業(yè)內(nèi)預計2014年，房地產(chǎn)價格上漲繼續(xù)分化，不排除房價下跌城市數(shù)目進一步增加，或呈現(xiàn)極端分布。若各地房價繼續(xù)分化會造成一線城市“地王”頻出，三四線城市樓市“高空置率”風險。同時，2014年樓市或?qū)⑸涎?ldquo;龍爭虎斗。

　　中國銀行發(fā)布的《2014年宏觀經(jīng)濟金融展望報告》指出，2013年以來，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來這一趨勢還將延續(xù)。由于三、四線城市就業(yè)和發(fā)展機會有限，這種經(jīng)濟發(fā)展不均衡、就業(yè)機會不均等的狀況很難出現(xiàn)根本性變化。此外，十八屆三中會全要求，進一步放寬中小城市戶籍限制，嚴格控制特大城市新增人口，這意味著隨著土地改革制度的推進，中小城市的土地供給將大幅增加，房價下跌城市個數(shù)可能繼續(xù)增加。

　　花樣年控股集團的董事局主席潘軍認為，由于一線城市的供應量不足，而需求極大，所以一線城市房價將延續(xù)漲勢。二線城市則是一個比較平穩(wěn)的，緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大，房價將保持平穩(wěn)可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢，所以現(xiàn)在全國樓市呈現(xiàn)極端分布。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，2014年房企“分化”呈現(xiàn)新格局或?qū)⑸涎?ldquo;龍爭虎斗”。張宏偉說，2013年，百億房企軍團擴大到71家，較2012年增加18家，其銷售額合計達到2.3萬億元，2013年房企“千億軍團”的擴容與百億企業(yè)規(guī)模的擴大，暗示市場集中度進一步提高。預計2014年“千億軍團”房企將達到10家以上，而百億房企或?qū)⒔咏?00家，房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場龍頭老大地位將更加激烈。

　　此外，千億與百億以上房企“分化”特征將更加明顯，尤其是對于排名30以后的房企來講，“力爭上游，不上則下”將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征。

　　“差異化”為房企發(fā)展迎來機遇

　　張大偉等業(yè)內(nèi)人士認為，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將更講究因地制宜和分類指導。商品房價格過快上漲的原因是綜合性的，但調(diào)控指標過于落在房價上，調(diào)控政策過于側(cè)重行政手段，實際操作過于一刀切，顯然已不符合實際。市場分化下的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?qū)⒏鼜娬{(diào)針對不同城市的不同狀況，實行不同政策。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，類似溫州這樣的城市，放松限購政策也就有了它的合理性。而對于類似北京這樣的一線城市來說，房價的猛烈上漲確實給民眾帶來了巨大的壓力，但依靠限購等行政手段已經(jīng)很難起到壓低房價的效果，更重要的是需要政府推進綜合改革，將掌控過多的資源外移，減輕人口導入壓力。

　　張宏偉等專家認為，樓市調(diào)控的地方政策主要表現(xiàn)為：一二線城市依舊從嚴，三四線城市有望迎來機遇期。以北上廣深為代表的一線城市和以杭州、南京、武漢等為代表的二線城市，將延續(xù)2013年四季度以來的從嚴態(tài)勢。一是10月以來，已有超16個一線和二線城市出臺地方新政，紛紛收緊限購和二套房貸政策，致使一批人一夜之間喪失了購房資格，還有一批人望而卻步。二是房貸政策不斷收緊，雖然國家層面并未出新政，但商業(yè)銀行卻不愿打折發(fā)放頭套貸款，且放貸周期大幅拉長。目前來看，2014年各城市的房貸政策很可能依然偏緊。

　　全國城鎮(zhèn)化會議提出要推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。耿曄強說，這就意味著未來三四線城市將迎來大量的農(nóng)業(yè)人口進城，從而衍生出新增住房需求。目前，我國推進新型城鎮(zhèn)化也將有助于三四線房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展，加上差異化調(diào)控將利好這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)。