昨日，國土部等五部委出“重拳”整頓土地市場(chǎng)，這是10天來國家出的第三記“重拳”，直指高房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，此舉就是遏制房?jī)r(jià)暴漲，讓樓市回到理性的軌道，不再重蹈2007年大起大落的覆轍，也讓更多老百姓購得起房。

眼下，包括北京、上海、深圳等城市房?jī)r(jià)的暴漲，引起國家高度關(guān)注。昨日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

這也是近10天里，國家調(diào)控房地產(chǎn)政策打出的“第三拳”。

“都是重拳！”武漢新樂居副總付洋認(rèn)為，調(diào)控力度還會(huì)加大，直至房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，討論并原則通過《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見》。《意見》中一個(gè)重要的政策就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，此舉就是對(duì)炒房現(xiàn)象進(jìn)行遏制。

12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求各地加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。昨日，據(jù)報(bào)道，18日住建部邀請(qǐng)600余名副市長(zhǎng)進(jìn)京，共商抑制房?jī)r(jià)政策。

“現(xiàn)在調(diào)控是循序漸進(jìn)，也可能是溫水煮青蛙?！鼻迦A總經(jīng)理高新祥分析說，二套房貸頭付4成直接影響投機(jī)性購房，營業(yè)稅由兩年變?yōu)槲迥觊g接影響投資購購，加上土地嚴(yán)管，樓市將逐步降溫，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)著落。

通脹預(yù)期刺激了房?jī)r(jià)

今年1到10月，全國商品房和商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)48.4%和50.1%，銷售金額同比增長(zhǎng)79.2%和84.3%。這兩組數(shù)據(jù)表明：銷售金額的增長(zhǎng)比銷售面積增長(zhǎng)幅度大得多，意味著價(jià)格的上漲比銷售面積的上漲快得多。

“當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過快值得關(guān)注。”中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說，有些城市房?jī)r(jià)漲得太快，像深圳9月份、10月份住宅成交價(jià)格每平米超過2萬元，北京、上海成交價(jià)格超過歷史較高水平。

他認(rèn)為，部分城市大戶型、高價(jià)位住房供應(yīng)增多拉高房?jī)r(jià)；購房投機(jī)性比例增多，也刺激了房?jī)r(jià)；部分地區(qū)土地“地王”不斷出現(xiàn)，也抬升了周邊房?jī)r(jià)；通脹的預(yù)期，造成了一些人想保值增值，客觀上刺激房?jī)r(jià)。

2009年，以資金實(shí)力雄厚的國企為頭，開發(fā)商瘋狂搶地。一個(gè)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年全國“地王”排行榜不斷被刷新。其中，北京、上海、重慶、深圳、南京等10余城市頻出現(xiàn)“地王”，有的城市半年內(nèi)“地王”兩度易主。

今年我市出讓土地創(chuàng)紀(jì)錄

今年下半年，樓市高歌猛進(jìn)，土地市場(chǎng)也同樣高漲。

6月4日，今年下半年我市土地頭次拍賣，久違了的火爆競(jìng)價(jià)場(chǎng)面終于出現(xiàn)了。在市土地交易大廳里，擠滿200多位社會(huì)各界人士、40多家企業(yè)代表。當(dāng)天掛牌出讓的10宗土地全部成交，賣地690畝，成交總金額29.268億元，是2008年以來我市土地出讓中單次成交額的一次。

據(jù)分析，國家相對(duì)寬松的金融政策為開發(fā)商購地提供有力支持，開發(fā)商重拾了市場(chǎng)信心，加大了開發(fā)建設(shè)力度。同時(shí)，我市商品房銷售持續(xù)高漲，也刺激開發(fā)商出手拿地。

“仿佛回到了2007年！”7月7日，萬科、金地、保利3個(gè)地產(chǎn)大鱷爭(zhēng)搶東湖開發(fā)區(qū)一宗土地，激烈競(jìng)價(jià)652輪，才決出購購者。拍賣師陳少湘感嘆：兩年了，久違場(chǎng)面又重現(xiàn)了。

9月4日，徐東路一地塊拍出了超高的樓面地價(jià)：4628元/平方米！直逼2007年較高位時(shí)價(jià)格?！澳銈儾灰?007年看齊?！标惿傧娌粩嗵嵝雅e牌競(jìng)價(jià)的公司，但絲毫阻擋不住開發(fā)商搶地的熱情。

一位觀摩的房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人稱，拍賣不僅火爆程度到了2007年水平，價(jià)格也到了2007年水平，開發(fā)商有點(diǎn)非理性了，市場(chǎng)有點(diǎn)懸了！

據(jù)悉，今年賣地超過了6000多畝，但本月還有三次土地出讓，今年出讓土地將超過10000畝，創(chuàng)下歷年之較。

拍地直接刺激房?jī)r(jià)。2007年8月15日，深圳金地拍得京漢大道上的義和巷天價(jià)地，6879元/平方米的樓面地價(jià)，超過當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)。兩年過去了，該地塊依舊閑置，打圍的院子里長(zhǎng)滿了草。但該地塊一拍出來，周邊樓盤就立刻調(diào)價(jià)500元/平方米以上。

今年9月4日，徐東片區(qū)還有些樓盤賣6000元-7000元/平方米，當(dāng)該區(qū)域一塊地拍到4628元/平方米后，樓市頓受“刺激“，徐東片區(qū)已經(jīng)上漲到8000元/平方米。

土地新政影響中小開發(fā)商

眼下，武漢三環(huán)以內(nèi)的主城區(qū)“曬地”的并不多。昨日，記者從土地部門獲悉，近幾年，不管是樓市火爆還是冷清，大規(guī)模拿地的很少，一次拿幾千畝的情況很少，所以圈地囤地不多，拖欠土地款的更是少之又少。

據(jù)了解，在去年樓市低迷的情況下，有些城市允許部分開發(fā)商分期或者緩交土地出讓金。但武漢并沒有這樣做。武漢土地通過招拍掛出讓土地，收取保證金20%左右；在簽訂土地出讓合同時(shí)，基本上是半年到一年，土地款全部到位，國土資源部的新政對(duì)我市土地市場(chǎng)的影響不大。

金地武漢公司副總王健稱：“土地款都是在一年內(nèi)付清。我們購地之前，有一個(gè)充足的準(zhǔn)備，沒錢是不會(huì)貿(mào)然去拿地的，所以此次影響不大?！焙遍L(zhǎng)城建設(shè)有關(guān)負(fù)責(zé)人也稱，拿地土地資金半年就到位，不可能超過一年。

清華的總經(jīng)理高新祥說，此舉提高了門檻，對(duì)于部分中小開發(fā)商有一定的影響，他們更難拿地。

新政策對(duì)房?jī)r(jià)是雙刃劍

國土資源部等5部委的政策出來，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生多大的影響呢？昨日，記者采訪了多位專家和房地產(chǎn)開發(fā)商。他們認(rèn)為，能遏制房?jī)r(jià)暴漲，但影響還比較有限。

美聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理卞濤認(rèn)為，此舉目的還是為了遏制房?jī)r(jià)暴漲，保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，防止出現(xiàn)泡沫。他說，由于今年全國各地的“地王”頻出，哄抬地價(jià)很厲害，客觀上推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，此次土地提高門檻，就是讓開發(fā)商不要一窩蜂的去搶地，保持土地市場(chǎng)的正常和理性，起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。

清華的總經(jīng)理高新祥說，這個(gè)政策是雙刃劍，一方面，通過嚴(yán)控土地，打擊炒地，讓開發(fā)商不要都擠到土地市場(chǎng)，不哄抬房?jī)r(jià)，從而少產(chǎn)生地王及高地價(jià)。另一方面，開發(fā)商拿地少了，市場(chǎng)上供應(yīng)的房子也會(huì)少，這樣，一段時(shí)間后會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲。

中房指數(shù)院頭席分析員李國政則認(rèn)為，對(duì)房?jī)r(jià)影響有限，不會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，信貸政策的收緊更能遏制房?jī)r(jià)的暴漲。

武漢歲尾樓市繼續(xù)瘋狂

昨日，國土資源部等5部委的文件絲毫沒有影響到西馬路西馬名仕樓盤的認(rèn)籌。當(dāng)天200多人交了誠意金。早上7點(diǎn)多就排隊(duì)，售樓部始終人滿為患，這些人8成以上是投資者。

其實(shí)，12月上旬，我市商品房銷量絲毫沒有減弱勢(shì)頭。昨日，市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：本月前15天，全市商品房銷量為7000套，比11月前半月的銷售量還高。其中，15日銷售量高達(dá)721套。

以此銷售速度，本月商品房的銷售量超過1萬套沒有懸念。瘋狂的2009年，樓市火爆將一直持續(xù)到年底。眼下，傳統(tǒng)淡季并不是太淡。寒冷的天氣、不多的優(yōu)惠，依舊阻擋不住購房的熱情，近期兩次本報(bào)看房活動(dòng)，每次都有400多人報(bào)名。與此同時(shí)，城區(qū)很多片區(qū)都是無房可賣。

房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，且沒有走穩(wěn)的勢(shì)頭。年初，全市商品房均價(jià)不到5000元/平方米，眼下已經(jīng)到了6200元/平方米。在城區(qū)，房?jī)r(jià)上漲了2000-3000元/平方米。在三環(huán)線以內(nèi)的主城區(qū)，6000元/平方米已經(jīng)很少見。

“拿地頭付不低于50%”或?qū)⑼聘叻績(jī)r(jià)

老沙 地產(chǎn)評(píng)論人

12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

五部委此舉是在“遏制部分城市高房?jī)r(jià)”的背景下出臺(tái)的，理論上說，此政策打擊囤地，降低地王，可以降低房?jī)r(jià)。

然而，從現(xiàn)實(shí)情況來看，有可能會(huì)適得其反。

一言以蔽之，高房?jī)r(jià)的癥結(jié)在于“供不應(yīng)求”，增加普通商品房的供給才是遏制高房?jī)r(jià)的根本，“拿地頭付不低于50%”只會(huì)抬高“拿地的門檻”，使一些較小的開發(fā)商望“地”興嘆；從總體上看，大中小開發(fā)商拿地的總量小了，新開工面積也會(huì)隨之減少，總供應(yīng)量上不去，房?jī)r(jià)又如何能下得來？

眾所周知，“地王”的出現(xiàn)是央企、國有房企在推波助瀾，對(duì)“不差錢”的這些“大地主”來說，“拿地頭付不低于50%”實(shí)際只能造成壟斷的進(jìn)一步加深，較終的結(jié)果是“國進(jìn)民退”，財(cái)大氣粗的國企又將是下一輪地價(jià)、房?jī)r(jià)井噴的推手！

放眼全國每座大中型城市，房地產(chǎn)開發(fā)商多如牛毛，而其中已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)則少之又少，全國也僅百家左右，房地產(chǎn)上市公司可以在證券市場(chǎng)進(jìn)行增發(fā)、配股、以現(xiàn)金方式注入資本等再融資以應(yīng)付拿地頭付之需，而其他的房地產(chǎn)企業(yè)則無此渠道，所以“拿地頭付不低于50%”對(duì)已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來講無疑是利好，就像關(guān)閉小煤窯對(duì)大煤礦是利好一樣！

可以預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)將在2010年出現(xiàn)高度壟斷化，央企、國有房企、房地產(chǎn)上市公司將從“地主”、“地王”變成“地皇”，房地產(chǎn)企業(yè)將不可避免地要出現(xiàn)一次大洗牌！

任何過剩的商品才會(huì)出臺(tái)“以舊換新”、“貨上門”、“購一一”、“現(xiàn)金返還”等鼓勵(lì)消費(fèi)的促銷方法，而任何緊張的資源、物資才會(huì)出現(xiàn)“頭付不得低于……”“限期付清”、“競(jìng)價(jià)競(jìng)拍交易”等提高購購門檻的措施！土地變得像現(xiàn)在這樣越來越緊俏、拿地的門檻變得像現(xiàn)在這樣使一般開發(fā)商“高不可攀”，這地價(jià)、房?jī)r(jià)能下得來嗎？

“拿地頭付不低于50%”絕不是所謂的“房市調(diào)控再打重拳”，即便是一重拳，也沒有打在“利益集團(tuán)”身上，說不定打在了亟待購房的普通消費(fèi)者身上！

房產(chǎn)政策會(huì)不會(huì)落入“越調(diào)控房?jī)r(jià)越上漲”的怪圈，實(shí)在令人擔(dān)心。