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業(yè)內(nèi)表示:未來10年 房地產(chǎn)必定出現(xiàn)供大于求
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 395 次
在頭屆“長(zhǎng)江青年投資人論壇”上,復(fù)星集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼頭席執(zhí)行官梁信軍針對(duì)能源領(lǐng)域、房地產(chǎn)市場(chǎng)和風(fēng)險(xiǎn)投資等相關(guān)話題做了主題演講,盡管其觀點(diǎn)帶有濃厚的個(gè)人色彩,但其中不乏經(jīng)過深思熟慮的不凡見識(shí)。本期商業(yè)評(píng)論擷取了演講中的部分內(nèi)容以饗讀者,希望給您思考問題帶來不一樣的角度。
一個(gè)企業(yè)家通常的工作是埋頭做事情,盡量多干快跑。但是當(dāng)前面出現(xiàn)了一個(gè)岔路口的時(shí)候,你要做的就不是跑得太快,而是應(yīng)該站下來,好好想一想。而今天就是一個(gè)我們需要去想一想的時(shí)候,因?yàn)榍懊嬲媾R著一個(gè)拐點(diǎn)。
人口紅利消失將侵蝕消費(fèi)
未來經(jīng)濟(jì)的要素會(huì)有大的變化嗎?我認(rèn)為答案是確定的。其中一個(gè)不一樣的地方是人口紅利。過去我們看到的勞動(dòng)力短缺是小概率、偶發(fā)性的事件,但勞動(dòng)力真正減少會(huì)在2019年前后出現(xiàn),總的趨勢(shì)是在這之后勞動(dòng)力將會(huì)凈減少。
在這樣的情況下,當(dāng)勞動(dòng)力減少了之后,政府的就業(yè)壓力就會(huì)緩解下來,但中國(guó)對(duì)GDP增長(zhǎng)的期望值也會(huì)由此下調(diào),固定資產(chǎn)投資增速會(huì)隨之下調(diào)。
基于此,人口紅利的關(guān)鍵取決于它能不能轉(zhuǎn)化,能不能從勞動(dòng)力轉(zhuǎn)成消費(fèi)紅利、金融紅利。從消費(fèi)紅利的角度看上去是有支撐的,中國(guó)的個(gè)人可投資資產(chǎn)大約有73萬億元,其中光存款就有43萬億,政府還出臺(tái)了居民收入翻番的計(jì)劃,預(yù)計(jì)10年左右要翻一番。
但我認(rèn)為,其實(shí)消費(fèi)沒有這么樂觀,的壓力來自人口老齡化。2011年,地方財(cái)政對(duì)養(yǎng)老的資助只占財(cái)政收入的4%,但是到2020年前后,預(yù)計(jì)將會(huì)占到地方財(cái)政收入的20%~25%。老齡化對(duì)消費(fèi)的影響在7~8年后就會(huì)快速地顯現(xiàn)出來。當(dāng)老百姓覺得養(yǎng)老有壓力的時(shí)候,他的消費(fèi)意愿就會(huì)降低。而當(dāng)政府覺得需要補(bǔ)貼的量非常大,甚至全部的新增財(cái)政收入補(bǔ)貼進(jìn)去還不夠,還要吃它存量的時(shí)候,新增投資的愿望也會(huì)降低。
我的結(jié)論是,中國(guó)的消費(fèi)會(huì)出現(xiàn)很大增長(zhǎng),但不是大家想象的一路高歌猛進(jìn),到2020年前后消費(fèi)增速會(huì)有所減緩。
土地財(cái)政并非不可替代
再談?wù)剺鞘?。房地產(chǎn)真是一直供不應(yīng)求嗎?以我個(gè)人的觀點(diǎn),房地產(chǎn)未來10年就會(huì)出現(xiàn)供大于求,政府不用調(diào)控,房?jī)r(jià)自然也會(huì)下來,但現(xiàn)在也許沒人會(huì)相信。
我們大致來計(jì)算一下:過去的城鎮(zhèn)化率大約是每年接近1%,考慮到當(dāng)前高度重視城鎮(zhèn)化,如果我們按城鎮(zhèn)化率每年1.2%左右的速度、人均按25平方米住房來配置,那么未來10年安置城鎮(zhèn)新增人口需要100億平方米。由于不是人人都能購得起房,我們考慮的是有效購購力,可能要打七折,即需求大約是70億平方米。動(dòng)遷不會(huì)產(chǎn)生新的需求,拆掉1平方米還要補(bǔ)1平方米,是基本平衡的。
而供應(yīng)有多少呢?數(shù)字是公開的———在建房屋有35億平方米,開發(fā)商的土地儲(chǔ)備有30億平方米,計(jì)劃供地的數(shù)量41億平方米;城鎮(zhèn)人口存量的住宅還有210億平方米,其中屬于有3套房以上的大約占面積的20%。
如果不考慮存量房參與供應(yīng),只考慮增量,65億對(duì)70億平方米,供求雙方差不太多。如果40億新的土地供應(yīng)出去,反而會(huì)過剩30億平方米。當(dāng)然各地的需求結(jié)構(gòu)是不平衡的,有些地方會(huì)多出來,有些地方還會(huì)短缺。如果存量房再跑出來,供應(yīng)還要再多出約40億平方米。存量房會(huì)不會(huì)跑出來?我們要考慮房產(chǎn)政策的問題,即房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)會(huì)不會(huì)征稅。對(duì)此有人說不會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策,但我說一定會(huì)出臺(tái)。為什么?當(dāng)前土地財(cái)政是大家攻擊的焦點(diǎn),有分析說去年各地土地財(cái)政收入達(dá)到2.6萬億元,其實(shí)土地不是無償取得的,動(dòng)遷也是要花成本的,估算下來大概要占收入的40%左右。所以去年土地的凈收益可能也就1.6萬億元。
但如果對(duì)城鎮(zhèn)存量房每年按評(píng)估價(jià)征收1%的持有稅,就能收到2萬億元。當(dāng)然這只是假設(shè),實(shí)際操作中頭套房包括部分二套房會(huì)得到豁免,估算下來可收到4000億元。但如果對(duì)10%的高收入人群、或者有3套以上的多套房持有者收2%~3%,以20%的面積算就會(huì)有8000億~1.2萬億元。我講這個(gè)數(shù)字的目的是告訴大家,不要那么天真地認(rèn)定土地財(cái)政不可替代,只要對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅,馬上就可以替代,因?yàn)榇媪糠康囊?guī)模已足夠大。
現(xiàn)在我們的房屋持有年收益只有1.2%~1.4%左右,過去人們是憧憬房?jī)r(jià)升值所以更愿意保有房子,但如果未來住房是供大于求的預(yù)期,到某個(gè)時(shí)點(diǎn)房?jī)r(jià)本身就不會(huì)上升,并且如果在持有過程中每年只能得到房?jī)r(jià)1.2%~1.4%的收入,卻又要上繳2%的房產(chǎn)稅,你會(huì)愿意嗎?
在這樣的情況下,恐怕很多高凈值人群持有住房的意愿會(huì)降低,會(huì)選擇走人。所以未來擁有3、4、5套房的購房者,他們手上的40億平方米跑出來交易、搗亂的概率是非常高的,你要把它看成房地產(chǎn)的供應(yīng),這樣就能夠更清晰地了解關(guān)于房?jī)r(jià)的預(yù)期。
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