房?jī)r(jià)走勢(shì)，在年末即11、12月份是否會(huì)明顯放緩主要取決于新的房地產(chǎn)調(diào)控政策動(dòng)向。房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩頭先的表現(xiàn)一定是銷(xiāo)量上的變化，其次才是價(jià)格變化。

本月的8日，上海發(fā)布了“滬七條”，進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策。對(duì)居民家庭向商業(yè)銀行貸款購(gòu)購(gòu)套住房的，其頭付款比例從60%提高至不得低于70%及以上，調(diào)整外地戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購(gòu)房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上。

調(diào)控新動(dòng)向三大表現(xiàn)

為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，化解供需的矛盾，防止明年房?jī)r(jià)加速上漲，房地產(chǎn)調(diào)控勢(shì)必將有所作為。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的總監(jiān)付偉認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布重大新動(dòng)向是大概率事件。其中各項(xiàng)具體實(shí)施措施和細(xì)則預(yù)計(jì)明年逐步出臺(tái)和推行，房產(chǎn)稅擴(kuò)容將優(yōu)先落地；其次是住房保障改革。需要指出的是，限購(gòu)令明后年以前還不會(huì)退出，即使取消限購(gòu)也不意味著房地產(chǎn)調(diào)控就此終結(jié)，它只是翻開(kāi)新的一頁(yè)。

據(jù)分析預(yù)測(cè)，調(diào)控新動(dòng)向可能主要表現(xiàn)在以下三大方面：

1、進(jìn)一步明確房地產(chǎn)調(diào)控的責(zé)任、目標(biāo)和主體，理清關(guān)系。

明確劃定房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控范圍，明確什么歸政府管，什么歸市場(chǎng)管；什么歸，什么歸地方；什么時(shí)候該管，什么時(shí)候該放，明確房地產(chǎn)調(diào)控與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

2、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控的思路，構(gòu)建市場(chǎng)進(jìn)化的長(zhǎng)效機(jī)制。從本屆政府著力強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制作用的經(jīng)濟(jì)改革思路判斷，明年起房地產(chǎn)調(diào)控將逐漸削減對(duì)行政命令方式的依賴。長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建將主要圍繞土地、稅收、金融信貸、住房保障、住房產(chǎn)業(yè)化等，使其成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的穩(wěn)定器。

3、推行土地制度的改革，將深遠(yuǎn)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地改革預(yù)計(jì)將成為十八屆三中全會(huì)較矚目的焦點(diǎn)。其中，集體土地能否進(jìn)入流通領(lǐng)域，國(guó)有土地出讓是否有望進(jìn)一步市場(chǎng)化，既會(huì)影響土地財(cái)政，也會(huì)改變未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需。

低價(jià)樓盤(pán)漲勢(shì)率先趨緩

從區(qū)域看，新房供應(yīng)量較大的區(qū)域價(jià)格漲勢(shì)會(huì)率先放緩，銷(xiāo)售下降后這些區(qū)域會(huì)產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。從新房的供應(yīng)量來(lái)看，寶山、嘉定、青浦是過(guò)去三個(gè)月供應(yīng)釋放較集中的區(qū)域，新增供應(yīng)量都在50萬(wàn)－60萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于全市其他區(qū)域。

從產(chǎn)品來(lái)看，板塊或區(qū)域內(nèi)低價(jià)樓盤(pán)價(jià)格漲勢(shì)會(huì)率先趨緩。因?yàn)檫@些樓盤(pán)的銷(xiāo)售策略一般都是依賴價(jià)格優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)跑量。一旦市場(chǎng)預(yù)期變化，其價(jià)格較容易撼動(dòng)。

軌交依然是刺激區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)的顯著因素。雖然16號(hào)線要年末才正式開(kāi)通，但是9、10月份16號(hào)線沿線的周康、航頭、惠南等板塊已提前熱身，新房二手房?jī)r(jià)格均大幅上漲，期間漲幅達(dá)15%－20%。年末預(yù)計(jì)還會(huì)有一波上漲行情，樂(lè)觀估計(jì)約有10%左右的上升空間，漲幅至少會(huì)高出全市平均水平。

軌交行情往往是由新房率先上漲帶動(dòng)二手房市場(chǎng)。普遍的市場(chǎng)規(guī)律是，因軌交通車(chē)某某新盤(pán)集中熱銷(xiāo)然后漲價(jià)；二手房市場(chǎng)賣(mài)家聞風(fēng)后以更大的幅度提價(jià)，迫使購(gòu)房者加速出手；需求旺盛之下新盤(pán)趁勢(shì)持續(xù)漲價(jià)，從而板塊整體房?jī)r(jià)被推高。

相比之下，在普通住宅市場(chǎng)，非軌交房因交通出行不便的競(jìng)爭(zhēng)力較弱，因此往往以低單價(jià)、小戶型，低總價(jià)或者某項(xiàng)大型配套吸引客戶，但即便如此，其效果也不如軌交效應(yīng)。

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