自2004年8月31日起，根據(jù)規(guī)定我國出讓國有土地使用權(quán)必須以公開的招標(biāo)拍賣掛牌方式進(jìn)行。自此，“招拍掛”成為國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓的主要形式。近年來，北京市也采取了“限地價、競配建政策性住房”、“限地價競房價”、“限房價競地價”等多種創(chuàng)新模式。

　　本月，北京市土地儲備再次掛出兩塊“限房價競地價”地塊，對地塊上建成的商品房價格進(jìn)行限定，再由開發(fā)商在底價基礎(chǔ)上競價。“限房價競地價”這一土地出讓模式能否起到平抑房價的作用？是否適合大范圍推廣？業(yè)內(nèi)人士和專家就這些問題展開了談?wù)摗?/p>

　　■ 近期推出的“限房價競地價”地塊小檔案

　　北京市朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村地塊

　　掛牌時間：8月21日

　　銷售限價：22000元/平米

　　入市反應(yīng)：未獲有效報(bào)價

　　北京市海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@地塊

　　掛牌時間：8月27日

　　銷售限價：1.9萬元/平米，單套總價不超過200萬元

　　入市反應(yīng)：未獲有效報(bào)價

　?。ńy(tǒng)計(jì)截至8月30日）

　　【圓桌嘉賓】

　　●鄒曉云（中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師）

　　●范小沖（陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁）

　　●顧云昌（全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席）

　　●賈玉鵬（東亞新華地產(chǎn)營銷管理總監(jiān)）

　　Q 限房價競地價模式能否達(dá)到平抑房價上漲的目的？

　　鄒曉云：這類土地較多只能對本區(qū)域的房價產(chǎn)生一些影響，由于目前這類地塊并不占據(jù)市場主流，因此不會對整個市場產(chǎn)生顯著影響。

　　范小沖：這種模式存在一定問題。即便在新房入市階段限制住了房價，但這些房屋在作為二手房交易時沒有監(jiān)管，價格仍將回歸到市場價格大流中。因此這種土地出讓模式并不會產(chǎn)生長效作用。實(shí)際上這一模式更像是政府在保證財(cái)政收入和避免土地高溢價之間想出的權(quán)衡之計(jì)。

　　顧云昌：這種模式是北京市抑制房價上漲過快的一種嘗試，低于市場價格入市的項(xiàng)目會拉低整體的市場價格。但值得注意的是這一模式并沒有使政府的土地收益縮水，而是壓縮了開發(fā)商的利潤空間，這對開發(fā)商是極大的挑戰(zhàn)。

　　Q 近期北京推出兩塊“限房價競地價”地塊，開發(fā)商目前對此熱情不高，這其中存在哪些方面的難題？

　　范小沖：對于開發(fā)商來說，通過產(chǎn)品創(chuàng)新來追求溢價，創(chuàng)造更多紅利是其發(fā)展的根本動力。限房價競地價模式壓縮了房企的利潤空間，削弱其開發(fā)和創(chuàng)新熱情。

　　鄒曉云：除了限定房屋售價外，這類地塊里還包含保障房，無形中又增加了開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。這也導(dǎo)致這類地塊在大多數(shù)開發(fā)商眼里成了雞肋。

　　賈玉鵬：限房價競地價考驗(yàn)開發(fā)商的成本控制能力。目前這一類地塊適合成本控制比較好的企業(yè)或者是有保障房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的國企來操作。

　　Q 限房價競地價，從效果上來看，是否也會面臨一些問題？

　　顧云昌：開發(fā)商是逐利的，為了追求利益化，很可能在項(xiàng)目開發(fā)過程中偷工減料。

　　范小沖：目前這一模式對購房者的資格和后期房源流轉(zhuǎn)問題沒有明確規(guī)定。在這種情況下，一旦這些低于市場價格的房源入市，將會有部分群體借此尋求不當(dāng)利益。

　　賈玉鵬：目前限房價競地價地塊只限制房屋銷售價格，但并沒有明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商極易鉆這個空子，利用拆分精裝修的方式賺取更多利潤。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)施工和驗(yàn)收過程中的監(jiān)管。

　　Q 這種模式是否適合大范圍推廣？怎樣更好地促進(jìn)土地市場的良性發(fā)展？

　　鄒曉云：這種土地出讓模式不適合大范圍推廣，在地塊上較終建成的房屋是類似于保障房的產(chǎn)品，只適用于解決中低收入的住房問題。

　　顧云昌：目前急需解決的就是想盡一切辦法加大土地供應(yīng)。要扭轉(zhuǎn)目前土地市場中的問題，頭先要做到規(guī)劃在先。土地供應(yīng)在向郊區(qū)擴(kuò)展時，應(yīng)當(dāng)頭先將交通和配套規(guī)劃好，增加郊區(qū)地塊的吸引力，避免市區(qū)地塊高溢價和遠(yuǎn)郊地塊遇冷的兩極分化。同時要合理利用規(guī)劃城市中的存量土地，做好舊城改造。

　　■ 觀點(diǎn)交鋒

　　購房資格、流轉(zhuǎn)機(jī)制需限定？

　　Q：限房價競地價這一模式中對購房人的購購資格是否應(yīng)該進(jìn)行界定？此類房源是否需要退出機(jī)制或流轉(zhuǎn)機(jī)制？

　　鄒曉云：必須要對這類房源的購房資格進(jìn)行嚴(yán)格界定。這類采用行政手段限定房價的商品房在市場上屬于有限的特殊產(chǎn)品，如果對購房資格沒有明確限制，那交易過程中存在貓膩就不可避免。但矛盾的是，對購房資格進(jìn)行嚴(yán)格限制有可能會減緩項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，影響開發(fā)商參與的積極性。

　　賈玉鵬：此類地塊應(yīng)該在購購人群資格和后期房源流轉(zhuǎn)方面進(jìn)行明確界定，具體做法可以參考保障房模式，對于購房者的收入狀況、房產(chǎn)持有情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。后期上市的二手房源，政府可以擁有優(yōu)先購購權(quán)，或者在交易過程中高額征收差額稅。

　　顧云昌：既然已經(jīng)對房價進(jìn)行了嚴(yán)格限定，就不需要對這類地塊上的項(xiàng)目購購資格和流轉(zhuǎn)制度再進(jìn)行繁瑣的限制，而是要面向全市居民供給有效房源。這個地塊上產(chǎn)生的產(chǎn)品原本性質(zhì)是商品房，再用行政手段限制購購資格和流轉(zhuǎn)制度，這就形成了扭曲的產(chǎn)品。較好的做法是將這些放歸到市場規(guī)律中去。

　　■ 鏈接

　　頭例限房價競地價地塊已入住

　　實(shí)際上在朝陽豆各莊和海淀環(huán)?？萍紙@兩地塊推出前，北京市已就“限房價競地價”模式進(jìn)行過嘗試。

　　2010年5月20日，全國頭例“限房價、競地價”的商品住宅用地房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地出讓。中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以14.6億元拿下該地塊，樓面均價為6095元/平米。招標(biāo)文件規(guī)定該地的銷售限價均價為12500元/平米，房價可以上下浮動6%。不同于以往的“兩限房”，該地塊對購房者家庭年收入、住房及總資產(chǎn)凈值沒有嚴(yán)格限制，但是要求兩年內(nèi)不能出售出租。2011年4月，長陽國際城開盤銷售。2012年9月，長陽國際城正式交房。

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