由《中國企業(yè)家》雜志社主辦的2013(第十二屆)中國企業(yè)專業(yè)年會12月7/9日在中國大飯店隆重舉行。大連萬達(dá)集團(tuán)的董事長王健林出席本屆年會，并與現(xiàn)場觀眾進(jìn)行了一場“與頭富對話”私享會。

　　“有人問我，你為什么總是對國家大的趨勢節(jié)點把握這么準(zhǔn)，老是踩著這個點。這不是蒙的，這來自于企業(yè)對形勢的判斷和轉(zhuǎn)型的動力。”王健林在開場時說。

　　在私享會中，王健林講述了萬達(dá)的四次轉(zhuǎn)型發(fā)展歷程：從一個區(qū)域的品牌變成全國性的品牌，從幾十億的公司變成百億級的公司，這是次轉(zhuǎn)型；從住宅房地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，是次轉(zhuǎn)型，這次轉(zhuǎn)型使得企業(yè)文化有了根本性的變化，企業(yè)口號由“老實做人，經(jīng)營做事”變成了“貢獻(xiàn)財富，貢獻(xiàn)社會”；向文化旅游的轉(zhuǎn)型是第三次轉(zhuǎn)型；第四次轉(zhuǎn)型是從一個中國的大型企業(yè)向世界 的大型企業(yè)轉(zhuǎn)型，向跨國企業(yè)轉(zhuǎn)型。其中前兩次轉(zhuǎn)型已完成，第三次正在進(jìn)行當(dāng)中，第四次轉(zhuǎn)型才剛剛開始。

　　“我用萬達(dá)四次轉(zhuǎn)型的發(fā)展歷史告訴大家，你的企業(yè)真正想成為一個大型企業(yè)，或者成為一個核心競爭力的企業(yè)，就不能滿足于現(xiàn)狀。要創(chuàng)新，敢于創(chuàng)新，持續(xù)不斷的創(chuàng)新。這四次轉(zhuǎn)型，就是四次大的創(chuàng)新，小的創(chuàng)新，技術(shù)層面的創(chuàng)新也是可以的。”王健林指出，正是由于這種不怕折騰，持續(xù)折騰的勁頭，才使得這個企業(yè)保持一種持續(xù)的核心競爭力，萬達(dá)才有現(xiàn)在的速度和規(guī)模。

　　以下為“與頭富對話”私享會精彩觀點實錄：

　　兩次轉(zhuǎn)型造就商業(yè)地產(chǎn)

　　王健林：因為時間只有一個公里，所以正好我也嗓子不太好，我30時辰簡單的演講，30時辰做互動，歡迎大家來提問。

　　我想結(jié)合年會的主題，現(xiàn)在講短信升級，講市場力量。我簡單講一下萬達(dá)的四次轉(zhuǎn)型。

　　現(xiàn)在很多人問我，萬達(dá)為什么發(fā)展那么快，我們連續(xù)6年保持35%以上的環(huán)比遞增，去年經(jīng)濟下滑這么嚴(yán)重，我們依然是34.8%，今年應(yīng)該也在35%左右。原來我擔(dān)心，過了一千億會不會速度下來，現(xiàn)在保持這個速度。

　　有人問我，你為什么總是對國家大的趨勢節(jié)點把握這么準(zhǔn)，老是踩著這個點。這不是蒙的，這來自于企業(yè)對形勢的判斷和轉(zhuǎn)型的動力。

　　萬達(dá)發(fā)展到今天有4次轉(zhuǎn)型。次轉(zhuǎn)型，我們從一個區(qū)域公司，大連公司，變成一個全國性的公司，那是在1993年，我們88年成立以后，前幾年發(fā)展還是非?？斓模矣浀迷?2年的時候，我們收入就已經(jīng)接近20億了，占那個時候大連房地產(chǎn)市場份額的四分之一左右，已經(jīng)很大了。

　　為什么我們那時候想要去跨區(qū)域發(fā)展？就是一個追求，想把企業(yè)的規(guī)模做大。一個城市較多就幾十億的市場份額，再發(fā)展就是100億，200億，你占一半企業(yè)也是很小的。出于這個追求，我們93年跨區(qū)域，成為中國家跨區(qū)域發(fā)展的行業(yè)企業(yè)，那時候沒有這個概念。

　　我到廣州去，說要做一個項目，跟人家談好了，我就去注冊公司，到工商局不給注冊，你是東北公司，怎么可以到這里注冊，不可以，必須企業(yè)注冊當(dāng)?shù)兀鐓^(qū)域沒有這個先例，還不能注冊。

　　一般人是不是就縮回去了？沒有。我們找當(dāng)時的一個華僑房地產(chǎn)公司，談好，每年給你100幾十萬，給我注冊一個賬戶，叫第幾分公司，但是由我來管理，風(fēng)險責(zé)任由我來承擔(dān)，就把這個事情做起來了。

　　因為那次的轉(zhuǎn)型，盡管沒有取得很大的成績，賺錢不是太多，但是為什么去廣東呢？那時候廣東是房地產(chǎn)的高地，而且全國的形勢，財富，都往廣東集中。這是我們次轉(zhuǎn)型，踏出這一步，但是沒有獲得很大的成功。

　　緊接著我們開始逐漸逐漸，從97年開始大規(guī)模的跨區(qū)域發(fā)展，我們到今天接近100個，成為全國跨區(qū)域發(fā)展較多的一個企業(yè)，這就是我們的次轉(zhuǎn)型。

　　這次轉(zhuǎn)型帶來的結(jié)果，就是從一個區(qū)域的品牌變成全國性的品牌，從幾十億的公司，變成百億級的公司，這就是我們次的轉(zhuǎn)型。而且這種連鎖經(jīng)營，給企業(yè)文化帶來的變化，那是不可估量的。你一個公司怎么管理，很容易，就幾十個人，一百多個人，變成幾十個城市的公司怎么管理？那個時候不像現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)這么發(fā)達(dá)，信息手段這么發(fā)達(dá)，給我們管控提出了很大的難題。

　　但是就是這種要把企業(yè)規(guī)模做大這種決心，這次轉(zhuǎn)型獲得了基本成功。

　　我們的次轉(zhuǎn)型，就是從住宅房地產(chǎn)裝向商業(yè)地產(chǎn)，這是始于2000年。這個轉(zhuǎn)型的動力來自于非常原始，非常單純的，就是我們在這之前我們有兩個員工得了重病，一個是肝病，一個是癌癥，花了公司300多萬，一個100多萬，一個200萬，那個年代沒有保證的，民營企業(yè)沒有任何的社會保障，有錢就報銷，沒錢就等死。90年代，私營企業(yè)不像現(xiàn)在，社會地位不像現(xiàn)在。

　　考慮到兩個都是我們的老員工，我們盡管財力不像現(xiàn)在這樣，有什么藥就用什么藥，延續(xù)了他們幾年的生命。我們公司員工也不多，幾千人而已，如果我們一旦發(fā)展幾萬人，一旦我們企業(yè)步入了中年，我們員工步入到老年，如果每個人都得這樣的病，每個人退休了以后工資怎么發(fā)呢？上哪這么穩(wěn)定的現(xiàn)金流呢？覺得房地產(chǎn)不靠譜。所以我們自己反復(fù)討論三天，做了一個非常重要的決定，就是向不動產(chǎn)轉(zhuǎn)型，我們覺得不動產(chǎn)建完以后，它的資產(chǎn)是在不斷升值的，今年建完了值一個億，過了5年就值兩個億了。還有它有穩(wěn)定現(xiàn)金流。分析來分析去，我們決定向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　這次轉(zhuǎn)型過程是非常艱苦的。我們被當(dāng)了222次被告，我們在沈陽建了一個店，實在經(jīng)營不下去，又拆了重建，付出代價9億多，10億左右。人不是神，都是在摸索當(dāng)中前進(jìn)的。但正因為這種執(zhí)著，較初的這種堅定的信念的推動，我們現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)可以說轉(zhuǎn)型成功了。什么標(biāo)志呢？

　　，從規(guī)模上現(xiàn)在全球，到明年的四季度，我們將成為全球的不動產(chǎn)公司。按照現(xiàn)在的速度，不再增加，就是保持現(xiàn)在勻速，每年500萬平方米竣工這種規(guī)模的話，2020年我們可以大概達(dá)到55000萬平米以上，是世界上排名，第三，第四。不動產(chǎn)是很大的行業(yè)，它占了全球資金總量大概10%以上，規(guī)模很大。這個行業(yè)里做全球，應(yīng)該說是轉(zhuǎn)型成功了，這是我們次轉(zhuǎn)型。

　　這次轉(zhuǎn)型成功帶來的變化，就是企業(yè)的文化有了根本性的變化，我們口號，我們企業(yè)文化，一直是兩句話，8個字。較早我提出來的口號，88年，89年初提出的口號：老實做人，精明做事，那個時候都是市場經(jīng)濟的騙子很多，也沒有什么規(guī)矩，什么都可以來，監(jiān)管也少。當(dāng)時我想我們企業(yè)起碼正規(guī)一點，給自己提口號，老老實實做人，我們90年代中期提的口號是“貢獻(xiàn)財富，貢獻(xiàn)社會”。2005年左右，我們有了一定的規(guī)模，模式也走出來了，我們提出國際萬達(dá)百年企業(yè)，就是有把企業(yè)做長久，做長壽企業(yè)的想法，這也帶來了我們一個新的商業(yè)模式就是廣場，就是城市綜合體的概念，使萬達(dá)獲得了長足的發(fā)展，超速的發(fā)展?，F(xiàn)在連續(xù)6年保持35%，這就是商業(yè)模式帶來的。這個模式至少10年，20年，還可以保持相當(dāng)?shù)暮诵母偁幜Α?/p>

　　居安思危進(jìn)軍旅游文化

　　第三次的轉(zhuǎn)型，就是我們向文化旅游轉(zhuǎn)型，我們始于2006年，當(dāng)時企業(yè)決定進(jìn)度，08年決定旅游行業(yè)，做旅游度假區(qū)。為什么我們做得風(fēng)聲水起，而且利潤很好，現(xiàn)金流好，我們要提出向文化旅游轉(zhuǎn)型呢？這是源于在發(fā)展當(dāng)中對這個行業(yè)做的系統(tǒng)分析。

　　我們看到一個什么現(xiàn)象，你看我們分析了差不多10個國家的歷史，美國，英國，法國等等像這些發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成熟期基本上都是50年，就是大規(guī)模的發(fā)展，供不應(yīng)求，供需兩旺逐漸走向萎縮，行業(yè)還有，但是規(guī)模下來了，工業(yè)人員下來了，基本上就是半個世紀(jì)，好一點5、60年，差一點40年，這是一個規(guī)矩。

　　中國真正的房地產(chǎn)市場就是20年，真正改革是1998年朱镕基總理提出的改革，才有真正的市場。那時候有分配房，還有商品房，98年以后就沒有了，也就是15年，20年。

　　還能發(fā)展多少年呢？我自己判斷，高速成長的時期就是10年左右，可能還維持一個勻速的這么一個平衡發(fā)展的階段，我估計從現(xiàn)在算起15到20年，這個市場就倒了。全國人75%變成市民，農(nóng)民大概只有20%左右，這個時候城市化的進(jìn)程基本完成，我們中國的工業(yè)化也基本完成。這個時候房地產(chǎn)市場一定規(guī)模就下來，大幅度衰減，不會像現(xiàn)在幾千萬從業(yè)人員，不會的，可能全國幾百萬人，甚至再少點，100萬人可能就夠了。不像現(xiàn)在這么多的房地產(chǎn)企業(yè)，幾百家就夠了。

　　因為這個行業(yè)不是一個萬歲的行業(yè)，不動產(chǎn)也是一樣的，不動產(chǎn)雖然建完以后可以維持幾百年，建完以后可以重建，成本也很低，還可以接著搞，但是你的發(fā)展規(guī)模不像現(xiàn)在一年竣工500萬，明年可以竣工600萬，這個規(guī)模是找不到的。美國前5家的不動產(chǎn)公司每一年都在衰減，人口流動，180萬人變成170萬人，有的50萬變成20萬，往更舒適的地方去流動，很多購物公司就長期虧損，關(guān)掉，他們處于逐漸關(guān)店的過程中。

　　出于這種分析，要想企業(yè)追求更加長遠(yuǎn)，當(dāng)然每個企業(yè)追求是不一樣的，你賺幾個億瀟灑，就不是這種想法了。但是我們是想成為更長遠(yuǎn)，更長壽的企業(yè)，我們想找一個更穩(wěn)定的模式，我們覺得找來找去做文化和旅游，其實文化旅游是結(jié)合在一起的，我們做萬達(dá)文化旅游城，就是文化旅游做核心，也攙和著一些商業(yè)進(jìn)去，比如我們開業(yè)的度假區(qū)都是這個模式，向文化旅游在轉(zhuǎn)型。

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