購(gòu)房子，辦銀行按揭貸款，發(fā)現(xiàn)這里面還有很多學(xué)問(wèn)，有的稍微不注意，就是幾萬(wàn)的差距。對(duì)于工薪購(gòu)房的，要千萬(wàn)注意這些問(wèn)題！

　　這個(gè)也許是很多朋友不太注重的。以為房子房?jī)r(jià)是大事，貸款由開(kāi)發(fā)商幫忙辦理。其實(shí)，這里面賺的錢(qián)，比房?jī)r(jià)更來(lái)的險(xiǎn)惡！

　　一、貸款利率的折扣

　　2008年下半年，國(guó)家為了支持房地產(chǎn)的發(fā)展，出了很多優(yōu)惠政策，其中有一條就是貸款利率可以打折。一般我們購(gòu)房都是3成頭付，貸款是7成。按照當(dāng)時(shí)國(guó)家規(guī)定，較低的貸款利率打7折。這是一個(gè)什么概念？

　　一套30萬(wàn)左右的房子，頭付10萬(wàn)左右，在銀行貸款大概是20萬(wàn)。這個(gè)利息是多少？告訴大家，按照較新的國(guó)家利率算下來(lái)，以20年為標(biāo)準(zhǔn)，利息有12萬(wàn)左右（銀行才是搶錢(qián)的?。。。。。。?。那么分成10分，每一折就是1萬(wàn)2千多元。這個(gè)，在自貢，相當(dāng)于一個(gè)普通家庭一年的生活費(fèi)用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年國(guó)家打壓房?jī)r(jià)，控制銀行貸款。目前較低的頭付3成貸款利率是8折，可以少2W多元，也是很可觀的。（發(fā)帖時(shí)工行已經(jīng)變成9折了，意味著你又要多被銀行賺1萬(wàn)2千多的利息，如果以一個(gè)80平的房子來(lái)算，你的單價(jià)又被攤高了150元/平）。所以，在這段時(shí)間，你購(gòu)房子，決定貸款，一定要快，據(jù)說(shuō)以后可能一折都不打了，這樣就算你購(gòu)房子比別人少了100元/平，但是銀行貸款算下來(lái)，你實(shí)際還貴了50元/平，其實(shí)這很不劃算的！

　　二、選擇還款方式

　　也許很多沒(méi)購(gòu)過(guò)房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。其實(shí)我也是在看房的時(shí)候聽(tīng)售樓小姐說(shuō)的，當(dāng)時(shí)她很含糊，我覺(jué)得這里面肯定很有點(diǎn)貓膩，就會(huì)去網(wǎng)上查了資料（沒(méi)辦法，家庭條件有限，能夠省一點(diǎn)就省一點(diǎn)）。前幾天去辦了銀行貸款，也選了還款方式，也寫(xiě)下來(lái)給大家參考！
　　
　　1、等額本息還款。其實(shí)，你在看房子的時(shí)候，售樓小姐給你算的都是這種，因?yàn)槊吭逻€款數(shù)額固定，而且相對(duì)于另一種方式，這個(gè)金額更小，更容易被購(gòu)房者接受。但是你們知道這個(gè)的真實(shí)還款情況是什么樣嗎？以貸款20年，貸款20萬(wàn)元，算下來(lái)月還1300元月還款為例：每個(gè)月還銀行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是說(shuō)，你還的錢(qián)，大部分是銀行利息，而本金還的較少。到了還款期限一半的時(shí)候（比如是20年還，你已經(jīng)還了10年了），利息已經(jīng)在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒(méi)還的，這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還了，但是后面的基本是本金，利息很少， 你提前還已經(jīng)沒(méi)有什么意義了。你在銀行，基本只跟你說(shuō)這一種，因?yàn)檫@樣，銀行的利益才會(huì)化。大部分家庭，既然貸款20年，不可能會(huì)在很短幾年就還完，但是10年后一般能還完，這樣，銀行的利息收益會(huì)減少很多，所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒(méi)怎么減少。就算你有錢(qián)了，再還，銀行的利息都收入了絕大部分了，你提早還對(duì)銀行沒(méi)什么損失。

　　2、等額本金還款。我發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，就是，銀行不會(huì)主動(dòng)提出有這種還款方式?；径贾徽f(shuō)前一種。還好我之前了解過(guò)，就提出要還等額本金模式。這個(gè)還是以貸款20年，貸款20萬(wàn)元，算下來(lái)月還1600元月還款為例：每月還的錢(qián)要比等額本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2個(gè)月開(kāi)始，只還1597元，因?yàn)楸窘鹕显聯(lián)Q了900元，這月利息重新計(jì)算，要少3元的利息，以此類推。越到后面還款壓力越小。而較重要的是：當(dāng)你要提前還款的時(shí)候，比如5年后，因?yàn)槟氵x擇的方式，本金還的更多，這個(gè) 時(shí)候本金已經(jīng)相對(duì)上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計(jì)算利息的時(shí)候要少許多利息支出（每少一年都是近萬(wàn)的利息）。而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還1萬(wàn)5左右的利息！只是前期壓力較大！但是為了長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益！

　　說(shuō)一個(gè)插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字，同時(shí)有7-8家人，都是購(gòu)房貸款的，我們排第2位，前面那個(gè)女的，5時(shí)辰就簽字走人了（簽的等額本息），我們?cè)谂赃吙?，銀行辦事人員只字不提還款方式。輪到我們了，我們提出要用等額本金還，那個(gè)人就把我們帶到行長(zhǎng)室，喊我們自己看兩種方式的具體還款(后來(lái)才知道是故意把我們隔離開(kāi)來(lái))。然后就走了。等過(guò)了10多時(shí)辰，我和女友商量好，還是堅(jiān)持自己的選擇--等額本金。我們走回去找那個(gè)辦事員，他已經(jīng)在幫另外的人辦理了，我們?cè)谂赃吙矗?全部簽的等額本息。后來(lái)又輪到我們了，我們提出還是本金還款。這個(gè)時(shí)候，旁邊的人問(wèn)我們，“還有別的還款方式？”那個(gè)辦事員馬上打斷我們，說(shuō)是因?yàn)槲覀儣l件好點(diǎn)，有能力想多還點(diǎn)，壓力就更大。我明白他的意思叫我們不要說(shuō)了，我們就幾下簽了字走了-------看來(lái)銀行很不愿意讓我們選擇這個(gè)方式，因?yàn)殂y行少賺了很多利息。你想一個(gè)人節(jié)約2-3萬(wàn)利息，10 個(gè)人就是20-30萬(wàn)，100個(gè)人呢？簡(jiǎn)直不敢想象了?。?！

　　作為我們這種一般的人，購(gòu)購(gòu)房子是大事情。所以，盡量多算一下，既要在購(gòu)房子的時(shí)候盡量殺價(jià)格，在簽定合同后，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實(shí)這樣算一算，銀行貸款這方面，你合理分配，可以節(jié)約2-3萬(wàn)元的利息支出甚至更多。折算成房?jī)r(jià)，就是少了300-400元/平?。?！

　　購(gòu)房簽合同注意事項(xiàng) 

　　1 購(gòu)房簽合同注意事項(xiàng)之五證 
 
　　五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。  

　　那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證較主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 
 
　　購(gòu)?fù)攴恳院筮€要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，是住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開(kāi)關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和用戶約定。
 
　　住宅使用說(shuō)明書(shū)，通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門(mén)窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。
 
　　也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 
 
　　在購(gòu)房的過(guò)程中還涉及到一個(gè)問(wèn)題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想購(gòu)的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)購(gòu)的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

　　購(gòu)房十大注意事項(xiàng)

　　當(dāng)前商品房銷售過(guò)程中，陷阱多多，風(fēng)險(xiǎn)多多，令人防不勝防，很多購(gòu)房者深感無(wú)奈，不知所措。下面提供一些經(jīng)驗(yàn),讓大家避開(kāi)購(gòu)房陷阱的十大絕招。
　　
    一、 查驗(yàn)對(duì)方身份

　 　簽訂購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購(gòu)房合同是無(wú)效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書(shū)，才具備簽約的資格。

　　二、 審查有效證書(shū)

　 　商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購(gòu)房者必須審查的較重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

　　三、 確保購(gòu)賣安全

　　除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原購(gòu)受人同意的商品房是不能銷售的，否則，購(gòu)受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽?。所以，在?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

　　四、 約定定金規(guī)則

　 　目前商品房購(gòu)賣的通常做法是購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并且支付定金，然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房者事前沒(méi)看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔(dān)心定金被沒(méi)收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購(gòu)房者采取以下辦法：1、在審查購(gòu)房合同，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后才交定金。2、不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金。3、在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明如果雙方就商品房購(gòu)賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向購(gòu)受人退還定金。

　　五、 完善合同條款

　 　現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商

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