今年樓市“金九銀十”成色十足，經(jīng)歷幾個月的調控空窗期后，國家和地方層面也開始傳遞出新的思路，側重供給和強調市場化手段已經(jīng)漸成共識。

　　11月1日，中指院發(fā)布報告顯示，10月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，為2012年6月以來連續(xù)第17個月上漲。

　　同比來看，10月百城房價亦上漲了10.69%，漲幅比9月擴大了1.21個百分點。由于房價漲幅過快的城市多集中在北上廣深等一線城市，在北京出臺“自住型商品房”政策后，深圳也隨之推出“深八條”。

　　而目前政府更加側重強調市場化調控和加強供應，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，要想緩解房價上漲，政府工作應該是加大保障房的建設力度，以及減少或避免行政手段干預市場價格等行為。

　　百城房價同比上漲超10%

　　盤點樓市時，成交量和房價是兩大衡量因素，從此角度出發(fā)，“銀十”成色十足。

　　中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2013年10月，全國樓市在12年市場復蘇的情況下繼續(xù)升溫，典型的54城市總成交量達到了27.7萬套，環(huán)比上漲幅度達到了5.5%，這一成交量也創(chuàng)造了年內(nèi)除3月以外的高點。

　　中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，10月100個城市住宅平均價格繼續(xù)上漲且漲幅有所擴大，但房價上漲和環(huán)比漲幅在1%以上的城市均有所減少，表明房價漲幅較快的仍是少數(shù)熱點城市。

　　根據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調查數(shù)據(jù)顯示，2013年10月十大城市住宅均價為18533元/平方米，環(huán)比上月上漲1.95%，比上月擴大0.23個百分點。

　　具體來看，深圳上漲2.83%，漲幅，北京上漲2.56%，漲幅比上月縮小，表明“京七條”對市場預期已產(chǎn)生影響，上海漲2.35%，南京、杭州、天津、重慶（主城區(qū)）、廣州漲幅在1%~1.5%。

　　黃瑜表示，“金九”之后，多數(shù)城市繼續(xù)加大推盤，促進成交高位運行。部分房企在前三季度業(yè)績上漲后開始追求更大利潤空間，推出精裝、 項目等高價房源，中高端樓盤入市量加大帶動房價結構性上漲。

　　今年只剩下兩個月，外界對各地同比房價漲幅的關注度也不斷升溫，這直接與地方政府能否完成今年房價調控任務掛鉤。

　　根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2013年10月，百城住宅價格同比2012年10月上漲10.69%，連續(xù)第11個月上漲且漲幅比上月擴大1.21個百分點。93個城市住宅價格同比上漲，上漲城市個數(shù)較上月增加3個。其中，北京、廣州、深圳等9個城市漲幅介于20%~30%。

　　這也基本宣告這9個城市完成目標無望。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了15個，這15個城市完成年度調控任務已經(jīng)基本無望。還有24個城市漲幅在8%~10%。這些城市完成年度調控任務的難度都非常大。

　　各地調控現(xiàn)差異化

　　面對“國五條”出臺幾個月后，房價不斷上漲的現(xiàn)狀，熱點城市地方政府已經(jīng)率先根據(jù)自己地區(qū)內(nèi)實際推出調控政策。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，過去調控更側重于統(tǒng)一的全國性政策，但在區(qū)域間樓市的分化下，未來調控會轉而以地方性的、分散性政策為主。

　　比較典型的是，近期深圳市和北京市先后出臺“深八條”和“京七條”，兩個政策雖然目的都為平抑房價，但側各有不同。

　　深圳的調控措施是以加碼為主，自2013年11月6日起，當?shù)囟追抠J頭付款比例執(zhí)行不得低于70%，而北京則在全國頭推自住型商品房，通過增加供應的方式穩(wěn)定市場預期。

　　胡景暉表示，銷售均價比同時段同品質商品住房低30%左右的規(guī)定，這將會引導頭次置業(yè)人群等待此類低價樓盤入市，短期內(nèi)能緩解當前剛需樓盤供應不足的壓力，降低目前北京樓市價格上漲的預期。

　　另外，此前南京也出臺政策，明確國企退出商品房開發(fā)領域時間表，而鄭州則進一步收緊限購政策。“這樣以地方政府為主體的調控或成為未來樓市政策的主要形式。”顧云昌說。

　　長效機制成業(yè)內(nèi)共識

　　十八屆三中全會之后，樓市調控將走向一個新的階段，這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識，而一整套長效調控機制則將逐步替代近幾年不定時加碼或放松的行政調控。

　　中共政治局第十次集體學習頭次聚焦住房領域，國家主席 強調加快推進住房保障和供應體系建設，未來方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。

　　黃瑜表示，新型城鎮(zhèn)化、土地制度、房產(chǎn)稅等長效機制建設將取得突破，中國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境將逐步發(fā)生變化。

　　黃瑜說，隨著多層次住房供應體系的逐步建立，供需結構更趨合理，市場運行將回歸理性，過去多年需求波動大、房價漲幅高的市場格局有望改善，部分城市房價過快上漲的局面將得到抑制。

　　而一位接近住建部的人士也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，市場化調控已經(jīng)被高層多次提及，這些手段副作用小，能有效避免房價和房地產(chǎn)市場大起大落的現(xiàn)象，多層次住房供應體系無疑也透露出未來國家房地產(chǎn)政策將側重于加強與供應有關的管理與分配等。

　　據(jù)悉，住建部也已經(jīng)初步考慮制定進一步提升住房保障覆蓋面的系列政策的可能性，這些政策可能包括“降低收入準入門檻”“淡化戶籍準入標準”等。在住房保障覆蓋面擴大成為可能后，行政手段對房地產(chǎn)市場的干預將逐步退出。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，自2011年經(jīng)濟工作會議提出后，高層反復強調當前政府將工作放在保障房，而“十三五”、“十四五”必將漸漸轉向商品房。

　　此外，國家對避免投資、投機性購房的決心絕不會改變，而房產(chǎn)稅試點的鋪開及較終普及也只是時間問題。

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