《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）今天2013年11月3日正式下發(fā)?！兑庖姟分蓄^次提出要從明年起，逐步降低商品住房開發(fā)比例，并納入市縣考核指標(biāo)體系。并嚴(yán)禁以城鎮(zhèn)化為名，通過編制相關(guān)開發(fā)規(guī)劃，變相進(jìn)行土地成片開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)。

　　總體解讀：

　　近年來海南省幾乎遍地開花，各個市縣進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)方式主要以成片旅游度假區(qū)開發(fā)、風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)。

　　東線以高端房地產(chǎn)項目為主，但是至少配套了高端的酒店以及旅游設(shè)施。而現(xiàn)在的東線和西線一些市縣幾乎全部是純房地產(chǎn)開發(fā)。而且以中低價位為主。

　　不過這次出臺此類政策，對于各個市縣來說是一種致命打擊，特別是后來發(fā)展起來的中部和西部市縣。嚴(yán)重制約了市縣房地產(chǎn)市場發(fā)展，至少制約了市縣專業(yè)的控制權(quán)。但是省政府又不得不出臺這樣政策，不然海南國際旅游島建設(shè)就真的成為了海南房產(chǎn)島了。

　　這次政策是省政府和市縣政府博弈的結(jié)果。

　　另外，海南及時出臺這一政策應(yīng)該是受到政府施壓。另外也是對國際旅游島建設(shè)中存在問題的及時糾正。在三中全會之后很可能在市縣集體土地方面有所放權(quán)。及時出臺這一政策，有助于省政府及時把控三中全后可能失控的房地產(chǎn)市場。

　　優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)

　　《意見》中明確強(qiáng)調(diào)要適當(dāng)降低純商品住房開發(fā)的比例。自2013年起，我省將逐步降低商品住房開發(fā)比例，增加高端、經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，力爭至2017年末，全省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例由2012年的84.4%下降至70%。

　　解讀：這一政策未必是壞事，對于現(xiàn)在正在開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一件好事。因為這一政策的出臺有助于降低供給量，降低存量。有助于開發(fā)商避開激烈的價格競爭，保持利潤率。也同時保證了海南房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)。

　　其中各年度商品住房比例控制目標(biāo)由省住建廳指定，并納入市縣考核指標(biāo)體系。省國土廳將對各年度新出讓的商品住房用地占房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的比例做相應(yīng)調(diào)整。對已規(guī)劃為居住用地或已出讓但未開發(fā)的居住用地，鼓勵市縣根據(jù)產(chǎn)業(yè)布局，依法調(diào)整為商業(yè)或者旅游用地。對在2013年內(nèi)調(diào)整規(guī)劃并動工的項目，將在基礎(chǔ)設(shè)施配套費等方面適當(dāng)給與優(yōu)惠。

　　解讀：這塊主要針對部分市縣。的總規(guī)由省人大進(jìn)行集體審議通過，并不存在很大問題。很多濱海區(qū)域都是旅游用地。但是一般區(qū)域控規(guī)由市縣人大審議通過。甚至有些地方是鎮(zhèn)政府就可以決定的。所以這次對于規(guī)劃的調(diào)整主要是對市縣以及鎮(zhèn)里面對于控規(guī)的一次質(zhì)疑。對這一部分進(jìn)行糾正。不過這一政策僅僅只能在局部做一些挽回，因為一般的規(guī)劃都是群體決策，沒有責(zé)任人，沒有對錯。除非省人大委托省規(guī)劃部分進(jìn)一步嚴(yán)格審核糾正。這個工作量就很大了。

　　《意見》提出要構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系。積極發(fā)展與旅游業(yè)、當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合度高的度假酒店、療養(yǎng)、康體養(yǎng)生等經(jīng)營性房地產(chǎn)；適度發(fā)展酒店式公寓等規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、生態(tài)環(huán)境好的高端旅居型產(chǎn)品；努力培育和發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假酒店等各種特色經(jīng)營投資型房地產(chǎn)。
　　
　　解讀：這塊是省政府對于海南房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的一個期望。從期望與其中可以看出政府已經(jīng)看到各個市縣已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)空心化。如果吸引持久的產(chǎn)業(yè)才是關(guān)鍵。醫(yī)療保健、養(yǎng)生理療、會議會展、休閑體育等產(chǎn)業(yè)應(yīng)該具有很大的發(fā)展機(jī)會，也應(yīng)該是鼓勵的方向。未來項目用地批復(fù)會容易一些。純旅游度假類產(chǎn)品也是鼓勵的方向。酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店。但是在海南目前的旅游環(huán)境下，這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不成熟。不足以帶動。所以將開發(fā)商趕去全做這個并不現(xiàn)實。所以只能努力培育。但是政府要在這方面有所作為，給與政策環(huán)境和市場方面的配合。

　　同時，我省還鼓勵環(huán)保和社會責(zé)任意識強(qiáng)、有實力的企業(yè)，開發(fā)高端房地產(chǎn)項目，從政策和規(guī)劃上限制土地資源和環(huán)境資源的低水平、低品質(zhì)開發(fā)。探索實行按片區(qū)設(shè)置房地產(chǎn)價格底線制度、確保優(yōu)質(zhì)土地資源高效節(jié)約集約利用。

　　解讀：政府的預(yù)期還是走高端路線，不希望海南的土地和房子遭到賤賣。這將對西線造成嚴(yán)重的打擊。設(shè)定價格底線，這塊需要專家團(tuán)的論證，也需要經(jīng)得起市場的檢驗。如果有些開發(fā)商低價拿地，正好設(shè)定的價格較高，那么利潤將增加。反之，則有些開發(fā)商日子將很難過。有時候并不是單純提高價格就能賺到利潤的。

　　不過這種設(shè)定低價的方式有點違背市場原則。如果單純的調(diào)高房地產(chǎn)價格，則會造成區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫。因為很多地區(qū)的配套跟不上，產(chǎn)品品質(zhì)也跟不上。單純的提高價格，將會被消費者拋棄，對于開發(fā)商開說是不可承受之痛。對于很多地方房地產(chǎn)市場來說，價格升上來難，降下去不容易啊。要控制商品房價格關(guān)鍵還是要從土地價格源頭著手。

　　嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理

　　《意見》強(qiáng)調(diào)要盡快修訂完善《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃》，加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃對商品房用地的管理。對土地利用總規(guī)中取得的旅游建設(shè)用地，不得隨意改為商品房用地。成片開發(fā)區(qū)的規(guī)劃應(yīng)由市縣政府主導(dǎo)編制。未經(jīng)省政府批準(zhǔn)，各市縣及各部門不得擅自與企業(yè)簽訂土地成片開發(fā)協(xié)議，不得審批新的土地成片開發(fā)項目。對未經(jīng)省政府批準(zhǔn)簽訂的各類土地成片開發(fā)協(xié)議要進(jìn)行全面清理自查整改。

　　解讀：這塊是省政府收權(quán)的一種方式。因為自從國際旅游島政策公布后各個市縣紛紛上馬大大小小的片區(qū)開發(fā)。從幾百畝到上萬畝不等。大部分項目均打著旅游度假項目開發(fā)的幌子進(jìn)行純房地產(chǎn)項目開發(fā)。無論是東部海岸線還是中部的熱帶雨林。

　　還有很多項目是憑關(guān)系簽約后，想辦法融資套利。很多項目至今還停留在紙面。所以如果這次對簽約的項目進(jìn)行審查，預(yù)計有很多一級開發(fā)的合同要作廢了。

　　此外，我省還將抓緊編制海岸帶土地利用總體規(guī)劃，統(tǒng)籌岸線土地資源開發(fā)利用，明確岸線土地資源的開發(fā)保護(hù)功能分區(qū)及開發(fā)時序，嚴(yán)格控制一線岸線土地資源單純用于商品房開發(fā)。

　　解讀：海岸線是海南較稀缺的資源。而且是價值的資源。海南的海岸線經(jīng)歷了兩撥出讓，次一波是90年代至2010年前。這時期在沒有嚴(yán)格監(jiān)管和規(guī)劃的情況下政府將很多一線海景地出讓。而且現(xiàn)在很多已經(jīng)進(jìn)行了房地產(chǎn)開發(fā)，或者出讓給其他企業(yè)。規(guī)劃已經(jīng)確定，很難變動。另外則是在2010年后海南很多灣區(qū)整片出讓給大型企業(yè)進(jìn)行一二級聯(lián)動開發(fā)。大型企業(yè)很多時候為了利益，在規(guī)劃酒店的同時也規(guī)劃了很多臨海別墅。而很多片區(qū)的控規(guī)很多企業(yè)才去的是化整為零，由當(dāng)?shù)卣M(jìn)行批復(fù)。這就造成了很多規(guī)劃中一線海景地為商品房開發(fā)的格局。不過這個政策來的有點晚了，因為海南的海岸線已經(jīng)所剩無幾。

　　其中沿海區(qū)域自平均大潮高潮線起向陸地延伸至少200米范圍內(nèi)不得建設(shè)房地產(chǎn)項目。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，特殊岸段可縮小至100米范圍內(nèi)，并合理確定開發(fā)強(qiáng)度，距離岸線200米范圍內(nèi)的既有建筑物不得擴(kuò)建。嚴(yán)禁填河、填湖進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，用于規(guī)劃建設(shè)的濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源，原則上主要用于度假區(qū)和酒店及旅游配套服務(wù)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。嚴(yán)格控制填海造地開發(fā)房地產(chǎn)。

　　《意見》強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對重要資源開發(fā)利用的規(guī)劃管理。嚴(yán)禁違反法律法規(guī)規(guī)定在自然保護(hù)區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)和沿海國家特殊保護(hù)林帶范圍內(nèi)開發(fā)或變相開發(fā)房地產(chǎn)項目。

　　《意見》強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制將其他用途的土地用于房地產(chǎn)項目開發(fā)，嚴(yán)禁借高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)等名義變相進(jìn)行配套商品房開發(fā)。嚴(yán)禁以城鎮(zhèn)化、城中村和舊城區(qū)改造、新農(nóng)村建設(shè)、風(fēng)情鎮(zhèn)建設(shè)以及其他項目建設(shè)為名，通過編制相關(guān)開發(fā)規(guī)劃，變相進(jìn)行土地成片開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)。嚴(yán)禁使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行商品房建設(shè)，不得以任何方式建設(shè)、出售“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　解讀：這塊主要看關(guān)系和實施步驟了?，F(xiàn)在拿各種概念忽悠政府的企業(yè)較多。很多項目以產(chǎn)業(yè)園名義圈地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。這塊對于我們或者其他企業(yè)來說能夠先讓政府看到一些東西，然后在做房地產(chǎn)才可以。這就意味著前期投資會更大一些。而且對后期運營能力要求很大。不過海南正面臨著一個巨大的矛盾，那就是較小的旅游市場不能容納眾多的投資者的需求。而龐大的養(yǎng)老、度假、居所的購房需求卻與廣大投資者相吻合。對于政府來說原來不管什么投資都?xì)g迎，現(xiàn)在是想將投資往旅游市場拉，但是旅游市場卻很小。就怕到時候旅游市場沒拉到，住宅市場也丟掉了。

　　嚴(yán)禁以開發(fā)名義圈占土地

　　《意見》明確各市縣要嚴(yán)格控制住宅用地單宗土地出讓規(guī)模，嚴(yán)禁以各種開發(fā)名義圈占土地。對城市棚戶區(qū)（危舊房）改造、城中村改造用地要優(yōu)先保證，開發(fā)用地出讓要向大企業(yè)、大項目傾斜。對超過年度計劃供應(yīng)商品房用地的市縣，當(dāng)年度不得再供應(yīng)商品房用地；對超規(guī)模供應(yīng)的，相應(yīng)減少該市縣下一年度商品房供地計劃供應(yīng)面積。

　　解讀：這條政策鼓勵有資金實力的大企業(yè)進(jìn)行片區(qū)整體開發(fā)，并保證出讓土地及時開發(fā)。不過很多造成土地閑置的正是大企業(yè)。很多企業(yè)一下子圈地上千畝，然后分期開發(fā)，實際導(dǎo)致了土地閑置。

　　大企業(yè)進(jìn)入，大項目帶動政策方向符合海南發(fā)展。這樣就可以避免類似于文昌、瓊海銀海路、定安等地小地塊出讓，相互價格競爭，純房地產(chǎn)開發(fā)的被動。

　　小企業(yè)無力進(jìn)行配套建設(shè)，只想限度的建設(shè)住宅，促進(jìn)利潤率。但是話又說回來，政府收了出讓金之后，在公共區(qū)域中并沒有完善配套。依然在期待有各個小開發(fā)商單純依靠底商來進(jìn)行生活配套。較后導(dǎo)致很多地方并沒有變成旅游區(qū)，而是變成了新的傳統(tǒng)城市。

　　《意見》強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)要嚴(yán)格按照已批準(zhǔn)的規(guī)劃實施，開發(fā)建設(shè)過程中不得擅自變更規(guī)劃，禁止違規(guī)變更土地用途和更改容積率。在供應(yīng)商品房用地時，要堅持大企業(yè)進(jìn)入、大項目帶動的原則，設(shè)定合理、公開透明的條件，提高商品房用地的準(zhǔn)入門檻。

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