在頭屆“長江青年投資人論壇”上，復星集團副董事長兼頭席執(zhí)行官梁信軍針對能源領域、房地產市場和風險投資等相關話題做了主題演講，盡管其觀點帶有濃厚的個人色彩，但其中不乏經過深思熟慮的不凡見識。本期商業(yè)評論擷取了演講中的部分內容以饗讀者，希望給您思考問題帶來不一樣的角度。

　　一個企業(yè)家通常的工作是埋頭做事情，盡量多干快跑。但是當前面出現(xiàn)了一個岔路口的時候，你要做的就不是跑得太快，而是應該站下來，好好想一想。而今天就是一個我們需要去想一想的時候，因為前面正面臨著一個拐點。

　　人口紅利消失將侵蝕消費

　　未來經濟的要素會有大的變化嗎？我認為答案是確定的。其中一個不一樣的地方是人口紅利。過去我們看到的勞動力短缺是小概率、偶發(fā)性的事件，但勞動力真正減少會在2019年前后出現(xiàn)，總的趨勢是在這之后勞動力將會凈減少。

　　在這樣的情況下，當勞動力減少了之后，政府的就業(yè)壓力就會緩解下來，但中國對GDP增長的期望值也會由此下調，固定資產投資增速會隨之下調。

　　基于此，人口紅利的關鍵取決于它能不能轉化，能不能從勞動力轉成消費紅利、金融紅利。從消費紅利的角度看上去是有支撐的，中國的個人可投資資產大約有73萬億元，其中光存款就有43萬億，政府還出臺了居民收入翻番的計劃，預計10年左右要翻一番。

　　但我認為，其實消費沒有這么樂觀，的壓力來自人口老齡化。2011年，地方財政對養(yǎng)老的資助只占財政收入的4%，但是到2020年前后，預計將會占到地方財政收入的20%~25%。老齡化對消費的影響在7~8年后就會快速地顯現(xiàn)出來。當老百姓覺得養(yǎng)老有壓力的時候，他的消費意愿就會降低。而當政府覺得需要補貼的量非常大，甚至全部的新增財政收入補貼進去還不夠，還要吃它存量的時候，新增投資的愿望也會降低。

　　我的結論是，中國的消費會出現(xiàn)很大增長，但不是大家想象的一路高歌猛進，到2020年前后消費增速會有所減緩。

　　土地財政并非不可替代

　　再談談樓市。房地產真是一直供不應求嗎？以我個人的觀點，房地產未來10年就會出現(xiàn)供大于求，政府不用調控，房價自然也會下來，但現(xiàn)在也許沒人會相信。

　　我們大致來計算一下：過去的城鎮(zhèn)化率大約是每年接近1%，考慮到當前高度重視城鎮(zhèn)化，如果我們按城鎮(zhèn)化率每年1.2%左右的速度、人均按25平方米住房來配置，那么未來10年安置城鎮(zhèn)新增人口需要100億平方米。由于不是人人都能購得起房，我們考慮的是有效購購力，可能要打七折，即需求大約是70億平方米。動遷不會產生新的需求，拆掉1平方米還要補1平方米，是基本平衡的。

　　而供應有多少呢？數字是公開的———在建房屋有35億平方米，開發(fā)商的土地儲備有30億平方米，計劃供地的數量41億平方米；城鎮(zhèn)人口存量的住宅還有210億平方米，其中屬于有3套房以上的大約占面積的20%。

　　如果不考慮存量房參與供應，只考慮增量，65億對70億平方米，供求雙方差不太多。如果40億新的土地供應出去，反而會過剩30億平方米。當然各地的需求結構是不平衡的，有些地方會多出來，有些地方還會短缺。如果存量房再跑出來，供應還要再多出約40億平方米。存量房會不會跑出來？我們要考慮房產政策的問題，即房地產的持有環(huán)節(jié)會不會征稅。對此有人說不會出臺相關政策，但我說一定會出臺。為什么？當前土地財政是大家攻擊的焦點，有分析說去年各地土地財政收入達到2.6萬億元，其實土地不是無償取得的，動遷也是要花成本的，估算下來大概要占收入的40%左右。所以去年土地的凈收益可能也就1.6萬億元。

　　但如果對城鎮(zhèn)存量房每年按評估價征收1%的持有稅，就能收到2萬億元。當然這只是假設，實際操作中頭套房包括部分二套房會得到豁免，估算下來可收到4000億元。但如果對10%的高收入人群、或者有3套以上的多套房持有者收2%~3%，以20%的面積算就會有8000億~1.2萬億元。我講這個數字的目的是告訴大家，不要那么天真地認定土地財政不可替代，只要對存量房開征房產稅，馬上就可以替代，因為存量房的規(guī)模已足夠大。

　　現(xiàn)在我們的房屋持有年收益只有1.2%~1.4%左右，過去人們是憧憬房價升值所以更愿意保有房子，但如果未來住房是供大于求的預期，到某個時點房價本身就不會上升，并且如果在持有過程中每年只能得到房價1.2%~1.4%的收入，卻又要上繳2%的房產稅，你會愿意嗎？

　　在這樣的情況下，恐怕很多高凈值人群持有住房的意愿會降低，會選擇走人。所以未來擁有3、4、5套房的購房者，他們手上的40億平方米跑出來交易、搗亂的概率是非常高的，你要把它看成房地產的供應，這樣就能夠更清晰地了解關于房價的預期。

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