樓市防線松動

　　國家統(tǒng)計局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環(huán)比下降。整體平均降幅為0.15%，為近24個月以來的新低，也是此期間頭次出現(xiàn)負(fù)增長。

　　在此之前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)異動。年初以來，市場持續(xù)低迷，始終沒有起色，零星的降價行為也逐漸蔓延，并覆蓋一線城市。在經(jīng)歷了連續(xù)三個月的成交量下跌之后，房價也終于出現(xiàn)下行。

　　市場人士一致將此判斷為“拐點(diǎn)”，原因在于，在并無政策明顯壓制的背景下，傳統(tǒng)熱銷期卻出現(xiàn)“量價齊跌”的局面。有分析認(rèn)為，盡管各地蜂擁救市，但效果不會太明顯。且在當(dāng)前市場整體供需平衡的情況下，交易量的底部可能維持較長時間，房價的調(diào)整周期也將拉長。

　　現(xiàn)實(shí)甚于數(shù)據(jù)

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降，占比達(dá)到50%，比4月暴增27個。持平的城市有20個，比4月增加兩個。上漲的城市有15個。

　　值得注意的是，在房價向來堅挺的四個一線城市中，上海、深圳的新房價格也出現(xiàn)環(huán)比下跌，廣州持平，只有北京微漲0.2%。在環(huán)比價格變動中，杭州成為降幅的城市，下降1.4%。

　　平均而言，70個大中城市的新建商品住宅價格平均環(huán)比下降0.15%，近24個月以來，頭次出現(xiàn)負(fù)增長。如此劇烈的變動，讓不少從業(yè)者感到意外。中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為，從頭次出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整，到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布，到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房價多數(shù)城市下行。市場已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整，且變化的速度超過市場之前的預(yù)期。

　　同比來看，盡管仍有69個城市的新房住宅價格上漲，但70個城市的平均漲幅已經(jīng)連續(xù)5個月出現(xiàn)收窄，漲幅從去年12月的9.7%下降至上月的5.63%，同樣體現(xiàn)出明顯的變化。

　　事實(shí)上，與民間數(shù)據(jù)以及媒體上的極端案例相比，統(tǒng)計局發(fā)布的官方數(shù)據(jù)往往顯得溫和而保守。分析人士指出，房地產(chǎn)市場的分化特征明顯，在納入統(tǒng)計的70個大中城市之外，中小城市的過剩局面更為嚴(yán)重，其房價也出現(xiàn)了更為明顯的下跌。

　　山東省某民營房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，在其涉足的多個當(dāng)?shù)爻鞘兄?，房價存在普遍的下調(diào)現(xiàn)象。部分城市的價格已經(jīng)降至成本水平，開發(fā)商幾乎無利可圖。盡管如此，房屋仍然難以消化，不少在建房地產(chǎn)項目今年已出現(xiàn)停工。

　　同時，隨著項目進(jìn)入爛尾和滯銷狀態(tài)，部分中小房企的資金鏈承受巨大壓力，并因此而出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。有銀行人士向中國證券報記者指出，雖然尚未出現(xiàn)大規(guī)模“跑路”，但很多中小房企的確已經(jīng)走到破產(chǎn)邊緣。

　　降價的邏輯

　　從市場邏輯看，此輪降價的出現(xiàn)并不意外。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2、3、4月，全國商品房銷售面積連續(xù)出現(xiàn)下降。到5月，降幅已擴(kuò)大到7.8%，而去年同期，該數(shù)據(jù)為增長35.6%。

　　“量跌”往往被視為“價跌”的前兆。在出現(xiàn)連續(xù)三個月的成交低迷后，價格的調(diào)整就變得順理成章。“降不降已經(jīng)無需爭論，怎么降是業(yè)內(nèi)討論的主要話題。”京城某知名房企負(fù)責(zé)人表示，近期與多個項目負(fù)責(zé)人交流，發(fā)現(xiàn)幾乎都在研究價格調(diào)整策略。

　　中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，本輪市場轉(zhuǎn)冷主要由兩個因素造成，一是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，二是前期成交量集中釋放帶來的需求斷檔，加之房價調(diào)整引致的部分需求陷入觀望。

　　鏈家地產(chǎn)[微博]則指出了另一個大背景，即信貸政策持續(xù)收緊。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，雖然近期央行[微博]有多個定向?qū)捤蓜幼?，但從今年層面在?jīng)濟(jì)領(lǐng)域改革側(cè)重結(jié)構(gòu)性的角度看，全面降準(zhǔn)的可能性不大。

　　值得注意的是，近期以來，包括南寧、天津、蕪湖、杭州、福建等在內(nèi)的不少地方政府紛紛出臺救市政策，但從房價表現(xiàn)來看，這些政策的實(shí)際效果似乎有限。

　　張大偉表示，本次樓市變化是歷史上頭次出現(xiàn)的因為非政策因素導(dǎo)致的市場蕭條，這可能會導(dǎo)致本輪調(diào)整周期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯價格調(diào)整。

　　他所指出的“非政策因素”，是指經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高增長，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系正在趨穩(wěn)，部分城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象。從此前統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)不難看出，當(dāng)前房地產(chǎn)投資、新開工面積、銷售等指標(biāo)的增速都達(dá)到罕見的低點(diǎn)。

　　暫不會“崩盤”

　　隨著價格的下降，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還將進(jìn)一步深化。張旭認(rèn)為，預(yù)計下半年，房價下降城市數(shù)量仍會增多，一線城市有可能全部進(jìn)入降價陣營，高庫存的三四線城市風(fēng)險增加。同時，房價同比指數(shù)也可能在年底轉(zhuǎn)負(fù)。

　　這種結(jié)論受到多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的贊同。其根據(jù)有二：一是從市場表現(xiàn)上看，當(dāng)前樓市成交低迷的狀態(tài)難以從根本上改觀，因此成交量的低位將繼續(xù)對價格實(shí)施抑制;二是根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，70個大中城市中，5月有35個城市的二手房價格下調(diào)。作為另一個先行指標(biāo)，二手房價格的走低，也將預(yù)示著未來新房價格將繼續(xù)下探。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2004年以來，我國已經(jīng)歷過三次房地產(chǎn)短周期，當(dāng)前已進(jìn)入第四個周期。

　　他表示，此前兩輪調(diào)整分別出現(xiàn)于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房價下跌周期持續(xù)了6個月，后者為8個月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，調(diào)整的規(guī)律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小;漲的時間長，跌的時間短。

　　相比之下，如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣，主要體現(xiàn)在，既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況。這也決定了，此輪市場調(diào)整的周期將會更長，即房價下跌的時間可能超過8個月。

　　但從大周期上來看，未來房地產(chǎn)市場仍將迎來“白銀十年”。即隨著供需關(guān)系的改善和政策的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)由高速增長進(jìn)入低速增長階段;房地產(chǎn)企業(yè)利潤率被壓縮，企業(yè)面臨兼并整合;房地產(chǎn)市場將由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場;供需關(guān)系穩(wěn)定，房價企穩(wěn)。

　　因此，在此輪調(diào)整中，房價跌幅仍不會太大，更難以出現(xiàn)“崩盤”的現(xiàn)象。70個大中城市平均房價同比跌幅的值，估計為5%左右。

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