近期，我國一線城市房價“高燒不退”，而部分二三線城市則“鬼城”“鬼樓”不時出現(xiàn)；房地產(chǎn)市場似乎成了一個投機(jī)市場，購房子保值增值的預(yù)期更加強(qiáng)烈。

　　在穩(wěn)增長背景下，有關(guān)樓市的調(diào)控政策會不會“轉(zhuǎn)向”？房地產(chǎn)市場改革如何“破題”？正在海南三亞舉行的2013博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會者圍繞目前樓市焦點問題展開了激辯。

　　一線房地產(chǎn)市場，堪比“較炎熱夏季”？

　　今年上半年，北上廣深等一線城市房價可謂是“高燒不退”，其溫度上升堪比60年來“較炎熱夏季”。

　　7月20日，北京中建國際港開盤當(dāng)天，1462套房源售罄，認(rèn)購金額37.9億元，創(chuàng)造了2012年以來全國單日、單一樓盤較高的銷售紀(jì)錄。

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，7月份北京、上海等十大城市住宅均價為17609元/平方米，環(huán)比上漲1.34%。

　　“如今的樓市，一線城市和二三四線城市是‘冰火兩重天’。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說。

　　與北上廣一線城市相比，相當(dāng)一批二三線城市房地產(chǎn)市場冷清低迷。海南一家地產(chǎn)項目營銷部負(fù)責(zé)人告訴記者，他們的項目7月份以來成交為零，“公司要做的就是放慢推盤節(jié)奏”。

　　鄂爾多斯、溫州等地，樓市更為趨冷。鄂爾多斯房價全線下跌，不僅出現(xiàn)大量的空置住房包括寫字樓，甚至引發(fā)了以白酒抵債和換取房產(chǎn)的亂象。

　　“三線城市房價已經(jīng)被‘拋棄’。”金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪說。景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司常務(wù)副總裁楊鐵軍說，景瑞地產(chǎn)較早在三線城市布局，現(xiàn)在也在回歸一線城市。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，2010年國家針對一線城市進(jìn)行調(diào)控，大量房企涌入二三線城市形成過剩，一線城市再度供不應(yīng)求。

　　“目前一線城市的供不應(yīng)求，和三四線城市庫存積壓比較大并存。”國務(wù)院發(fā)展研究金融所副所長巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不平衡。

　　調(diào)控何處發(fā)力，樓市面臨“轉(zhuǎn)向”？

　　限購、限價、限貸等行政調(diào)控手段不可謂不嚴(yán)厲，但實際效果似乎依然不彰？

　　中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮認(rèn)為，過去的調(diào)控措施不斷采用行政手段，在一定意義上不利于市場配置資源。

　　“我們的調(diào)控措施主要集中在限購、限價、限貸等一些方面，而土地和樓盤的有效供給明顯不足。”顧云昌指出，今年上半年全國住宅用地供應(yīng)僅完成全年計劃的36.7%。而過去三年的土地供應(yīng)計劃均未完成。

　　與此同時，證券市場吸引投資十分低迷，進(jìn)一步加劇了房價上漲。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，作為較重要的投資渠道，目前股市的吸引力非常低，基金等多樣化理財產(chǎn)品也沒有得到應(yīng)有的發(fā)展，房產(chǎn)因此成為“人見人愛”的投資方式。

　　渣打銀行“開發(fā)商景氣指數(shù)”調(diào)查的30家開發(fā)商中，23家開發(fā)商認(rèn)為未來6月內(nèi)房價漲幅將達(dá)10%，6家開發(fā)商表示漲幅會更大。

　　“下一步調(diào)控政策可能更加尊重市場規(guī)律，但已經(jīng)實施的調(diào)控政策短期內(nèi)也很難退出。”住建部政策研究主任秦虹說。

　　賈康認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍在“上限”和“下限”的合理區(qū)間，樓市調(diào)控和房價不會輕易“轉(zhuǎn)向”。

　　加大改革力度，建立長效機(jī)制

　　在博鰲論壇上，與會嘉賓認(rèn)為，要改變以往“重調(diào)控、輕改革”的局面，以推進(jìn)土地、稅收、金融制度方面的改革為抓手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，有關(guān)部門制定的涉及房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制正在論證，估計3個月后逐步清晰并公布于眾。

　　“長效機(jī)制必須更多運(yùn)用市場的辦法，保持供求關(guān)系總量平穩(wěn)，以及房價平穩(wěn)。”顧云昌說。

　　中國國際經(jīng)濟(jì)交流常務(wù)副理事長鄭新立認(rèn)為，在中國經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)改變以往的一些思路，從改善供給方面下工夫。

　　“改革是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展較重要的契機(jī)。”陳淮說，當(dāng)務(wù)之急是推進(jìn)土地和資金要素的市場化。

　　一些專家認(rèn)為，這一改革需從以下三個方面推進(jìn)：一是逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)的稅收體系。二是推進(jìn)土地制度改革，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面。三是推進(jìn)金融體制改革，拓寬財富的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。

　　“影響房價的因素主要是土地、稅費(fèi)和資金成本，對房地產(chǎn)的土地、稅費(fèi)和金融的改革在未來的幾年會有新的進(jìn)展。”頭創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光說。

　　專家建議，城市結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象是今后需要調(diào)整的方向。如果不能推進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，很難解決一線城市的房價過高問題。

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