“分類調(diào)控”成為今年樓市調(diào)控政策的關(guān)鍵詞。2014年政府工作報告提出，要堅持分類指導(dǎo)、分步實施、分級負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運行。針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士分析指出，分類調(diào)控的樓市政策適合海南樓市的發(fā)展現(xiàn)狀。此外，海南是時候控制土地結(jié)構(gòu)與供應(yīng)結(jié)構(gòu)了。

　　激活剛需市場加速去庫存化

　　對于政府報告中提出的“針對不同城市情況分類調(diào)控”，海南錦誠旅游地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)（以下簡稱海南錦誠）的負(fù)責(zé)人王路結(jié)合海南房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀做出解讀。他表示，海南是旅游度假目的地，而購房置業(yè)客戶多來自島外，因此，海南的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要堅持走市場化道路，不適宜“一刀切”的調(diào)控政策。

　　海南錦誠分析指出，在當(dāng)前分化的市場需求下，調(diào)整政策不再由統(tǒng)一的制定，而是針對性地分權(quán)至地方?？赡軙构┣蠡A(chǔ)程度不同的城市之間調(diào)控政策出現(xiàn)明顯差別：一線和少數(shù)二線城市，由于房價漲幅較大，調(diào)控仍從緊；對于供大于求、房價漲幅小的三四線和部分二線城市，維持現(xiàn)狀；對于嚴(yán)重供大于求，房價上漲或下跌的，可以適度放松政策。

　　整體而言，在全國的實體經(jīng)濟(jì)疲軟，GDP增速放緩的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的支撐作用將被重提，政策上的宏觀調(diào)控呈現(xiàn)明顯放緩趨勢，尤其針對海南這樣以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，缺少產(chǎn)業(yè)支撐的城市，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的帶動作用將更加明顯。

　　在2013年調(diào)控放緩，以及經(jīng)濟(jì)增長軟著陸的背景下，海南的房地產(chǎn)調(diào)控除了跟隨制定的“國八條”、“限購”、“限貸”政策外，較少出臺地方性的新政，且房地產(chǎn)調(diào)控歷來秉持相對寬松的態(tài)度。在“分類調(diào)控”的政策背景下，以及2014年初期房地產(chǎn)成交表現(xiàn)較差的市場背景下，今年海南的調(diào)控方向應(yīng)該是維持現(xiàn)狀或適度放松。

　　此外，“增加中小套型商品房”這一條是鼓勵剛需的政策，同時也明確提出“抑制投機投資性需求”。而“激活剛需市場”仍然是海南的開發(fā)商未來去庫存化、盤活資金的突破口。

　　海南省養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)或?qū)?ldquo;風(fēng)生水起”

　　同時，2014年政府的工作報告提出，要擴(kuò)大服務(wù)消費，支持社會力量興辦各類服務(wù)機構(gòu)，發(fā)展養(yǎng)老、健康、旅游、文化等服務(wù)，落實帶薪休假制度。

　　有分析認(rèn)為，該政策對海南更多的是促進(jìn)作用。“養(yǎng)老、健康、旅游、文化”當(dāng)前都是海南房地產(chǎn)開發(fā)的核心主題之一，而這幾個服務(wù)產(chǎn)業(yè)的落地未來也需要更多地依靠房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　同時，在今年的海南省兩會中也明確提出，利用海南天然的競爭優(yōu)勢，抓住機遇，面向全國，變傳統(tǒng)“房地產(chǎn)開發(fā)”為發(fā)展“以養(yǎng)老服務(wù)為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)”。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)依然會是未來幾年海南房地產(chǎn)開發(fā)的熱門主題。

　　海南錦誠認(rèn)為，具體到海南的各區(qū)域，以?？跒楹诵牡沫偙逼瑓^(qū)，依托省會較完善的基礎(chǔ)配套以及人口數(shù)量，將更有利于養(yǎng)老、健康、文化等第三產(chǎn)業(yè)的運營落地與升級；而以三亞為核心的瓊南片區(qū)，更適合依托較高的旅游知名度打造特色化旅游主題，兼顧打造軟性養(yǎng)老、健康、文化服務(wù)平臺。

　　海南省應(yīng)控制供地結(jié)構(gòu)有效利用資源

　　據(jù)了解，雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機性的需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　所謂高庫存是指庫存量高于月銷售量的12-15倍，或者高過1年到1年半的銷售量。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，政府不適合再重蹈2010年因國際旅游島效應(yīng)而大規(guī)模出讓土地覆轍，應(yīng)優(yōu)化土地出讓結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展養(yǎng)老、健康地產(chǎn)項目。

　　另外，政府應(yīng)加大醫(yī)療、教育及服務(wù)業(yè)方面的投入，大量引進(jìn)島外相關(guān)專業(yè)的人才，使之能夠與海南房地產(chǎn)發(fā)展配套。

　　王路表示，海南要控制供地結(jié)構(gòu)及土地供應(yīng)量，使土地資源能夠有效的利用，并且是可持續(xù)利用資源。

　　海南錦誠指出，結(jié)合內(nèi)地氣候來看，海南樓市“迎剛需”、“去投資化”、“長居型度假”、“候鳥養(yǎng)生”的發(fā)展特征將更加明顯。在產(chǎn)品方面，普通公寓型產(chǎn)品在一定程度上側(cè)重居住功能的營造，別墅等度假產(chǎn)品則需要更加注重產(chǎn)品使用性與度假體驗感的合理共融。

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