市建筑工程公司改名為南京建筑公司，經(jīng)多次更名重組后，1978年4月，劃為市屬管轄，改名為南京市建筑工程公司。1994年，該公司進行股份制改造，并改名為南京二建股份有限公司。1996年11月11日，更名為南京大地建設(shè)(集團)股份有限公司。

　　而直到2000年12月，經(jīng)市政府批準才成立南京大地建設(shè)集團有限責任公司，為國有獨資公司，授權(quán)經(jīng)營公司的全部國有資產(chǎn)。2003年南京市建筑工程局也在一份函件中指出，因涉及變更手續(xù)及費用等歷史原因，大地集團部分土地證未辦理變更，仍在“南京市建筑工程公司”即大地股份名下。

　　因此大地集團認為，華僑路56號經(jīng)此已系該公司資產(chǎn)，不是大地股份的資產(chǎn)，不能進行查封拍賣。此后，大地集團又引入民間資本改制為股份制企業(yè)。

　　2003年10月23日，南京市國土局給廣州市天河區(qū)法院回函中，明確告知該法院劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過有批準權(quán)的政府和部門的批準?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。

　　但是，南京市中級人民法院在2004年2月11日一份函件中稱，根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，司法實踐中始終遵循“地隨房走”原則，凡涉及到附著于國有劃撥土地上的建筑物所有權(quán)變更時，均直接作出相應裁判，在出讓方根據(jù)土地管理部門的標準全額補交土地出讓金后，由土地管理部門根據(jù)司法裁判進行變更。

　　此時，江蘇正泰的工人已經(jīng)進駐工地，江蘇正泰和拍賣公司一致反對撤銷拍賣。江蘇正泰的開發(fā)計劃就此落空。

　　但司法層面的爭論一直在持續(xù)。2003年廣東省高端人民法院撤銷了天河區(qū)法院的執(zhí)行裁定。在天河區(qū)法院復議后，該院又再次保留此前的撤銷意見。其(2003)193-2號民事裁定書顯示，其認為華僑路56號4295.3平方米的地塊在2004年2月23日辦理了土地使用證，使用權(quán)人是大地集團。

　　至高院2005年6月再次裁定前，其向南京市國土局核實咨詢，確認了其劃撥土地不應作為破產(chǎn)財產(chǎn)的性質(zhì)，且通過相關(guān)函件確認，因為大地集團和大地股份的關(guān)聯(lián)，大地股份曾接近辦理權(quán)證，僅是因其曾經(jīng)在該劃撥地塊上開發(fā)項目，但其較終土地權(quán)屬仍然沒有明確。而由于南京市國土部門已經(jīng)在函件中認定地塊屬于大地集團，該院仍然決定撤銷天河區(qū)法院的裁定。

　　此后，廣州天河區(qū)法院相關(guān)人士一直堅持認為，上述拍賣是合法的，不應予以撤銷。江蘇正泰也拒絕接受高院裁定。該公司在舉報中認為，華僑路56號土地的劃撥性質(zhì)，和國有企業(yè)權(quán)屬的歷史關(guān)系，并不是行政司法部門作出決定的先進因

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