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做房奴前要知道的四件事 用投資理念購(gòu)自住房
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 486 次
對(duì)很多人來(lái)說(shuō),購(gòu)房已不是個(gè)人行為,而是一個(gè)甚至幾個(gè)家庭要共同面對(duì)的事情,怎樣做才能不讓購(gòu)房降低生活質(zhì)量?消除“房奴”生活隱憂,你需要知道下面這些事。
真正的財(cái)富是一種思維方式。對(duì)于有思想力和行動(dòng)力的人來(lái)說(shuō),任何時(shí)候都是機(jī)會(huì):高位時(shí)可以適當(dāng)清倉(cāng)換取更大價(jià)值的資產(chǎn),低位時(shí)可以賣舊購(gòu)新、賣小購(gòu)大、賣郊區(qū)購(gòu)城區(qū);而對(duì)于缺乏思想力和行動(dòng)力的人來(lái)說(shuō),任何時(shí)候都不是機(jī)會(huì):高時(shí)嫌太高,低時(shí)怕再低。
本文不糾結(jié)于“購(gòu)還是不購(gòu)”,而是要告訴那些準(zhǔn)備做“房奴”的人,如何做一名理智的“房奴”。
戰(zhàn)略上要“城市包圍農(nóng)村”
房屋價(jià)值的永恒定律是:地段、地段,還是地段!就是說(shuō)購(gòu)得起大城市不購(gòu)小城市,購(gòu)得起城區(qū)不購(gòu)郊區(qū),寧要城區(qū)一小房,不要遠(yuǎn)郊區(qū)域一大房。要關(guān)注總資產(chǎn)多少,不要過(guò)多關(guān)注房屋大小。據(jù)2000年到2013年多個(gè)城市銷售價(jià)格變動(dòng)的結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示:13年間,全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲2.42倍,但同期多個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲幅度都遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平,其中,北京和上海兩個(gè)城市的上漲倍數(shù)分別是3.76和4.27。可見(jiàn),大城市房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)超過(guò)二、三線城市,城市區(qū)域房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)超過(guò)郊區(qū)和邊緣區(qū)域。
除了戰(zhàn)略上要“城市包圍農(nóng)村”,在戰(zhàn)術(shù)上還要“農(nóng)村包圍城市”。如果手里資金有限,購(gòu)不起大的就購(gòu)小的,購(gòu)不起城的就購(gòu)郊區(qū)的。等到若干年后房?jī)r(jià)漲了,再賣掉小城市的、城郊的,改購(gòu)大城市的、城的,也算是一種“迂回戰(zhàn)術(shù)”。
用投資理念購(gòu)自住房
做“房奴”要善于轉(zhuǎn)換思路。這其中較重要的一點(diǎn)就是要拋棄“購(gòu)房就是自住”的老觀念。中國(guó)當(dāng)下的實(shí)有城市化率不足三成,要達(dá)到70%以上的世界平均先進(jìn)城市化率至少還有20年。房子是不動(dòng)產(chǎn),但人是自由流動(dòng)的,你購(gòu)的房子給別人住,別人購(gòu)的房子給你住,有何不可?在這個(gè)城市化急劇發(fā)展、人口急劇流動(dòng)的當(dāng)代社會(huì),多少人能夠在自己的房子里住一輩子?
另一方面,富人思維是即使再有錢也要貸款購(gòu)房,頭付越低越好,年限越長(zhǎng)越好;窮人思維是即使再?zèng)]錢也要東拼西湊自己盡量多地湊到房款,以便少貸款少交銀行利息,結(jié)果,不僅自己不能以較小力量通過(guò)銀行杠桿撬動(dòng)資產(chǎn),而且親戚朋友的錢也成了死錢。
現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)同時(shí)又是以金融為基礎(chǔ)的信用社會(huì),一套產(chǎn)權(quán)完整、支配自由,隨時(shí)可以和銀行完成抵押貸款交易、價(jià)格穩(wěn)步上漲的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房,事實(shí)上就是一張較好的人生“保險(xiǎn)單”?,F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)社會(huì),生活用品、醫(yī)療、教育等各項(xiàng)成本都在不斷上升,房屋可以成為風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)的對(duì)沖工具。
購(gòu)一手房比二手房更能撬動(dòng)貸款杠桿
信用消費(fèi)時(shí)代,人可以提前安排自己一生的收入,安排多少,跟自己的預(yù)期有關(guān),跟具體的收入并不一定重合。在勤勞致富的同時(shí)要善于投資理財(cái),通過(guò)信用金融制度和交易致富實(shí)現(xiàn)財(cái)富非線性增長(zhǎng)。房產(chǎn)等固定資產(chǎn)具有自動(dòng)復(fù)利功能,是其他股票、票據(jù)、銀行存款等金融理財(cái)產(chǎn)品所不具備的。
與銀行建立按揭關(guān)系,相當(dāng)于向自己的未來(lái)借力,不過(guò)這個(gè)力也有大小之分。舉例來(lái)說(shuō),以頭付50萬(wàn)元為例,只能撬動(dòng)總價(jià)100萬(wàn)元的二手房,卻能購(gòu)到166萬(wàn)元的一手房,并且可以充分利用銀行貸款。按同等比例的升值計(jì)算,5年后漲1倍,那么二手房5年后的總資產(chǎn)是200萬(wàn)元,但購(gòu)一手房是330萬(wàn)元。需要注意的是,每個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好不一樣,有的人適合“激進(jìn)”一些,有的人適合“保守”一些,個(gè)人應(yīng)在購(gòu)置房產(chǎn)之前保證自己的生活質(zhì)量,量力而行。
這些類型的房產(chǎn)較好不要“碰”
大城市房?jī)r(jià)由外來(lái)人口決定,小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)由返鄉(xiāng)人口決定。任何人都沒(méi)有能力改變高房?jī)r(jià),個(gè)人只有順時(shí)應(yīng)變、轉(zhuǎn)變觀念才能戰(zhàn)勝高房?jī)r(jià)。不過(guò),房地產(chǎn)也不是遍地黃金隨手可撿,原因是有些房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)?;蚣磳⑦^(guò)剩,如旅游房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)、遠(yuǎn)郊不配套區(qū)域房產(chǎn)、一些人口正在衰減或產(chǎn)業(yè)正在空心化的小城鎮(zhèn)房產(chǎn)。購(gòu)購(gòu)這些類型房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)較大,無(wú)論是自住還是投資都要謹(jǐn)慎。
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