近段時間，“拐點論”、“崩盤論”等觀點沖擊著整個房地產(chǎn)市場，媒體幾乎是一邊倒地唱衰中國樓市。但在市房協(xié)常務(wù)副會長、天倫譽海灣總經(jīng)理云天龍看來，海南樓市相對于全國來說，是相對安全的。海南中行行長王一林也認(rèn)為，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)依托全國的廣大市場，將會保持長期穩(wěn)定的市場需求。

　　銷售下降市場彌漫觀望氣氛

　　“整個市場彌漫著悲觀情緒，購房者普遍對房價下調(diào)有著較大的心理預(yù)期，市場觀望氣氛漸濃，各地商品房成交面積和銷售額都有較大的降幅。”云天龍?zhí)峁┑膰医y(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%，商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%。

　　據(jù)統(tǒng)計，海南樓市今年1-4月份商品房成交面積206.48萬平方米，同比下降28.14%，成交金額259.23億元，同比下降29.30%。從成交數(shù)據(jù)來看，海南樓市今年的表現(xiàn)慘淡。1-4月，海南東、中、西三大地區(qū)房屋銷售面積均為負(fù)增長，海南全省累計房屋銷售面積308.28萬平方米，同比下降14.3%。其中，三亞、保亭、昌江3個市縣房屋銷售面積同比下降均超過40%。

　　?？谑凶〗ň重?fù)責(zé)人介紹，2014年1-4月，?？谑猩唐贩夸N售8933套、89.57萬平方米，同比下降6.74%和12.9%。其中，商品住房銷售7213套、78.6萬平方米，同比下降15%和17.6%。由于2013年上半年?？谑猩唐贩夸N售基數(shù)小，雖然今年?？谏唐贩夸N售下降幅度不大，但有進(jìn)一步擴(kuò)大的態(tài)勢。近期，受限購政策、預(yù)售門檻提高、銀行信貸收緊和購房者觀望氛圍加濃等因素影響，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場引起市政府的高度重視。

　　海南房價近年漲幅遠(yuǎn)低全國

　　“從近幾年海南房地產(chǎn)市場特點來看，海南樓市相對于全國來說，是相對安全的。”云天龍認(rèn)為，這一點可從四個方面來論述：

　　、海南樓市以外銷為主。去年海南商品房按面積計算，超過75%的購購者為島外客。由于海南外銷型樓市的特點，以及限貸政策的影響，使得購房者中按揭付款方式的比例遠(yuǎn)低于其他地區(qū)。因此，海南樓市幾乎不存在銀行由于沒有額度而延時審批和發(fā)放個人按揭貸款的情況；

　　、海南房價近年漲幅遠(yuǎn)低于全國漲幅。在國際旅游島消息公布前的2009年，海南樓市銷售均價是6263元/平方米，2013年是7468元/平方米，這幾年海南的房價增幅平均為22.45%，遠(yuǎn)低于全國商品房同期漲幅32.84%；

　　第三、海南樓市的成交增幅遠(yuǎn)高于全國增幅。2009年海南商品房成交面積560.34萬平方米，而2013年海南商品房成交面積1154.86萬平方米，成交量增幅106.1%，遠(yuǎn)高于全國同期商品房成交增幅的39.33%；

　　第四、海南房價的上漲是跳空式一步到位的。2010年初，海南國際旅游島消息公布，海南房價跳空上漲，之后房價幾乎原地不動。這種跳躍式的突漲和逐漸式的上漲對市場的影響是完全不同的，由于房價沒有變化，海南樓市近幾年沒有投機(jī)機(jī)會，沒有出現(xiàn)大規(guī)模的炒樓現(xiàn)象，沒有高利貸資金進(jìn)入，投資的比例也非常小。國際旅游島后跟風(fēng)追漲的那部分購房者在這幾年海南樓市調(diào)整期中已得到消化。

　　霧霾凸顯海南旅游地產(chǎn)魅力

　　針對有業(yè)內(nèi)人士提出的海南旅游地產(chǎn)空置率問題，王一林認(rèn)為，這恰恰折射出海南與世界休閑度假勝地的同質(zhì)性。從夏威夷、迪拜、馬爾代夫、普吉島等國際知名休閑度假勝地來看，旅游淡季的空置率也非常高，保持在70%以上。因此，海南和云南部分地區(qū)的旅游房地產(chǎn)空置率要高于二、三線城市和北、上、廣、深一線城市。海南房地產(chǎn)外銷占比大，購房群體呈“候鳥型”特征，決定了海南旅游房地產(chǎn)空置率高的現(xiàn)象。

　　隨著受霧霾影響的地區(qū)不斷增加，海南宜居、宜養(yǎng)的地位和碧海藍(lán)天的吸引力日益凸顯。目前，環(huán)境污染嚴(yán)重的地區(qū)人群日益成為在海南購房的主力軍。當(dāng)前，京、津、冀等華北地區(qū)在海南的購房量占全省商品房銷售總量的近40%，與東北、江浙兩地形成了在海南置業(yè)的“鐵三角”。如果未來一段時間環(huán)境污染得不到有效治理，將會有更多的人到海南養(yǎng)生、養(yǎng)老。

　　王一林介紹，近年來，萬科、綠城、保利等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在海南布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，各類保險資金和養(yǎng)生養(yǎng)老基金也將目光投向海南。作為全國較富養(yǎng)生、養(yǎng)老資源的地區(qū)，海南養(yǎng)老市場蓄勢待發(fā)，發(fā)展空間巨大。

　　調(diào)整結(jié)構(gòu)促進(jìn)市場健康發(fā)展

　　“無論是資金面還是供求趨勢來看，海南樓市無疑是安全性較高的。”云天龍?zhí)寡裕Ｄ蠘鞘挟?dāng)前的問題是普通商品住宅的存量過大，結(jié)構(gòu)性不平衡問題較為突出。今年省政府提出“一增一減”的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整思路，目標(biāo)是將普通商品住宅項目的比重從目前的84%降到2017年的70%，同時提升經(jīng)營性房地產(chǎn)的開發(fā)比例。這是切合海南房地產(chǎn)發(fā)展實際的，是正確的。

　　他認(rèn)為，要完成省政府調(diào)結(jié)構(gòu)目標(biāo)，一方面要從土地出讓源頭上和入市門檻設(shè)置方面控制普通商品住宅的供應(yīng)量。針對當(dāng)前海南存量房過大以及閑置土地過多的情況，建議海南暫?；驑O大壓縮普通商品住宅項目土地的供應(yīng)。另一方面，改革或者調(diào)整土地出讓、稅收和金融等制度，盡快出臺相關(guān)優(yōu)惠配套政策，大力引導(dǎo)和扶持經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的發(fā)展。

　　住建部專家徐宗威日前接受采訪時曾表示，目前國務(wù)院并沒有新的樓市調(diào)控政策。他認(rèn)為全國制定統(tǒng)一調(diào)控政策不利于房地產(chǎn)發(fā)展，各地可根據(jù)自己實際、結(jié)合宏觀政策，制定符合當(dāng)?shù)貙嶋H的政策維護(hù)市場穩(wěn)定。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府雖沒有權(quán)力減稅，但以財政補貼等方式給市場“微刺激”，也是促進(jìn)市場發(fā)展的辦法。

　　5月22日召開的?？谑姓?9次常務(wù)會議，專門就今年房地產(chǎn)形勢進(jìn)行了研究。會議決定將進(jìn)一步征求各方意見修改完善后，將于近期出臺相關(guān)措施，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。這些措施包括精簡審批事項、壓縮審批時間，進(jìn)一步完善限價商品房申購條件、提高審核效率，適度放寬商品房預(yù)售許可條件等。

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