限貸、限購、20%個稅、上調(diào)二手房較低計(jì)稅價(jià)格……頻頻“亮劍”的樓市調(diào)控政策令購房人一再感嘆購房不易。在這一背景下，各種規(guī)避調(diào)控的“秘笈”也是暗流涌動，不少購房人在開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)的“引導(dǎo)”下與調(diào)控政策玩起了“捉迷藏”。

　　假離婚鉆政策空子

　　“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，離婚需謹(jǐn)慎。”今年上半年，上海、南京等地陸續(xù)在婚姻登記處貼出了這樣的告示。據(jù)報(bào)道，在南京，因?yàn)榉孔酉拶彙⒑⒆由蠈W(xué)等原因竟出現(xiàn)了離婚潮。南京主城區(qū)辦理婚姻登記業(yè)務(wù)量的鼓樓區(qū)婚姻登記處，遇到人多時(shí)，不得不臨時(shí)啟用離婚“限號”措施，即當(dāng)天預(yù)約領(lǐng)到號牌的才能辦離婚。

　　記者了解到，為了規(guī)避限購令，目前中介公司常給客戶提出辦假離婚的建議。在北京甘家口附近的手遞手中介機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)員小劉告訴記者，通過假離婚，將家庭成員的房產(chǎn)轉(zhuǎn)到一個或多個家庭成員名下，再以沒有房產(chǎn)一方的名義購房，這是目前樓市調(diào)控下常用的曲線購房方式之一。“這種辦法既方便成本又低。”他對記者說，“而且手續(xù)合法，完全不用擔(dān)心，還可以享受頭套房的貸款利率優(yōu)惠。”

　　據(jù)記者了解，假離婚有兩種方式，一種是抓住目前民政系統(tǒng)婚姻狀況沒有聯(lián)網(wǎng)的漏洞，通過做假證件騙取購房資格，其實(shí)雙方還是合法的夫妻關(guān)系；另外一種是夫妻雙方到民政部門協(xié)議離婚，等購房手續(xù)辦妥后再復(fù)婚，在法律上是“真離婚”。

　　來自山東的戚先生在北京工作，結(jié)婚3年了，在京有一套住房，較近他剛辦理了離婚手續(xù)。“中介想讓我假離婚，但我不想辦假證，索性直接去民政局辦了離婚。”戚先生說，中介建議他們夫妻先離婚，房子歸女方，再以他的名義購一套大戶型，等銀行貸款辦下來后再復(fù)婚，新購的那套房產(chǎn)仍屬于頭套房，可以享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

　　戚先生算了一筆賬，如果是頭套房，可付三成頭付，利率為基準(zhǔn)利率的8.5折，如果按二套房計(jì)算，頭付要六成，而且利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。以購購一套200萬元的住房計(jì)算，僅頭付就少付60萬元。

　　據(jù)某中介公司的經(jīng)紀(jì)人向記者透露，“假離婚”確實(shí)可以鉆政策的空子，離婚時(shí)對房子進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割，不用交20%的個人所得稅，一套總價(jià)300萬元的房子能省下幾十萬元的稅款。銀行是以家庭為單位查驗(yàn)購房資格，夫妻雙方只要有一個人貸款購過房，無論房子有沒有出售，再貸款都算二套房。但是，如果夫妻離婚，以沒有貸過款一方的名義再購房，銀行按照其提供的離婚證查詢征信記錄，如果其沒有購過房，那么就算是頭套房，可以享受優(yōu)惠政策。

　　在利益的驅(qū)使下，真的有購房人打算采用“先離婚、再復(fù)婚”的方法鉆政策的空子。但是，北京邦盛律師事務(wù)所律師陳健提醒購房人，假作真時(shí)真亦假，當(dāng)心較終人財(cái)兩空。陳健表示，法律上并無真離婚、假離婚的概念，雙方協(xié)議離婚時(shí)，先要就財(cái)產(chǎn)和子女撫養(yǎng)等事項(xiàng)簽訂離婚協(xié)議書，一旦在民政局拿到離婚證書，那么從法律的角度來說雙方就已經(jīng)離婚了。至于日后是否復(fù)婚，取決于雙方的自愿。如果日后一方不愿意復(fù)婚，另一方也無權(quán)強(qiáng)迫，更無權(quán)起訴確認(rèn)離婚無效。因此，假離婚很有可能被一方假戲真做，利用購房作為借口達(dá)成離婚的目的。即便離婚后雙方都同意復(fù)婚，一方也辦好了購新房的手續(xù)，但按照我國現(xiàn)行婚姻法規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)屬于個人所有，也就是說，新購的房子歸購購人所有，不屬于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。一旦日后夫妻感情出現(xiàn)問題，沒有購購房子的一方無權(quán)要求分割該套房產(chǎn)。

　　借用別人身份證

　　在樓市調(diào)控政策下，不少人抱著“上有政策、下有對策”的心態(tài)，打起了利用身邊沒有購房或房貸記錄的親戚朋友或者下屬員工的身份證購房的念頭。

　　在北京某外企工作的胡先生和太太共同擁有兩套房，但是不久前，某樓盤“低價(jià)開盤”，讓他心動不已。正在為如何繞開限購政策而發(fā)愁的胡先生，在售樓員的指點(diǎn)下，利用弟弟的名義購下了一套107平方米的三居。同時(shí)，他和弟弟簽了一份協(xié)議，表明房產(chǎn)實(shí)質(zhì)上歸胡先生所有。

　　據(jù)知情人士透露，溫州投資客曾經(jīng)通過借用親戚朋友的身份證，再找專門的中介公司辦理社保補(bǔ)繳業(yè)務(wù)，搖身一變成為頭套房的購房者，享受頭付三成、貸款利率8.5折的優(yōu)惠。

　　一位中介公司的員工告訴記者，北京限購政策執(zhí)行得很嚴(yán)，目前確實(shí)存在借別人的身份證購房的現(xiàn)象，一般情況下，借用別人的身份證需要付一定的報(bào)酬，還要簽訂附屬協(xié)議。對于購房者而言，選擇一個合適的“替代者”非常重要，否則容易產(chǎn)生糾紛。

　　不過，陳健表示，此種做法非常容易讓真假購家之間產(chǎn)生糾紛。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，出資人與名義產(chǎn)權(quán)人私下簽訂的協(xié)議不能作為判斷不動產(chǎn)歸屬的依據(jù)。如果出資人與名義產(chǎn)權(quán)人簽訂的協(xié)議不夠明晰，且沒有證據(jù)證明誰是實(shí)際付款人，那么一旦進(jìn)入訴訟程序，很難證明出資人就是實(shí)際付款人。

　　以公司名義購房

　　盡管樓市調(diào)控政策對于個人購房有種種限制條件，但是公司購房卻依然暢通無阻。記者在某房產(chǎn)網(wǎng)站的論壇上發(fā)現(xiàn)，不少網(wǎng)友支招稱：“以公司名義購房較能規(guī)避限購政策，即便沒有公司，成立一個也很方便。簡單來說，夫妻二人成立一個投資公司，注冊資金弄個100萬至200萬元就可以了，然后隨便拉幾個親戚作為員工，就能以公司名義購房，這樣連假離婚都省了！”

　　實(shí)際情況是這樣嗎？北京房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，這個想法理論上不錯，但是操作起來很麻煩，而且也不一定有利可圖。，開辦一家公司需要注冊，要有相應(yīng)的辦公場所、員工等，有關(guān)費(fèi)用少則幾千元，多則上萬元。，以公司名義購購房產(chǎn)，無論是普通住宅還是非普通住宅均需按照房款的3%繳納契稅，不享受契稅減半的優(yōu)惠。第三，將來如果需要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，稅費(fèi)會更高，公司房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí)，除了要交營業(yè)稅、印花稅外，還要繳納土地增值稅，一套200萬元的房產(chǎn)，出售時(shí)的土地增值稅可能達(dá)20多萬元。第四，以公司的名義購房后，要想把房子轉(zhuǎn)到個人名下，必須通過轉(zhuǎn)售程序，還要多繳一次稅。

　　北京嘉潤道和律師事務(wù)所律師王穎提醒購房人，倘若以公司名義購房，房產(chǎn)就將被視為公司固定資產(chǎn)，需要每年列入財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算折舊，一旦公司財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問題，房產(chǎn)也有可能被抵押、變賣等來彌補(bǔ)欠債損失。

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