在香港樓市調(diào)控“雙辣招”和美聯(lián)儲退出QE甚至降息的預(yù)期下，香港樓市陷入“降價才有銷量”的困局之中，二手樓市更是陷入冰封，業(yè)內(nèi)高管稱和去年年初比：“一個天上，一個地下”，大中介已經(jīng)開始熬“月虧千萬”的苦日子，而三成小中介已經(jīng)關(guān)門，預(yù)計今年中介行業(yè)有半數(shù)經(jīng)紀(jì)將流失。

　　但是，對于房地產(chǎn)市場是否“轉(zhuǎn)熊”崩盤，大部分業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同，多預(yù)期今年樓市或有一成至兩成降幅，隨著價格下降，交易量將逐漸平穩(wěn)，而內(nèi)地樓市，尤其大城市由于交易量大，人口凈流入，受香港樓市影響的可能性極小。

　　昨日，一高調(diào)“劈價”的明星樓盤在香港正式抽簽開售。業(yè)內(nèi)人士表示，該樓盤降價之后，價格甚至低于周邊的二手樓盤。從發(fā)售現(xiàn)場的情況來看，減價戰(zhàn)略果然湊效，一早在售樓部等待購房的人群近千人。

　　一、二手樓價“倒掛”

　　在部分一手樓降價稅，逆勢受到市場熱捧之時，香港一手房和二手房之間的價差正在進(jìn)一步縮小。美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明便公開表示，“爾巒”減價開售令同區(qū)二手冰封，同區(qū)的二手業(yè)主有心出貨，要減10%才有機(jī)會獲承接。

　　“可是賣家好難減價的，二手購賣現(xiàn)在好難做。”在繁華的銅鑼灣街頭，一家小型地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人稱，現(xiàn)在主要靠租盤來維持生意。香港的二手房交易數(shù)據(jù)也顯示了市場的淡靜：截至1月份，香港的二手樓市已經(jīng)連續(xù)5個月錄得低于3000宗成交。

　　越來越多的中介門店已經(jīng)消失，記者走訪了銅鑼灣、灣仔、旺角等多個區(qū)域，除了在銅鑼灣的駱克道分布著幾家小的中介門面，其他地方連中介店都難以找到。

　　中原地產(chǎn)亞太區(qū)總裁陳永杰在位于中環(huán)的辦公室里接受了本報記者專訪，說起目前香港地產(chǎn)代理市場的走勢，他嘆息說：“目前整個香港二手交易量萎縮超過40%，一手交易萎縮了一半，預(yù)計2月份，二手樓交易還會下跌，成交量有機(jī)會低于2000套。”其坦言，目前市場上有三分之一的小型中介行已經(jīng)關(guān)門大吉。

　　即使是還在“撐著”的中介，日子也不太好過。陳永杰坦言，中原地產(chǎn)在香港的住宅部門本月預(yù)虧2000萬元。而其余大型中介的日子“也好不到哪里去”。

　　半年內(nèi)或有過半經(jīng)紀(jì)人流失

　　不但地產(chǎn)中介行紛紛收縮戰(zhàn)線，部分本來從事地產(chǎn)中介的人士也被迫轉(zhuǎn)行。陳永杰表示，中原地產(chǎn)雖然沒有關(guān)閉門店，但是中介經(jīng)紀(jì)也出現(xiàn)流失。“去年年初我們擁有4000名經(jīng)紀(jì)，現(xiàn)在已經(jīng)流失了一成。到今年年中，預(yù)計可能只剩下2800人左右。而全港的經(jīng)紀(jì)人數(shù)大約會流失一半。”

　　剖析：“雙辣招”與美聯(lián)儲政策令香港樓市遇冷

　　此輪下跌，2013年初港府推出的“雙辣招”無疑是重要的推手。陳永杰直言，自從“雙辣招”推出后，香港的換房成本劇增。“如果房產(chǎn)倒賣，三年內(nèi)漲幅要超過20%才有賺頭，因此現(xiàn)在炒賣房產(chǎn)的投資者基本絕跡了，而有換房需求的人也很謹(jǐn)慎，造成房產(chǎn)交易需求極度萎縮。”

　　而美聯(lián)儲的量化寬松政策也讓香港樓市的壓力徒增。此前，一名要求匿名的香港政府高官曾在私人場合表示，由于美聯(lián)儲不正常的貨幣政策，香港樓價已經(jīng)歷了超長牛市，銀行利率是主導(dǎo)這一輪周期的關(guān)鍵因素。而多位銀行界人士也認(rèn)同這一觀點。

　　交銀國際董事總經(jīng)理兼頭席策略師洪灝對記者表示，港幣和美元的聯(lián)系匯率機(jī)制使得港幣和美元緊緊捆綁在一起，以往美元貶值，港幣也跟著貶值。“市場利率在上升，香港的利率也會跟漲的，而且香港房產(chǎn)按揭大部分是浮動的利率，資產(chǎn)的敏感性更高，因此在美聯(lián)儲逐步退出QE的大背景下，香港的樓市壓力非常大。”

　　而香港樓市是否已經(jīng)“牛轉(zhuǎn)熊”進(jìn)入下跌周期?上述香港政府高官的判斷是“頂多算進(jìn)入平穩(wěn)期，還沒進(jìn)入下跌周期。”并表示“政府一旦確認(rèn)樓市進(jìn)入下跌周期，將會沿用逆周期思維放松調(diào)控。”而香港金管局總裁陳德霖日前也表示，當(dāng)前樓價僅屬輕微下跌，住宅按揭貸款也因金管局的六輪逆周期措施而放緩，尚難確定樓市是否已從上升周期轉(zhuǎn)入下降周期。

　　對于“劈價賣樓”，利嘉閣地產(chǎn)研究部主管周滿杰判斷，前述樓盤降價尚未產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，但不排除未來會有其他開發(fā)商跟進(jìn)降價。陳永杰表示，大開發(fā)商降價的可能性更高，而小開發(fā)商則比較難跟進(jìn)。

　　專家：金融機(jī)制與樓市容量不同難以波及內(nèi)地

　　在港的 金融及投資銀行家溫天納則認(rèn)為，香港樓市此輪降價并非金融海嘯或者失去需求，而是行政方面的調(diào)控導(dǎo)致需求沒有辦法提振，美國加息預(yù)期確實將影響香港樓市，但是據(jù)其預(yù)期，美國加息基本是2015年或者2016年，甚至再往后的事情。

　　溫天納表示，目前香港樓市并未出現(xiàn)恐慌，在此基礎(chǔ)上，大崩盤的可能性不大。“年內(nèi)頂多下降10%”。

　　而美聯(lián)儲加息同樣對于內(nèi)地的資金面有所沖擊。溫天納表示，若資金持續(xù)從新興市場流出，中國也會有機(jī)會受到?jīng)_擊。但是，“自去年末季以來，熱錢重新進(jìn)入中國市場，目前并沒撤出。”即使是美聯(lián)儲退市導(dǎo)致美國利率上漲造成下半年中國市場流動性可能會難以樂觀，也在央行可控的范圍中。

　　而對于香港樓市冰封是否蔓延到內(nèi)地，溫天納認(rèn)為，香港房地產(chǎn)若是出現(xiàn)大幅動蕩，對內(nèi)地房地產(chǎn)會有一定的影響，但難以出現(xiàn)多米諾骨牌式效應(yīng)。

　　而陳永杰則表示，由于市場容量大，交易稅費偏低，內(nèi)地的房地產(chǎn)整體情況好于香港。而記者從市場信息中了解到，目前在內(nèi)地如上海、杭州等多個城市，二手中介行尚在大舉擴(kuò)張。

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