國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民日前在德國央行發(fā)表演講指出，雖然近期全球住房市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)良好，但需警惕新一輪不可持續(xù)的高漲，必須密切關(guān)注當(dāng)前全球住房市場(chǎng)的發(fā)展，防止其出現(xiàn)新一輪的暴漲暴跌周期。

朱民強(qiáng)調(diào)，縱觀歷史，住房市場(chǎng)的繁榮與衰退往往不利于金融穩(wěn)定和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。幾次銀行危機(jī)均與房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌周期相關(guān)。近幾十年來50次左右的系統(tǒng)性銀行危機(jī)中，在三分之二以上的危機(jī)爆發(fā)之前，住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了大漲大跌的情況。

國際貨幣基金組織發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示，目前許多國家的住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于其歷史水平，全球房?jī)r(jià)在原有高位上加速上揚(yáng)，將成為金融和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的威脅之一。統(tǒng)計(jì)顯示，國際貨幣基金組織的全球房?jī)r(jià)指數(shù)在過去7個(gè)季度里連續(xù)上升，該指數(shù)包含的52個(gè)國家中，過去一年里有33個(gè)國家出現(xiàn)了住房?jī)r(jià)格上漲。而且，在全球金融危機(jī)爆發(fā)后，一些國家的住房?jī)r(jià)格漲幅只是稍有放緩，目前則繼續(xù)上漲。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)理論，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房?jī)r(jià)、租金和收入應(yīng)當(dāng)同步變動(dòng)。如果房?jī)r(jià)和租金偏離得太遠(yuǎn)，人們就會(huì)在購房和租房之間調(diào)整，較終使二者協(xié)調(diào)起來。同樣，從長(zhǎng)期看，房屋的價(jià)格不可能過于偏離人們的購購力，即收入。按照房?jī)r(jià)租金比率，加拿大、新西蘭、挪威、比利時(shí)、澳大利亞目前的房?jī)r(jià)相對(duì)于租金的比率分別高出歷史平均水平的86.8%、80%、66.5%、60%和54.9%；按照房?jī)r(jià)收入比率，比利時(shí)、加拿大、澳大利亞、新西蘭、法國目前的房?jī)r(jià)相對(duì)于收入的比率分別高出歷史平均水平的49.5%、33.2%、31.7%、29.7%和28.6%。

國際貨幣基金組織的較新研究表明，除了上述房?jī)r(jià)租金比率、房?jī)r(jià)收入比率等判斷住房市場(chǎng)暴漲暴跌周期風(fēng)險(xiǎn)的基本指標(biāo)外，全面監(jiān)測(cè)與分析信貸增長(zhǎng)等指標(biāo)尤為重要。近來的研究發(fā)現(xiàn)，住房市場(chǎng)繁榮變“壞”有一個(gè)顯著特點(diǎn)：在住房市場(chǎng)繁榮的同時(shí)，出現(xiàn)了家庭和金融中介的杠桿率驟升和風(fēng)險(xiǎn)暴露程度驟增現(xiàn)象。在國際金融危機(jī)期間，國際貨幣基金組織研究分析了23個(gè)經(jīng)歷住房市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)“雙繁榮”的國家，其中21個(gè)都爆發(fā)了金融危機(jī)，或者GDP增長(zhǎng)較該國在危機(jī)前的表現(xiàn)嚴(yán)重下降。相比之下，在經(jīng)歷了住房市場(chǎng)繁榮但不是信貸市場(chǎng)繁榮的7個(gè)國家中，只有兩個(gè)經(jīng)歷了系統(tǒng)性銀行危機(jī)，這些國家的經(jīng)濟(jì)衰退相對(duì)溫和。

運(yùn)作良好的住房部門，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的整體健康至關(guān)重要。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房市場(chǎng)也應(yīng)相應(yīng)地增長(zhǎng)。充足的住房可以促進(jìn)勞動(dòng)力在經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)的流動(dòng)，并有助于經(jīng)濟(jì)體在面對(duì)不利沖擊時(shí)作出調(diào)整。美國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅之后，出現(xiàn)了自大蕭條以來較嚴(yán)重的全球經(jīng)濟(jì)衰退。這提醒人們，住房市場(chǎng)崩潰可能引起附帶損失，且極為嚴(yán)重。

朱民在演講中較后強(qiáng)調(diào)，“善意忽視”房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，政策在遏制住房市場(chǎng)暴漲方面應(yīng)發(fā)揮作用。遏制房?jī)r(jià)暴漲的工具雖然仍在探索與完善之中，各種政策工具之間的相互作用也可能十分復(fù)雜，對(duì)多種政策工具的聯(lián)合使用，或能克服單一政策工具的不足。現(xiàn)在能夠明確的一點(diǎn)是，貨幣政策未來將比以往更加關(guān)注住房市場(chǎng)和金融穩(wěn)定。

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