編者按

　　每年一度的“3?15”，房地產(chǎn)維權(quán)都是一個熱點。但是隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的維權(quán)事件已經(jīng)大幅減少。

　　廣州方圓地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理鄧浩志在接受記者采訪時說，這幾年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)規(guī)范，小開發(fā)商不少倒閉或者被兼并，大的房地產(chǎn)企業(yè)集中度持續(xù)提升。大的品牌房地產(chǎn)企業(yè)對于房屋質(zhì)量的越來越重視，同時還十分注意提升品牌的美譽度，因而即使有小的質(zhì)量問題和投訴，也會很快給予解決，加上這幾年政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，并且實行了網(wǎng)上簽約、打款入監(jiān)控賬號、開發(fā)商辦完大確權(quán)后才取消監(jiān)控等有效措施，大大減少了一房多賣、銷售抵押房、房屋爛尾或者延遲交樓的情況，也解決了很多歷史問題。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)行業(yè)這兩年的投訴在持續(xù)下降，加上房價不斷上漲，也隱藏了一些矛盾。

　　綜觀較近一些房地產(chǎn)維權(quán)事件，記者還是發(fā)現(xiàn)，這實際上是業(yè)主在與一些開發(fā)商在斗智斗勇。因而，在購房之前，消費者要學點法，小心落入開發(fā)商編織的陷阱中，同時在維權(quán)過程中也要注意有理有據(jù)有節(jié)，及時化解矛盾，也有利于問題得到圓滿解決。

　　相當多的業(yè)主維權(quán)無力，或者維權(quán)無門是因為他們陷入了開發(fā)商設(shè)計的購房合同或者補充協(xié)議的陷阱當中。當業(yè)主房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，或者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)、虛假宣傳誤導(dǎo)購購等行為時，因為合同上沒有寫明，給維權(quán)增加不必要的困難和難度。因而，購房者自身也需要學習一點法律知識，在購房之前認真識別，謹防落入開發(fā)商編織的陷阱當中。同時，房地產(chǎn)的主管部門也應(yīng)對購房合同進行規(guī)范，對于補充協(xié)議凌駕于政府購房合同之上的行為要予以堅決的糾正，維護消費者的權(quán)益。

　　(陶春宇)

　　樓盤質(zhì)量問題頻發(fā) 遠洋地產(chǎn)業(yè)主維權(quán)無門

　　1月23日，鎮(zhèn)江遠洋香奈河畔二期售樓處外聚集了十幾位業(yè)主，拉起了層層橫幅，上面寫著“商品房的價格，安置房的質(zhì)量”，“斷橋鋁變白塑料，三菱電梯變雜牌”，“遠洋欺詐百姓血汗錢”等字樣。

　　無獨有偶，一年多以來，遠洋地產(chǎn)控股有限公司(03377.HK，以下簡稱“遠洋地產(chǎn)”)旗下大連、杭州等項目接連出現(xiàn)質(zhì)量問題。

　　更讓鎮(zhèn)江業(yè)主們感到無力的是，雖然實際交付房屋質(zhì)量不盡如人意，合同上卻找不到漏洞。在投訴過程中，開發(fā)商一句“以合同為準”就能讓他們啞巴吃黃連。去年年底，鎮(zhèn)江遠洋二期的業(yè)主們通過QQ群走到了一起，開始了維權(quán)之路。

　　遠洋地產(chǎn)回復(fù)記者稱：“鎮(zhèn)江、大連、杭州等項目因質(zhì)量問題遭業(yè)主投訴等，系遠洋地產(chǎn)在全國項目開發(fā)中出現(xiàn)的個別、散發(fā)事件，也系房屋交付過程中開發(fā)商與客戶交換意見渠道暢通的正常表現(xiàn)。截至目前，大連項目收房率達到100%；杭州項目收房率達到80%；鎮(zhèn)江遠洋香奈河畔一期收房率超過92%，二期客戶投訴問題基本解決。”

　　而另一邊，鎮(zhèn)江遠洋二期的業(yè)主們還在為自己的利益做較后爭取。換窗戶，換電梯，建小學，是他們共同的訴求。“這些本來都是該有的，較后變成了訴求。”

　　使用事故頻發(fā)的品牌電梯

　　葉先生是這個業(yè)主QQ群的管理員之一。去年他看中了一套房子，118平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，總價85.89萬元。7月，交了頭付26.19萬元之后，他正式成為了鎮(zhèn)江遠洋香奈河畔二期的一名業(yè)主。

　　他對記者介紹了業(yè)主們集中投訴的幾處質(zhì)量問題。“遠洋地產(chǎn)給我們展示的樣板間用的窗戶是斷橋鋁材質(zhì)，實際交付時卻是塑鋼窗。塑鋼基本上屬于淘汰產(chǎn)品，容易變形，褪色，容易壞。遠洋地產(chǎn)一期使用的是斷橋鋁，二期的合同上注明是塑鋼。但說真的，在沒見到我們的窗戶是什么材料前，我們一直認為塑鋼就是他們展示的樣板房的窗戶。”

　　記者致電了鎮(zhèn)江遠洋地產(chǎn)的客服人員，對方表示，“樣板間從開放之日起，所有的門窗上面都有‘非交付標準’字樣而且非常清晰。塑鋼窗合同上是有明確規(guī)定的，不是故意隱瞞”。

　　但葉先生還是認為，樣板間對業(yè)主存在誤導(dǎo)。“家具等可移動的東西，我們都明白屬于非交付標準。但窗戶是不可移動的，我們認為就應(yīng)該直接展示交付時的材質(zhì)。遠洋地產(chǎn)還把白色的塑鋼窗戶外面刷成了和斷橋鋁一樣的咖啡色，我問開發(fā)商負責人，他說是為了美觀。”

　　另一處疑問是電梯。購房之前，一些業(yè)主向銷售人員詢問小區(qū)使用的電梯品牌，得到的答案是“一期都用三菱了，二期肯定比一期好”。但直到今年1月，在招投標網(wǎng)上查詢的時候，葉先生才發(fā)現(xiàn)，鎮(zhèn)江遠洋二期使用的是康力電梯。康力電梯股份有限公司是一家做電梯配件起家的上市企業(yè)，但2012、2013年，康力電梯在遼寧、江蘇、貴州等地出現(xiàn)多起困人、墜梯事件，引起了遠洋地產(chǎn)業(yè)主們對安全問題的擔憂。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，康力電梯質(zhì)量不是很穩(wěn)定，在控制系統(tǒng)及變頻器上為節(jié)約成本一直采用比較低端的產(chǎn)品，時常有溜車墜梯現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　葉先生仔細查看了合同，發(fā)現(xiàn)里面寫的是“品牌電梯”。“這是一個非常模糊的字眼，我承認康力電梯也是品牌電梯，但是它的事故率太高，百度‘康力電梯’頁就會出現(xiàn)康力電梯事故頻發(fā)的新聞。”

　　就上述質(zhì)量問題，記者采訪了遠洋地產(chǎn)。該公司給記者的書面回復(fù)稱：“在項目開發(fā)過程中，我們執(zhí)行嚴格的質(zhì)量管控體系和維保修服務(wù)體系，并創(chuàng)建全方位的客戶溝通和關(guān)懷渠道，以保障產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)。面對客戶投訴，遠洋地產(chǎn)本著‘履行合同約定’及‘體恤客戶感受’的原則，均派遣相關(guān)工作組認真對待和核實，并由當?shù)仨椖抗具M行妥善處理。”

　　但據(jù)業(yè)主反映，針對電梯的投訴，鎮(zhèn)江遠洋的回應(yīng)是組織業(yè)主參觀康力電梯生產(chǎn)廠，并承諾在維保期內(nèi)安排廠家駐守鎮(zhèn)江遠洋。但在憤怒的業(yè)主們看來，這是在逃避問題，是“從側(cè)面做一些無意義的事情來安撫業(yè)主”。

　　虛假宣傳誘導(dǎo)購購

　　業(yè)主張女士的兒子四歲了。和很多家長一樣，選擇樓盤的時候，孩子未來的教育問題是重要的考慮因素。在鎮(zhèn)江遠洋地產(chǎn)售樓處的沙盤上、彩印單頁上、網(wǎng)上宣傳時，都宣稱三期規(guī)劃建設(shè)潤州實驗小學。實驗小學的教學水平優(yōu)于普通小學，這對張女士來說有莫大的吸引力。

　　“但潤州實驗小學去年年底建好了，遠洋地產(chǎn)業(yè)主的孩子卻不能就讀。”張女士提起這事很氣憤。“我是沖著實驗小學來購購鎮(zhèn)江遠洋的，小學沒了，我也沒必要購這房子了。但開發(fā)商說退房按照合同走，要我賠償違約金。”葉先生說。

　　潤州實驗小學落空了，為了安撫業(yè)主，樓盤負責人改稱“在附近建設(shè)九年制義務(wù)學校”。但對家長們來說，“九年制義務(wù)學校”遠比不上實驗小學，況且“附近”的說法也很模糊。

　　記者向鎮(zhèn)江遠洋的客服人員求證，得到的答復(fù)是：鎮(zhèn)江市規(guī)劃委員會綜合考慮區(qū)域教育資源的優(yōu)化組合，明確在三期的地塊外，與原來官塘新城規(guī)劃中的初中合并成一個九年制學校。記者進一步詢問，這一學校是此前宣傳的“潤州實驗小學”還是普通學校？對方回應(yīng)，“具體是什么學校是由教育機構(gòu)統(tǒng)一調(diào)配設(shè)置的。”

　　“但宣傳是你們遠洋地產(chǎn)宣傳的，不是市政府宣傳的。既然教育局沒拍板，遠洋地產(chǎn)就不應(yīng)該宣傳這個事情，以吸引購購。”葉先生覺得受到了欺騙。

　　如果說質(zhì)量問題是施工過程中的監(jiān)管不到位，更讓業(yè)主們氣憤的是，遠洋的銷售人員在銷售過程中是否存在故意欺詐的行為。有業(yè)主列舉了一連串“銷售人員的說法”和實際情況不一致的情形：銷售人員說二期比一期好，但是目前發(fā)現(xiàn)窗戶和電梯和一期差好幾個檔次；銷售人員說小區(qū)邊上的高壓鐵塔會埋地，合同里沒寫，至今未埋地，也無埋地的具體安排；銷售人員說樓盤二期里面建設(shè)有幼兒園，合同里沒有，至今未公布實施進度計劃，有沒有等待考證；銷售人員說二期樓間距都在30米以上，合同里沒寫，但是實際完全沒有，冬天下午3點，一共6樓的多層5樓都沒陽光了……

　　對此，業(yè)主們得到較多的回應(yīng)是，“以合同為準”。葉先生咨詢了相關(guān)律師。“律師說這個合同是有效合同，只能說開發(fā)商沒有道德，但是沒有實在的證據(jù)。”

　　在購房合同這件事上，業(yè)主和銷售人員各說各的理。“談到合同更無恥”，葉先生回憶，購房的時候，讓先交1萬定金，付了頭付之后才能看到合同；如果業(yè)主不購了，定金不退，還要賠償違約金。遠洋地產(chǎn)的客服人員覺得有些冤枉，“我們的合同都有公示在墻上，合同是要求必須公示的，在購之前就可以看到。”葉先生反駁，“我從來沒看見過，估計大多數(shù)人也沒看到，銷售人員也沒有帶我們?nèi)タ催^合同。”

　　多個樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問題

　　看開發(fā)商并沒有解決問題的意思，葉先生在當?shù)氐慕鹕秸搲暇W(wǎng)絡(luò)問政。他向記者展示了質(zhì)監(jiān)局和住建局回復(fù)內(nèi)容的截圖，“搞笑的是，質(zhì)監(jiān)局和住建局相互踢皮球”。質(zhì)監(jiān)局回復(fù)：您好，，房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管不在質(zhì)監(jiān)部門職能范圍之內(nèi)，建議向住建部門反映；，您所提及的和開發(fā)商之間的合同糾紛，建議您通過司法途徑解決；第三，您所提及的電梯品牌及事故頻發(fā)問題，電梯屬于特種設(shè)備范疇……開發(fā)商使用什么品牌的電梯屬于其自主行為，應(yīng)該按照合同約定履行，建議您與開發(fā)商協(xié)商解決。

　　鎮(zhèn)江住建局回復(fù)：1.合同雙方均應(yīng)遵守所簽合同，如果合同履行過程中發(fā)生爭議，可由雙方當事人協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可按合同約定提交仲裁或向人民法院起訴。

　　2.對于所用材質(zhì)有疑問，請與市質(zhì)監(jiān)站聯(lián)系。我局已督促該企業(yè)認真履行合同，確保所用材質(zhì)符合合同要求，妥

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